Мифы налогообложения сделок с жилой недвижимостью

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,33) ( 6)
8 932 просмотров
68 комментариев

Краткое содержание:

Приближается срок подачи деклараций по НДФЛ за 2018 год. Серьезным вопросом является налогообложение сделок с недвижимостью. И хотя действующая схема налогообложения доходов физических лиц, полученных ими от сделок с недвижимостью, существует уже много лет и принципиально не менялась, до сих пор в этой сфере существуют устойчивые мифы, мешающие гражданам разобраться и оценить налоговые последствия своих сделок, правильно рассчитать налог и минимизировать налоговые выплаты.

Миф 1. Если все деньги от продажи квартиры в этом же году потрачены на покупку новой квартиры, то НДФЛ платить не надо

Это наиболее часто встречающееся и наиболее опасное заблуждение, которое нередко приводит к возникновению крупной налоговой задолженности.

НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Именно на доходы, а не на прибыль (доходы минус расходы)! Таким образом, в общем случае для целей налогообложения никакие расходы из доходов не вычитаются! То есть, если Вы продали квартиру, то сумма от ее продажи образует Ваши доходы, включается в налогооблагаемую базу и подлежит налогообложению, а расходы на покупку новой квартиры сами по себе эту налоговую базу не уменьшают. Это важно понимать!

Конечно на практике не все так печально, поскольку есть налоговые вычеты (о них подробнее речь пойдёт ниже), есть частые случаи полного освобождения от налогообложения.

Но, например, если Вы продаете квартиру за 5 млн. руб., которую получили в наследство менее 3-х лет назад, и покупаете новую квартиру за те же 5 млн. руб., то Вы должны быть готовы заплатить налог минимум с 2 млн. руб. в размере 13% х 2 млн. руб. = 260 тыс. руб., поскольку от налогообложения Вы не освобождены, а максимальный размер налоговых вычетов составляет в Вашем случае 3 млн. руб.

Миф 2. Раньше для полного освобождения от налогообложения необходимо было 3 года владеть недвижимостью, а теперь необходимо 5 лет

Это не совсем правда.

Действительно с 01.01.2016 г. вступили в силу поправки в Налоговый Кодекс, установившие в общем случае срок владения жилой недвижимостью для полного освобождения от налогообложения доходов от ее продажи 5 лет.

Однако из этого общего правила есть два весьма практически значимых исключения:

  1. Если квартира была приобретена (по любому основанию) до 01.01.2016 года, то при её продаже для целей предоставления налоговой льготы сохраняется действующий ранее срок – 3 года;
  2. Если квартира приобретена после 01.01.2016 года в качестве дара от близкого родственника, унаследована или приватизирована для предоставления налоговой льготы также установлен срок владения 3 года.

Миф 3. Льготный срок владения унаследованной квартирой начинает течь со дня регистрации права наследника в ЕГРН или со дня выдачи нотариусом Свидетельства о праве на наследство

Весьма распространенное заблуждение, нередко поддерживаемое сотрудниками налоговой инспекции и даже нотариусами.

В действительности в случае наследования, независимо от даты выдачи нотариусом Свидетельства о праве на наследство и регистрации права наследника на унаследованное недвижимое имущество в ЕГРН, срок владения наследником этим имуществом начинает течь со дня смерти наследодателя.

Этот случай – одно из немногих исключений из общего правила о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает лишь с момента регистрации этого права в ЕГРН.

Нередко, не зная этого, наследники-продавцы начинают совершать разные опасные «маневры» с продажей своей недвижимости с целью избежать налогообложения, хотя могли бы ничего этого не делать и законно никаких налогов не платить.

Миф 4. Если я более 3-х лет владел долей в квартире, а менее 3-х лет назад выкупил (получил в дар) дополнительную долю, то при продаже квартиры я должен заплатить налог с цены продажи, приходящейся на эту дополнительную долю

Казалось бы, все логично. Но в действительности это не так!

Судебная практика и многочисленные разъяснения Минфина налоговым органам однозначно исходят из следующего.

