Сменить управляющую компанию. Как это правильно осуществить?!

Споры между конкурирующими УК приводят к нарушению прав собственников

Управляющая компания. Хорошо, если с такой изначально повезет. Будет именно управлять в интересах собственников помещений, а не в своих личных. Или наоборот – навязывают новую УК, хотя к прежней не было никаких претензий. Что же предпринять?! Ответ на это дает действующее законодательство, выразившееся в решении суда, вступившем в законную силу.

Судебная практика

Многоквартирный дом с 2011 года обслуживался управляющей организацией. Однако протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 2018 года принято решение об избрании новой управляющей организации.

Один из жильцов, ссылаясь на то, что договор управления многоквартирным домом с прежней УК не расторгнут, а само собрание состоялось при отсутствии необходимого кворума, просил суд признать недействительными решения собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований было отказано.

Апеллянт просил решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме. Указывает на то, что выводы суда о том, будто изменение способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора, не соответствуют нормам действующего законодательства. Доказательств, свидетельствующих о принятии собственниками решения о расторжении договора и согласовании условий договора, не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Как установлено судом, истец является собственником помещения в многоквартирном жилом доме. Управление указанным жилым домом осуществляло ООО на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от марта 2011 года.

По инициативе другого жильца этого дома – собственника одной из квартир в период с июня 2018 года по июль 2018 года состоялось внеочередное общее собрание собственников жилых помещений, проведенное в очно-заочной форме, по следующим вопросам:

1. О выборе секретаря и членов счетной комиссии общего собрания. Наделение председателя и секретаря правом подписания протокола.

2. Об утверждении повестки дня.

3. Об утверждении порядка определения количества голосов при голосовании. Общее количество голосов приравнивается к площади помещений всех собственников в доме (1 голос – 1 кв. м).

4. О выборе новой управляющей компании.

Согласно объявлению, очно-заочное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по вопросам состоялись.

Кто не принимал участия в очном обсуждении вопросов, имел право принять участие в собрании заочно посредством заполнения решений собственников, которые должны быть дополнительно предоставлены инициатору проведения собрания.

Установлено, что согласно протоколу от июля 2018 года, были приняты решения по всем вопросам повестки дня, в том числе о выборе новой управляющей компании – пункт 4 повестки дня общего собрания. «За» проголосовало 62,35 % голосов, или 2192,05 кв. м от общей площади дома 5286,1 кв. м.

Считая данное решение недействительным, истец оспаривал протокол в части вынесенного решения относительно выбора новой управляющей компании по основаниям незаконности, так как вопрос расторжения договора с прежней управляющей организацией не разрешался в процессе проведения общего собрания собственников.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. 162 ЖК РФ и ст. 450, 451 ГК РФ, пришел к выводу, что изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией в установленном законодательством порядке.

Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Как следует из материалов дела, собрание было правомочно, поскольку в голосовании приняли участие собственники помещений суммарной площадью 3411,76 кв. м, что с учетом общей площади многоквартирного дома, согласно выписке из ЕГРН – 5285,8 кв. м составляет 64,55 % голосов от общего числа голосов.

По итогам голосования, согласно протоколу, были приняты решения по всем вопросам повестки дня, в том числе о выборе новой управляющей компании (п. 4 повестки дня общего собрания).

При подсчете голосов судом установлено, что «за» выбор новой управляющей компании проголосовало 64,29 % голосов, или 2192,05 кв. м от общей площади голосовавших собственников –3411,76 кв. м.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Указанная правовая позиция отражена в том числе в определениях Конституционного суда РФ от 28.02.2017 г. № 449-О и Верховного суда РФ от 09.01.2018 г. № 310-ЭС 17-19934.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.

Что же, как видите, сменить управляющую компанию возможно и при правильном алгоритме действий, суд такое решение поддержит.

Поможет ли смена управляющей компании?