Банкротство застройщика: сроки, последствия, защита прав дольщиков

Некоторые застройщики в процессе своей деятельности сталкиваются с финансовыми трудностями, которые могут привести к банкротству компании. Жертвами банкротства становятся дольщики, вложившие свои деньги в строительство дома. Рассмотрим предпосылки и этапы процедуры банкротства и то, как можно защитить свои интересы в данном случае.

В первую очередь обратите внимание на поведение застройщика. Если в какой-то момент обнаруживаются следующие признаки, то это уже первый тревожный звонок:

1. Срыв сроков сдачи своих объектов;

2. Уменьшение прибыли компании по результатам прошедшего или текущего года;

3. Быстрый рост долгов компании;

4. Руководство неохотно идёт на контакт с инвесторами и дольщиками;

5. Слухи о затруднительном финансовом положении застройщика приобретают массовый

характер.

При этом наличие этих признаков необязательно приводит к банкротству. Компания может восстановиться под новым управлением, получить новый источник финансирования, может произойти улучшение экономической ситуации, стабилизация валютного рынка и т.д.

Если всё-таки по отношению к застройщику введена процедура банкротства, то здесь для дольщиков есть повод для надежд: благодаря недавним изменениям в законодательстве она стала относительно простой и недолгой. После вынесения арбитражным судом решения о признании должника банкротом сразу открывается конкурсное производство под руководством конкурсного управляющего. Целью данного мероприятия является соразмерное удовлетворение требований дольщиков (по выплате неустойки, по передаче объектов недвижимости и др.), завершение ликвидации должника как юридического лица и исключение его из реестра действующих застройщиков путём передачи прав другим застройщикам. Данная процедура может длиться не более года с возможностью продления ещё на 6 месяцев.

Каким образом в данной ситуации действовать дольщику, что предпринять для защиты своих прав? Это будет зависеть от того, какие именно требования будут заявляться дольщиком:

I. Требования по жилым помещениям. Дольщик вправе в течение двух месяцев (абз.3 ч.1 ст.142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») направить конкурсному управляющему свои требования о включении в реестр требований передачи жилых объектов. К заявлению о включении в реестр жилых помещений прилагаются копии следующих документов: паспорта дольщика, договора долевого участия (далее – «ДДУ») со всеми приложениями и документами по оплате ДДУ. Заявление о включении в реестр требований участников строительства конкурсный управляющий рассматривает в течение 30 рабочих дней. Он обязан уведомить дольщика о включении его требований в реестр по передаче жилых помещений, о включении в реестр в неполном объёме, или об отказе во включении в реестр. В случае отказа или отсутствия ответа со стороны конкурсного управляющего, его действия можно обжаловать в суде.

II. Требования по нежилым помещениям. Здесь необходимо упомянуть подписанные 25.12.2018 г. Президентом РФ поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. В соответствии с ними, дольщики застройщиков-банкротов могут восстановить свои права не только на приобретённые квартиры, но и на нежилые помещения площадью до 7 кв.м. включительно и машиноместа. Требования о передаче данных объектов будут включены в реестр наравне с требованиями по жилым помещениям. Для реализации прав на указанные нежилые объекты необходимо обратиться с заявлением в адрес конкурсного управляющего. Сделать это можно заказным письмом по почте или лично, в центрах приёма документов по графику работы, указанному на сайте конкурсного управляющего. Для подачи заявления необходимо приложить паспорт, ДДУ, при наличии – договор уступки прав требований (цессии), документы об оплате. Для представителей дольщиков потребуется нотариально оформленная доверенность. По результатам рассмотрения требований в срок не позднее 30 рабочих дней конкурсный управляющий направляет уведомление о включении или невключении требований в реестр.

III. Требования по выплате неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Они включаются в реестр требований кредиторов денежного требования. К сожалению, эти требования имеют наименьший шанс на исполнение в силу того, что их удовлетворение и внесение в реестр ещё не означает поступления денежных средств на ваш счёт даже частично, так как, в ходе конкурсного производства требования кредиторов (за исключением требований по текущим платежам) удовлетворяются в следующей очерёдности:

Первая очередь: выплаты по требованиям граждан, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

Вторая очередь: выплаты выходных пособий, оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, выплаты вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Третья очередь делится на несколько составляющих в следующем порядке:

1. денежные требования граждан – участников строительства (в том числе требования

участников строительства о выплате денежных средств из расторжения ДДУ, о выплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафов по Закону «О защите прав потребителей», морального вреда, расходов на оплату услуг представителей и т.п.);

2. требования фонда защиты прав дольщиков, которые перешли к нему в результате

осуществления выплат гражданам – участникам долевого строительства;

3. денежные требования граждан – участников строительства по возмещению убытков.

Четвёртая очередь: расчёты с другими кредиторами. После расчётов с кредиторами четвёртой очереди производятся расчёты с кредиторами по сделкам, признанным судом недействительными.

Переход к новой очереди осуществляется после полного погашения обязательств перед предыдущей. В случае обнаружения непогашенной задолженности предыдущего порядка, исполнение по текущей очереди приостанавливается до исполнения первоочередной. Как правило, выплаты первой и второй очереди осуществляются за счёт имеющихся у застройщика средств. В случае нехватки денежных средств требования погашаются за счёт реализации имущества, принадлежащего организации на праве собственности.

Подводя итог, можно сделать вывод, что банкротство застройщика ещё не повод паниковать. Даже в подобных сложившихся обстоятельствах можно и нужно действовать. Тем более, что на примере группы компаний «Урбан Групп», можно увидеть, что благодаря своим действиям дольщики постепенно получают свои квартиры, кладовки и машиноместа. Что касается денежных требований, то, учитывая масштабы и размеры компаний, по которым введена процедура банкротства, есть основания полагать, что надежды на получение присуждённых денежных средств хотя бы в части не лишены оснований.