Начало владения продаваемой квартирой для целей определения льготы при налогообложении доходов от ее продажи устанавливается с момента приобретении первой доли в праве собственности на эту квартиру. Дальнейшее увеличение размера этой доли не влияет на изменение даты, с которой отсчитывается этот льготный срок.

Миф 5. Если я – пенсионер или не трудоустроен официально по иной причине, то никакие налоговые вычеты мне не положены

Это один из самых устойчивых мифов, горячо поддерживаемый сотрудниками налоговых инспекций. Между тем это утверждение не имеет под собой никакого законного обоснования.

Но здесь придется разобраться подробнее. Здесь и далее речь пойдет о случаях, когда освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости по сроку владения не применимо.

Во-первых, рассмотрим какие именно имеются налоговые вычеты при сделках с недвижимостью. Их два основных вида:

  1. Налоговые вычеты, предусмотренные пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже недвижимости в размере суммы, полученной от её продажи, не превышающей 1 млн. руб.

Предоставление этого вычета по желанию налогоплательщика может быть заменено вычитанием для целей налогообложения из цены продажи цены покупки продаваемой квартиры (не путать с ценой покупки другой квартиры, о чем шла речь при обсуждении Мифа 1!)

Важно, что предоставление этого вычета никак не обусловлено фактом трудоустройства налогоплательщика.

  1. Налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при покупке жилой недвижимости в размере суммы покупки, не превышающей 2 млн. руб.

Очень часто одновременно совершаются сделки продажи старой квартиры и покупки новой. При этом важно понимать, что налоговые вычеты, указанные в пунктах 1 и 2, – это разные налоговые вычеты, они предоставляются по разным основаниям независимо друг от друга, и могут быть предоставлены налогоплательщику одновременно. Именно отсюда взялась максимальная сумма налоговых вычетов в 1 + 2 = 3 млн. руб., которая фигурировала в примере продажи и одновременной покупке квартиры стоимостью 5 млн. руб.

Рассматриваемый налоговый вычет при покупке квартиры имеет свои особенности предоставления, и здесь обсуждения вопроса официального трудоустройства налогоплательщика более содержательно. Какое это имеет значение?

Дело в том, что этот налоговый вычет – необычный, он в отличие от вычета при продаже недвижимости предоставляется не в связи с доходами налогоплательщика, а наоборот в связи с его расходами! Поэтому встает вопрос: «А как же пользоваться этим вычетом?»

По закону указанный налоговый вычет может быть использован против любых доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13%.

А что это за доходы? Самый распространенный из них – зарплата. Вот здесь и возникает вопрос трудоустройства! Стандартный способ использования налогового вычета при покупке квартиры – получение освобождения от налога зарплаты на год или несколько лет, пока совокупный размер полученной зарплаты налогоплательщика не достигнет 2 млн. руб. Сумма общей налоговой экономии при этом составит 260 тыс. руб.

А что же делать пенсионерам или неработающим? Сотрудники налоговой инспекции в этом случае бодро отвечают: «А Вам тогда этот налоговый вычет не положен!» Но это заявление абсолютно не основано на законе, и может серьезно нарушить права налогоплательщика.

Дело в том, что Налоговый Кодекс в принципе не содержит такого основания для отказа в предоставлении налогового вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК, как отсутствие у налогоплательщика зарплаты.

И на практике: разве зарплата – единственный доход, облагаемый по ставке 13%? По меньшей мере, есть еще три вида таких доходов, которые вполне может иметь неработающий: доход от процентов по вкладам, доход от сдачи имущества в аренду и, главное, доход от продажи имущества!

И здесь мы должны возвратиться к ситуации одновременной (в одном году) продажи старой квартиры и покупки новой. Весьма вероятно, что налогоплательщику, как в рассмотренном выше примере, может потребоваться вычет при покупке новой квартиры в размере 2 млн. руб., чтобы использовать его вместе с вычетом при продаже в размере 1 млн. руб. для целей уменьшения налогообложения доходов от продажи старой квартиры.

Может ли он это сделать, если налогоплательщик – пенсионер или неработающий? Правильный ответ: конечно может, этому нет никаких законных препятствий!

