Эскроу-счет – что это?

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (3,93) ( 30)
3 492 просмотров
16 комментариев

Эскроу-счет — это специальный банковский инструмент, который необходим для сопровождения займов застройщиков. Его активно внедряют при финансировании строительства. Это обусловлено необходимостью защиты акционеров. По данной причине в закон ФЗ-214, содержащий разные требования к застройщикам, 1 июля 2018 года были внесены изменения. Использовать эскроу-счета нужно будет с 1 июля 2019 года.

Алгоритм применения эскроу-счетов

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года действовал переходной период. В это время для продажи недвижимости можно было использовать два механизма. Они предусматривали подписание соглашения долевого участия и внедрение эскроу-счета. В следующем месяце последний вариант станет обязательным. Новая система покупки жилья для граждан РФ будет выглядеть следующим образом:

Выбор недвижимости и аккредитованного банка.


Заключение договора долевого строительства (нотариус не требуется) с обязательным указанием того, что все расчеты проходят с использованием эскроу-счетов.


Регистрация ДДУ в Росреестре.


Будущему владельцу жилья также придется собирать документы.

Банку потребуются справка о доходах и копия трудовой книжки. Бумаги должны быть заверены работодателем.

Покупатель квартиры оформляет ипотечный договор с оплатой первого взноса (для покупки в кредит) или перечислением всей суммы.


Завершающим этапом станет подписание акта сдачи-приемки и оформление квартиры в собственность после строительства.


Особенности реализации средств

Эскроу-счета застройщика являются аккредитивами, которые не могут быть реализованы, пока строительство не будет завершено. Деньги поступают от покупателей недвижимости, претендующих на жилье в соответствии с соглашением об акционерном капитале.


После передачи квартиры в пользование заблокированные на целевых счетах деньги граждан направляются на погашение кредита. Последний предоставляется строительной компании банком.

Остаток средств переводится на счет застройщика, который получает деньги после сдачи дома в эксплуатацию и получения одной квартиры от этого дома. В случае банкротства застройщика деньги будут возвращены вкладчикам.

Поделиться публикацией
вконтакте
одноклассники
telegram
whatsapp

Обсуждение. Комментариев: 16

Комментировать
Интересна ли Вам моя публикация?
Рейтинг 3,93. Оценок: 30
Публикации, набравшие рейтинг от 3,5, попадают в раздел Интересное
Вверх
21
Вниз

Эскроу, краудфандинг, мерчендайзинг и прочие словечки "вражьих" языков, навязываемые "патриётами" с верхушки жизни.

Весь русский язык изгадили, культуру народов страны подменяют "европейскими ценностями", при этом не забывают твердить о патриотизме, духовности, русской культуре и великой державе. Какая великая держава без своей культуры и своего родного языка?

+21 / 0

Да пусть хоть как называют, главное чтобы люди не оставались без денег и жилья.

+2 / -1

Суть в том, что все эти термины придуманы в США, а не у нас. Россия по сути это калька США, но якобы со своим уникальным Я.У нас уже имеются тупые законы, как в США с которых лет 15 назад мы просто смеялись.

+3 / 0

Анатолий, а как вы называете - компьютер, ноутбук, планшет, смартфон?

0 / -1
Комментарий удалён
Вверх
14
Вниз

Интересная тема - эти эскроу-счета. Но вот что я думаю (поправьте меня, если я не права).

1. Со стороны застройщика. Если я (застройщик) не смогу получить деньги дольщиков до окончания строительства, то какая мне выгода продавать на этапе котлована значительно дешевле, чем уже готовые квартиры?

2. Со стороны дольщика. Если у меня (у дольщика) есть сейчас полная сумма для покупки квартиры, зачем мне ее класть на эскроу-счет? Мне проще купить уже готовую квартиру в другом комплексе, либо (если уж так понравилась именно эта строящаяся квартира именно в этом месте у конкретного застройщика) положить всю сумму на счет вклада под проценты до окончания строительства. Опережая возражения относительно суммы страхования вкладов и эскроу-счетов, предположим, что эти деньги я разложу на несколько вкладов в разных банках.

