Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас

Гарантийные обязательства застройщика

4 601 просмотров
990 дочитываний
0 комментариев

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации


Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

да
3 / -2
нет
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
да
3 / -2
нет

Читайте также

Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спроси юриста! Ответ за5минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение