ЧТО ДЕЛАТЬ И КУДА БЕЖАТЬ ОБМАНУТОМУ ДОЛЬЩИКУ

Шансы получить долгожданное жилье и избежать финансовых потерь есть. Но сделать это непросто. Поможем, подскажем как.

По данным Минстроя, по итогам II квартала 2018 года в РФ зарегистрировано более 34 тыс. обманутых дольщиков.

Обманутый дольщик — тот, перед которым застройщик не выполнил свои обязательства, то есть люди, оказавшиеся в крайне сложной ситуации. Им приходится не только преодолевать финансовые трудности, но и разбираться в сложных процессах взаимодействия с конкурсным управляющим и государственными учреждениями, а также разгребать тонны информации, которая сыплется со всех сторон, чтобы найти истину.

ВОЛЯ СЛУЧАЯ ИЛИ БАНАЛЬНАЯ НЕВНИМАТЕЛЬНОСТЬ

Если вы не заключали ДДУ или он оформлен неверно, ситуация может разрешиться совсем не в вашу пользу. Обманутым дольщиком можно стать, если не уделить должного внимания процессу заключения ДДУ-действовать самостоятельно и без консультации юриста, вследствие чего застройщик не выполнит обязательства перед дольщиком. Например, к таким ситуациям относятся: нецелевое использование средств; продажа одного объекта нескольким лицам; проблемы застройщика с банками. Необходимо перед покупкой квартиры в строящемся доме проанализировать договор с застройщиком. В таком договоре должны быть указаны адрес строящегося объекта, расположение помещения по ДДУ: этаж, крыло, расположение на плане, адекватная сумма сделки, четко прописанные условия и суммы возможных доплат.

ПЯТЬ ПРИЗНАКОВ ПРОБЛЕМ У ЗАСТРОЙЩИКА

Итак, с формальностями разобрались: с застройщиком работаем только по ДДУ, сам договор внимательно изучаем (в идеале с привлечением юриста). Остается риск банкротства застройщика.

Пять факторов, на которые обратите внимание:

Первое — ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА. За динамикой строительства нужно следить. Причем не только по фото на сайте застройщика, но и самостоятельно, в том числе опрашивая местных жителей. Стройка должна идти постоянно и бесперебойно.

Второй индикатор — ИНФОРМАЦИЯ НА САЙТЕ ЗАСТРОЙЩИКА. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и со строительством.

Третий фактор надежности застройщика — ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ, которую он должен публиковать на сайте проекта. Если ее вообще нет, это повод сильно задуматься.

Четвертый индикатор устойчивости — НАЛИЧИЕ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ АККРЕДИТАЦИИ в ведущих банках на предмет выдачи ипотеки. Банки внимательно следят за застройщиками, клиентам которых выдают ипотеку и проекты которых кредитуют.

Наконец, пятый фактор — РАЗМЕР ЗАСТРОЙЩИКА. Крупные, известные компании обладают большим запасом финансовой прочности. Если компания-застройщик — маленькая и никому не известная, риски возрастают многократно.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕ ПОВЕЗЛО

К сожалению, даже следуя правилам, можно стать обманутым дольщиком. Ситуация неприятная, но далеко не патовая.

Первое, что нужно сделать, — встать в реестр требований о передаче жилых помещений. Это единственный законный путь в будущем получить квартиру. После введения процедуры конкурсного производства и публикации официального сообщения об этом в газете «Коммерсантъ» у дольщиков есть три месяца на то, чтобы встать в этот реестр. Для этого необходимо направить конкурсному управляющему следующие документы: заявление с описью прилагаемых документов, копии договоров со всеми изменениями и приложениями, подтверждения оплаты и решений суда (если они были), копии паспортов собственников.

Конкурсный управляющий рассматривает требование участника строительства в течение 30 рабочих дней, проверяет подлинность и полноту документов, подтверждает факт оплаты и в случае обоснованности требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений.

Если у дольщиков имеются иные требования к застройщику-банкроту, например о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщика, то они рассматриваются арбитражным судом и включаются в реестр денежных требований.

ЖИЛАЯ И НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — ДВЕ БОЛЬШИЕ РАЗНИЦЫ!

Недвижимость, которую покупают дольщики, бывает жилой и нежилой. С жилой недвижимостью проще: дольщики встают в реестр требований о передаче жилых помещений. С нежилыми помещениями, такими как кладовки и парковочные места, гораздо сложнее. По таким помещениям реестр требований об их передаче в действующей редакции закона о банкротстве не предусмотрен. Поэтому договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, закрепленной в статье 201.9 закона о банкротстве.

Но тут есть большая вероятность этих объектов не дождаться. Получается, что вы купили кладовку, заплатили за нее деньги, а получить ее не сможете. Однако и тут есть выход - на определенной стадии готовности объекта незавершенного строительства дольщики в судебном порядке имеют право подтвердить право собственности на указанные помещения.

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это расширит круг граждан, чьи права будут защищены.

«ДОЛЯ» ИПОТЕЧНИКА

Квартиры даже на этапе строительства стоят дорого. Поэтому многие дольщики для приобретения жилья берут ипотеку. Таким дольщикам в случае банкротства застройщика приходится особенно несладко: когда сдадут жилье — непонятно, а долг по кредиту выплачивать все равно нужно. Ведь ваши отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика. В противном случае можно создать себе серьезные проблемы и сильно испортить кредитную историю.

Если же ухудшилось ваше финансовое состояние (что в такой ситуации вероятно), сразу обращайтесь к кредитору. Сейчас в банках существуют различные способы снижения платежной нагрузки: введение платежных каникул, снижение ставки, уменьшение платежа и другие. В самых крайних случаях можно воспользоваться процедурой банкротства физического лица.

ЕСЛИ ВЫ В РЕЕСТРЕ, КВАРТИРА ВАМ ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОСТАНЕТСЯ?

После включения в реестр требований участники строительства приобретают статус участников дела о банкротстве, а большинство решений, в том числе о дальнейшей судьбе объектов строительства и порядке передачи жилых помещений, по каждому объекту принимаются на собрании участников строительства. Если вы (а лучше вместе с юристом) сделали всё правильно, то все требования участников строительства, включенных в реестр, будут учтены, и жилые помещения будут переданы участникам строительства тем или иным образом. Исключение составляет принятие участниками строительства решения о создании в отношении конкретного объекта жилищно-строительного кооператива (ЖСК), при котором достройка объекта осуществляется на средства членов ЖСК, то есть самих граждан, которые являлись участниками строительства».

По сути, вариантов два: либо ждете, пока дом достроят, либо договариваетесь с другими дольщиками, создаете ЖСК и достраиваете объект на свои средства.

И помните: банкротство застройщика — вещь неприятная и на самом деле отдаляющая дольщиков во времени от их квартир. Но даже из такой ситуации можно выйти с минимальными потерями (или вообще без потерь). Главное — выполнять все необходимые законные действия в установленные сроки. И не бояться отстаивать свои права. В том числе и в суде.