3. С ипотечниками еще интереснее. Предположим сегодня у меня есть некоторая сумма на первоначальный взнос. При использовании эскроу-счета я должна положить эти деньги в банк без процентов, а также уже начинать выплачивать ипотеку на оставшуюся сумму. Очевидно, что если я не пойду по этому "заманчивому" пути, а просто положу эти имеющиеся деньги на счет вклада под проценты и каждый месяц буду пополнять этот вклад на приемлемую для меня сумму (пусть, равную предполагаемому ежемесячному платежу по ипотеке - для наглядности), на момент окончания строительства я буду иметь на руках приличную сумму, которую могу использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, но уже за готовую квартиру, которая, к слову сказать, может и не оправдать моих ожиданий и заставит меня передумать в пользу другого объекта.

Разубедите меня, пожалуйста! Иначе я не понимаю разумности и выгоды эскроу-счетов для всех участников сделки. Ну, кроме банков, конечно

+14 / 0

1. Застройщик, перед тем как открывать продажи, формирует план продаж на весь период строительства и ценообразование на определённых этапах стройки. Застройщики и раньше пользовались услугами банков (брали кредит). Но могли делать меньшую стоимость на старте т.к. получали деньги на прямую от покупателя. Это застройщикам было выгодно - деньги поступали стабильным потоком на всём протяжении строительства. Легче было гасить кредит, и была возможность использовать собственные средства на строительство дома. Сегодня ситуация поменялась. У застройщиков есть два кошелька. Собственный и банковский. Хотя есть и третий, в который деньги кладут покупатели, но он для них закрыт до срока. Почему же застройщику выгодно продавать на котловане дешевле, чем готовое? Арифметика простая... Чтобы закрытый "кошелёк покупателя" наполнялся. И к концу строительства был максимально полон. Чтоб быстрее отдать накопленный за время строительства кредит. А если застройщик откроет продажи после того как построит, то времени на продажу готовых квартир уйдёт больше, отсюда и увеличения срока кредита, а это застройщику не выгодно. Если простыми словам, то выглядит это так... Дом строят 3 года. И все 3 года "кошелёк" пополняется. Построил - отдал деньги. А если построил и начал продавать - плюсую к 3 годам ещё 1-1,5 года. И плати лишние проценты. Выгода очевидна, с той лишь разницей что цены на старте уже не будут такими низкими. Но это уже другая история).

2. Что касается дольщика. В любом случае покупать на старте выгоднее, чем в конце строительства. Стоимость квартиры будет ниже. Не настолько конечно как при старой схеме. Но разница будет. Если раньше она могла составлять от 25 до 65 процентов от старта продаж до сдачи (ввода дом в эксплуатацию), то на сегодняшний день это будет приблизительно от 15 до 30 процентов. Если Вы инвестор - это не выгодно, лучше в банк. Если для себя - выгодно в любом случае. Безусловно можно ждать окончания строительства, но если это ликвидный проект, то хороших квартир к этому времени уже не будет.

3. Ипотечник и раньше платил первоначальный взнос. Только он вносил его на счёт застройщика, а не в банк (эскроу-счёт) как сейчас.

Ипотечник отличается только наличием кредита от простого покупателя. Здесь всё тоже самое. Раньше купил - меньше стоимость квартиры - меньше берём в кредит. Можете положить в банк сумму первоначального взноса. Увеличить её процентов на 18 (6% годовых) за три года (среднее время строительства дома). А стоимость квартиры в этом доме вырастет на 20-25%. Не выгодно. Даже если и не вырастет, где гарантия того, что эту квартиру не купят раньше. (см.пункт 2).

Решать конечно Вам по какому пути идти.

P.S.

Моё мнение - ведение расчётов через эскроу-счета выгодны только банкам. Взять под контроль все финансовые потки в сфере строительства. Это не гарантия того что застройщик не станет банкротом. Что касается надёжных, топовых застройщиков - они как строили и сдавали вовремя так и дальше будут продолжать это делать. Вот только финансовая нагрузка ложится на плечи покупателей. Застройщики вынуждены поднимать стоимость, чтобы стройка для них оставалась прибыльной. В минус никто работать не будет.

P.S.S.

Все приведённые в моём комментарии цифры - "средняя температура по больнице" в городе Санкт-Петербург.

