Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Управление ЖКХ в Германии. Цель у всех одна.

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( 0)
38 просмотров
0 комментариев

В 1990 г в Восточной Германии было 20% ЖСК, 40% частного жилья и 40% государственного жилья. В настоящее время собственность распределена среди частных собственников 80%, коммерческих собственников 15% и муниципальными жилищными компаниями 5%. Причём в 80% частных собственников входят ЖСК и квартиры, сдаваемые собственниками внаём. 5% государственных жилищных компаний в ближайшее время будут преобразовываться в частные, т.к. при всей немецкой педантичности даже немцы не смогли добиться в этих компаниях эффективной работы – затраты в 2 раза выше, чем в частных компаниях, а на качество услуг имеются нарекания у населения. И это единственные управляющие компании в Германии, которые до сих пор просят дотации из бюджета муниципалитета. Помимо этого существуют различные управляющие компании негосударственной формы собственности, управляющим может быть и просто физическое лицо. Территориального деления нет, заказ на управление может быть получен совершенно разными путями. Цель у всех одна – повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов, для этого производится санация домов, включая пристройку лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории. Источник финансирования – деньги инвесторов или кредиты сроком до 33 лет. ЖСК в Восточном Берлине учредили крупные промышленные предприятия в 1978 г, членами стали рабочие и служащие одного завода или производства. В процессе реформирования с 1990 г стали образовываться частные жилищные ООО, часть жилфонда стала передаваться в управление ООО. ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%. В соответствии с законодательством Германии, труд работников в ЖСК оплачивается высоко, и осуществляя управление через ООО, ЖСК имеют возможность снижать стоимость квартплаты. Верхний размер квартплаты ограничивается правительством, при этом министерство ЖКХ как таковое отсутствует. ЖСК напрямую или через ООО оказывает услуги: - инфраструктурные, это работа управдома, уборка территории и вывоз мусора и т.д.; - технического управления, это сантехнические и электротехнические работы, малярные и т.д; - экономического управления, это бухгалтерия и составление бизнес-планов, отчётов и т.д. Кроме того, ЖСК специализируется на сдаче квартир внаём, а ООО на управлении, включая все технические вопросы. Учитывая, что в Берлине пустуют 100 000 квартир, а обеспеченность жильём достигает 48 м 2 на человека, ЖСК используют различные приёмы для привлечения жильцов – бесплатный переезд и перевозка мебели, освобождение на 3 месяца от уплаты квартплаты и другие. По мнению управляющих Восточного Берлина, управлять товариществом собственников самое приятное, так как собственник требует уюта и комфорта, в ЖСК и коммерческих домах, где квартиры сдаются в аренду, проблем больше. Товарищество в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, и имеются планы каждой квартиры и горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела: - собственник и расположение квартиры; - права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения; - привлечение кредитов. Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании. С момента продажи первой квартиры появляется два собственника (дома в целом и первой проданной квартиры) и в этот момент образуется товарищество, которое не подлежит регистрации. Первый контракт с управляющим заключает собственник жилого дома, в последующем товарищество в лице совета при управляющем (в нашем понимании правление). В Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы, и только его они знают. Все остальные работники подрядные (сторонних организаций), и меняются при необходимости. В Германии жильцы оплачивают 100% коммунальных платежей, малоимущие получают адресную помощь, для этого нужно «раскрыть» семейный бюджет. Кроме того, в Германии принята предоплата, то есть до наступившего месяца жилец обязан внести оплату. В начале следующего за отчётным года управляющий (управляющая компания) делает расчёт, и предоставляет его жильцу до 30 июня следующего года. По результатам делается корректировка в оплате за год в ту или иную сторону. Жилец может оспорить расчёты и обсудить проблему с управляющим. Вне зависимости, кто управляет жилым домом, собственники квартир и наниматели получают финансовый отчёт и бизнес-план на следующий год. По законодательству, если управляющий в течении 6 месяцев не предоставляет эти документы, он подлежит замене.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Сацков Константин Евгеньевич
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 0
Рейтинг 0,00

Читайте также

0 X