Поделиться публикацией
вконтакте
одноклассники
telegram
whatsapp
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Рейтинг 4,33. Проголосовало: 6
Публикации, набравшие рейтинг от 3,5, попадают в раздел Интересное

Обсуждение

Комментариев: 68
Вверх
7
Вниз

Интересная и полезная публикация! Благодарность автору!

+7 / 0
Вверх
5
Вниз

Если я продаю "жилье", приобретенное за свои деньги, с целью покупки другого, по-советски меняю одно на другое, то это ДОХОД?

+5 / 0

Людмила РПишет 14.01.2019 в 09:27
Если я продаю "жилье", приобретенное за свои деньги, с целью покупки другого, по-советски меняю одно на другое, то это ДОХОД?

С точки зрения налогового законодательства для целей налогообложения НДФЛ - да.

+1 / -4

Людмила РПишет 14.01.2019 в 09:27
Если я продаю "жилье", приобретенное за свои деньги, с целью покупки другого
Следует конечно иметь ввиду, что законодатель - не зверь Он попытался с помощью механизма предоставвления налоговых вычетов максимально избежать "необоснованного" в данном случае налогообложения, но этот механизм, как продемонстриованно выше, имеет свои ограничения, прежде всего по цене недвижимости, и это очень важно четко понимать.

+1 / -2
Вверх
4
Вниз

Что за бред здесь написан?!

Половина неправда..

0 / -4

Дочь губернатораПишет 17.01.2019 в 21:50
Половина неправда..

И какая именно из ПОЛОВИН неправда?

+1 / 0
Вверх
3
Вниз

Здесь полно вопросов, а статью написали для специалистов и юристов? Для народа нужно писать понятнее, разжовывая.

+3 / 0

Александр, о налогах непросто написать просто, извините за каламбур

Впрочем, вероятно над стилем надо работать. В меру сил готов разъяснить непонятное.

+1 / 0

Если пенсионер владеет домом, то льгота по налогу как то рассчитывается? Или распространяется на весь дом не зависимо от площади собственного дома? И второй вопрос - все таки для пенсионера существует налоговый вычет на лечение (зубов)? Спасибо если ответите.

0

АлександрПишет 19.01.2019 в 22:10
льгота по налогу как то рассчитывается?

Александр, налоги существуют разные, поэтому давайте вначале определимся, о каком налоге мы собственно говорим.

В статье я вел речь исключительно об НДФЛ - налоге на доходы физических лиц с доходов, возникающем при продаже недвижимости.

Вы же, судя по всему, спрашиваете о налоге на имущество физических лиц. Это - совершенно другой налог! Пенсионеры имеют льготу по уплате этого налога. Содержание этой льготы - полное освобождение от налога на имущество. От площади дома эта льгота не зависит, но зависит от количества домов в собственности. Если их, например, два, то льгота предоставляется только по одному - по выбору налогоплательщика.

В отношении Вашего второго вопроса. Поскольку Вы говорите именно о налоговом вычете, это возвращает нас к налогу на доходы физических лиц. Не только пенсионерам, но и всем иным лицам, предоставляется социальный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 219 НК в размере сумм, израсходованных на платное лечение (в том числе стоматологическое), в общей сумме не более 120 тыс. руб. в год. Однако, у пенсионера может возникнуть проблема в использовании этого вычета, поскольку он не работает и не имеет зарплаты. Обращаю Ваше внимание, что указанный вычет могли бы получить, например, работающие дети пенсионера или работающий супруг пенсионера, если бы они оплатили расходы на стоматологическое лечение пенсионера.

+1 / 0

Спасибо за ответ. Еще маленькое уточнение. А если дети или внуки оплачивают услуги стамотологии пенсионера - я так понимаю квитанция должна быть на имя лица уплатившего сумму, а документы оформлены на пенсионера? Так ведь я Вас понял - правильно?

0

На имя детей (не внуков!) должна быть оформлена, в первую очередь, специальная справка об оплате медицинских услуг, выдаваемая медицинской организацией.

0

Договор на оказания медицинских услуг заключается с детьми? И дети платят. А в договоре отображается, что услуги оказываются пенсионеру такому то, а оплачивает сын или дочь такая то? Я правильно понял? .

0

Да, именно так!

+1 / 0
Вверх
3
Вниз

Автору спасибо, одна из действительно немногих полезных публикаций.

+3 / 0
Вверх
2
Вниз

Если квартира была приобретена (по любому основанию) до 01.01.2016 года, то при её продаже для целей предоставления налоговой льготы сохраняется действующий ранее срок – 3 года;

Интересно - ДДУ является таким основанием?

+2 / 0

У меня возник тот же вопрос. Почему нет ответа?

+1 / 0

ОльгаПишет 17.01.2019 в 17:30
Интересно - ДДУ является таким основанием?

Конечно является! Но надо учитывать один нюанс: датой приобретения права собственности на квартиру по ДДУ (равно как и по другим договорам) является дата регистрации Вашего права в ЕГРН.

0

Для получения вычета по ДДУ-акт приёма-передачи, по договору купли-продажи, дата регистрации права.

+1 / 0

Лилия Вы немного не о той ситуации написали. Когда речь идет об определении момента, с которого предоставляется вычет при покупке недвижимости в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, то да, все так, как у Вас написано.

Но вопрос был не об этом, а об определении момента начала течения минимального предельного срока владения недвижимостью для целей освобождения от налогообложения в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.

Начало течение этого срока для всех договоров (ДДУ, купли-продажи и др.) начинается не иначе как с момента регистрации права в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК)

+1 / 0

Вы абсолютно правы. Ещё раз перечитала вопрос. Безусловно, я имела ввиду вычет при приобретении жилья.

0

Спасибо за разъяснения, Борис Владимирович. Значит, если учесть, что ДДУ подлежит регистрации в ЕГРН, а право собственности регистрируется намного позже (после сдачи объекта), то началом течения минимального предельного срока владения недвижимостью для целей освобождения от налогообложения будет дата регистрации ДДУ.? Или не так?

0

ЛюдмилаПишет 19.01.2019 в 00:51
Или не так?

К сожалению, не так. Речь в данном случае идет о регистрации в ЕГРН не ДДУ, а именно о регистрации в ЕГРН права дольщика на построенную квартиру.

+1 / 0

Ещё раз спасибо, буду теперь знать и не буду лелеять себя пустыми надеждами.

0
Вверх
2
Вниз

Большое спасибо автору за эту полезную публикацию, а особенно за ответы и разъяснения. Честно говоря не часто здесь встречаю именно ответы, а не отписки..

+2 / 0
Вверх
1
Вниз

Я проживал в квартире соц найма с рождения, а с 2002 г стал квартиросъёмщиком и 2018 г. Я приватизировал квартиру и сейчас хочу её продать, чтоб приобрести в другом районе квартиру мне придется платить какие то налоги?

+1 / 0

Виктор, трехлетний срок нахождения продаваемой квартиры в Вашей собственности в целях применения льготы по налогообложению будет исчисляться, к сожалению, лишь с 2018 года - с моменты регистрации в ЕГРН Вашего права собственности на квартиру на основании приватизации.

Таким образом, если будете подавать - покупать квартиры до 2021 года, может так случится, что у Вас возникнет обязанность заплатить налог по итогам года, в котором будут совершаться сделки.

Рекомендую Вам внимательно почитать последний раздел статьи, где речь идет о налоговых вычетах при продаже и покупке квартиры.

0

Если налоговый вычет при покупке доли в квартире получен в 2008 году, есть ли какая то возможность получить налоговый вычет от покупки квартиры в 2019 году. Я работаю.

0
Вверх
1
Вниз

Хотел получить налоговый вычет на полученные дивиденды (там налог 13%) , но налоговая отказала и налоговый агент подтвердил, что по дивидендам налоговая отказывает на налоговый вычет на покупку квартиры. Почему так происходит? Когда с дивидендов брали 9%, то понятно, это не 13%, но когда стали брать 13% мы все думали, в том числе налоговый агент, что теперь будет учитываться этот доход. Еще по ИИС дивиденды тоже не учитываются, не понятно почему?