+1 / 0
Вверх
5
Вниз

Вы меня простите, но статья "корявая"... Простого обывателя запутает в конец... Во-первых не все застройщики перейдут на расчёты через эскроу-счета. Утверждены требования при которых возможна продажа квартир по старой схеме. Если ЖК на 30% построен и на 10% реализован (продан). Далее... При заключении ДДУ нотариус нужен, т.к. регистрация договора в Росреестре возможна только при наличии доверенности на застройщика (застройщик по доверенности регистрирует и забирает зарегистрированный договор, такова практика) и согласие супруга на приобретение недвижимости, либо заявление о семейном положении, если не в браке. Эти два документа должны быть заверены нотариально. Сбор документов для оформления ипотеки, акт приёма-передачи и оформление квартиры в собственность к "алгоритму применения эскроу-счетов" прямого отношения не имеет. Так было и раньше. Далее по тексту... Эскроу-счёт и аккредитив это не одно и тоже - "подтяните" матчасть. А откуда появился такой термин как "соглашение об акционерном капитале"? Покупатели могут претендовать на жильё на основании зарегистрированного ДДУ (после регистрации возникает право требования на объект недвижимости). Далее... Застройщик получает деньги, как только будет зарегистрировано право собственности на первую проданную квартиру. И дольщики - это дольщики, а не вкладчики и акционеры! Ничего личного. Публикуйте статьи с корректной информацией и правильными терминами.

+5 / 0

Простите, ДДУ - договор доверительного управления, а ДДС - договор долевого строительства. Какой термин отражает суть дела в данной теме?

0

ДДУ - договор долевого участия.

+2 / 0

Спасибо за ответ

0
Показать еще 16 комментариев
Вверх
3
Вниз

Ага, значит и покупателям таким образом руки связали - теперь, если ты всю сумму сразу за квартиру внесёшь, то тебя к стенке: "откуда бабло? Обложено ли оно налогом на доход?" Не сможешь объяснить (объяснять надо письменно, конечно, т.к. тут "я скажу" не подойдёт - надо письменно и с доказательствами), то и срок тебе влепят условно, и налоги на эту сумму (35%, не 13%!), и штрафы, ... и т.д. и т.п... Вяжут руки людям! Полностью!

Сейчас обычных людей в налоговую вызывают, если ты машину за 2 млн. купил, а у тебя доход основной 15000 руб. - вызывают на допрос...

+3 / 0
Вверх
1
Вниз

Давно пора это сделать, хватит народ динамить.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Главное не сказал автор - средства на эскроу счете застрахованы государством до 10 млн. руб. на случай банкротства банка застроищика, а не как раньше - 1,4 млн.

+1 / 0
Вверх
0
Вниз

Чем отличается в данной теме ДДУ от ДДС?

ДДУ (договор доверительного управления) - непонятно, чем из собственности или денег клиента управляет застройщик? И какую ДОЛЮ /от чего опять-таки?/ на основе этого Управления может впоследствии требовать клиент и не есть ли ДДС (договор долевого строительства) более правильное понятие для данной темы?

0

Уже получила ответ от комментатора Кирилла )

0

Читайте также

Валерий Ш
Валерий Ш 14.09.2019 в 13:52
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( 4)
Просмотров: 155
Комментарии от юристов сайта "911.ru" всегда отличаются аргументированностью, вежливостью и четким обоснованием своей позиции.
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (5,00) ( 5)
Просмотров: 216
Тема уже стара как мир, но люди продолжают попадаться на рассказы банков.Итак хочу напомнить, что страховка при получении кредита - дело добровольное, Закон о защита прав потребителей запрещает навязывать услуги.
Ганжа Ольга Владимировна
Юрист Ганжа Ольга Владимировна 12.09.2019 в 22:31
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,18) ( 11)
Просмотров: 220
ВступлениеПараметры психологической информации непосредственно существуют в юридической практике. А именно в адвокатской и следственной практике.
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( 2)
Просмотров: 151
С 2011 года мы занимаемся разрешением кредитных споров, у нас накопилась обширная практика по данному вопросу.
Рейтинг публикации:
Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00) ( 2)
Просмотров: 136
В последнее время ко мне стали часто обращаться граждане с типовым вопросом: они получали досудебные претензии от страховых компаний.