+1 / 0

Почему адвокат Грудкин Борис Владимирович не счел нужным ответить на этот вопрос?

Хотел получить налоговый вычет на полученные дивиденды (там налог 13%) , но налоговая отказала и налоговый агент подтвердил, что по дивидендам налоговая отказывает на налоговый вычет на покупку квартиры. Почему так происходит? Когда с дивидендов брали 9%, то понятно, это не 13%, но когда стали брать 13% мы все думали, в том числе налоговый агент, что теперь будет учитываться этот доход. Еще по ИИС дивиденды тоже не учитываются, не понятно почему?

0

Ответил ниже.

0

Потому что в налоговом кодексе прямо указано что вычет не действует на доходы от участия в ком организациях (дивиденды)

0

Читайте также

Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру (НИАН)
"Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру" (НИАН)
Россия, Санкт-Петербург
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,00)
Просмотров: 2220 Комментариев: 23 Голосов: 26 18.10.2019 в 12:34
Ипотечные долги россиян начали продавать коллекторам
Ипотечные долги россиян вместе с закладными активно начали интересовать коллекторов.
Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру (НИАН)
"Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру" (НИАН)
Россия, Санкт-Петербург
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,09)
Просмотров: 4776 Комментариев: 41 Голосов: 57 15.10.2019 в 12:34
В России планируют выдавать ипотеку под 0,1%
В России с будущего года может заработать льготная ипотека для сельских жителей, которые гипотетически смогут оформить ее по ставке 0,1% годовых.
Шведов Сергей Алексеевич
юрист Шведов Сергей Алексеевич
Россия, Москва
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,58)
Просмотров: 1087 Комментариев: 41 Голосов: 111 14.10.2019 в 10:28
Налоговая применяет к пенсионерам новое требование – что нужно знать и делать?
Проживающие в разных регионах страны пенсионеры, в последнее время жалуются на применяемое к ним Налоговой службой новое требование. На первый взгляд – ничего плохого, чистая формальность. Но, как известно, российская Налоговая ничего не делает просто так.Что за новое требование?Сотрудники ФНС по телефону, посредством почты или личного визита, приглашают пожилых получателей пенсии посетить отделение Налоговой, для осуществления некоторых формальностей. При себе просят иметь паспорт, а также документ, подтверждающий размеры начисляемой пенсии.И на этом этапе у многих возникают небезосновательные сомнения в причинах вызова в ФНС: справку о размерах начисляемой пенсии, в случае необходимости, налоговикам по перовому же требованию мог бы предоставить Пенсионный фонд. Зачем вызывать пенсионера?
Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру (НИАН)
"Народное Информационное Агентство Новостей 9111.ру" (НИАН)
Россия, Санкт-Петербург
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (3,76)
Просмотров: 3665 Комментариев: 18 Голосов: 38 14.10.2019 в 10:21
В России упали цены на аренду жилья
В октябре 2019 года аренда квартир в нескольких городах «миллионниках» подешевела в среднем на полторы тысячи рублей в месяц.
Борисов Александр Александрович
юрист Борисов Александр Александрович
Россия, Щелково
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,88)
Просмотров: 266 Комментариев: 5 Голосов: 8 14.10.2019 в 08:56
Не хочу обобщать работу абсолютно всех специалистов в отрасли недвижимости, но все же великая часть сотрудников, задействованная в данной сфере - неграмотные, бесполезные и глупые люди, которые не умеют ни продавать, ни рекламировать, ни сопровождать сделку. Суть их работы заключается в том, что необходимо заключить договор с клиентом на определенный объект недвижимости и просто ждать, когда он продастся, при этом в договоре есть важная оговорка, о том, что в случае нахождения покупателя не посредством усилий риэлтора, а любым иным способом, сделка считается действительной только при дальнейших операциях через риэлторское агентство. То есть в случае продажи недвижимости покупателю, которого продавец нашел самостоятельно и без помощи риэлтора, продавец не уведомит агентство, то последние будут иметь претензии к продавцу и могут обратиться в суд с иском о нарушении договора.Я решил написать статью именно на эту тему, так как недавно случайным образом
0 X