Как продать/купить квартиру с долгами по оплате коммунальных платежей?

3 251 просмотров
133 дочитываний
16 комментариев

Основное правило продажи или покупки любой квартиры – сделка должна быть безопасной во всех отношениях. То есть необходимо заранее проверить не только отсутствие обременения имущества и прописанных в квартире граждан, но также и возможное наличие долго по оплате услуг ЖКХ.

Как проверить, есть ли долги?

Как правило, покупатели квартиры проверяют наличие задолженности по квартплате и ЖКХ только тогда, когда продавец начинает вызывать у них подозрения, что совершенно неправильно. В последнее время достаточно часто наблюдается ситуация, когда адекватные и приличные на вид люди имеют задолженность по оплате услуг ЖКХ, возникшую по разным причинам.

Важно помнить о том, что нечестность продавца квартиры в этом плане может быть очень легко установлена, так как обратиться в управляющую компания за нужными сведениями не составляет труда.

По этой причине, чтобы не прослыть мошенником, нечестным человеком и не потерять лицо, лучше всего самому рассказать потенциальным покупателям о наличии задолженности.

Если покупатель обратится в управляющую компанию или в жилищную контору, ему будет выдана справка, фиксирующая состояние учета по всем платежам жилого помещения, которое он собирается приобрести. Покупателю такая бумага может принести свою выгоду, так как при наличии долгов на ее основании можно требовать от продавца снижения стоимости квартиры.

Если управляющая компания по какой-либо причине отказывает в выдаче справки, ее можно получить в банке, через который владелец квартиры осуществляет коммунальные платежи. В подаваемом запросе необходимо указать точный адрес квартиры, а также ее номер, при этом работники банка должны предоставить информацию об отсутствии или наличии задолженности.

Но, конечно, наиболее правильно будет попросить продавца взять такую справку в управляющей компании.

Как продать квартиру с долгами?

Да, продать, как и купить, квартиру при наличии долгов по коммунальным услугам возможно. Для этого необходимо соблюсти некоторые условия.

Как правило, в подобной ситуации заключается соглашение с покупателем, в частности, о том, что покупатель сам погасит имеющийся долг компании, но при этом продавец обязуется возместить ему эту сумму по частям в течение определенного времени. Варианты соглашения могут быть разными.

На самом деле законодательство не предписывает новым владельцам квартиры оплачивать долги прежнего хозяина, но сумма задолженности может быть переведена на покупателя, но только при его согласии.

Особенности договора

Если квартира продается с долгами по услугам ЖКХ, то в договоре этот момент должен быть отражен. Например, в него добавляется позиция о том, что по оплате услуг имеется долг, но на покупателя он не переходит. Этот пункт будет отражать ситуацию, когда никакой договоренности по оплате долга между сторонами нет, поэтому новый владелец может на законных правах не оплачивать долги прежнего хозяина.

Если же продавец пытается переложить свои долги на покупателя без его согласия, то последнему необходимо обезопасить себя от лишних проблем, в частности:
• Запросить в управляющей компании справку о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ у нынешнего владельца квартиры. Можно потребовать такую справку и от самого владельца.
• Сообщить в управляющую компанию и коммунальные компании о покупке этой квартиры и смене ее собственника, приложив документ, устанавливающий право владения и договор купли/продажи.
• Потребовать от бывшего владельца погасить долги.

Конечно, в договоре можно указать и пункт о переходе долгов по ЖКХ новому собственнику, но в этом случае регистрация договора будет иметь свои сложности. Поэтому в договоре это указывать не рекомендуется даже в том случае, если квартира переходит к новому владельцу вместе с долгами. Лучше отдельно заключить соглашение об уплате между продавцом и покупателем.

В 2018 году было введено новое положение, согласно которому долг по взносам на капительный ремонт в случае продажи квартиры в многоквартирном доме переходит от прежнего владельца к новому (статья 158 часть 3 ЖК РФ).

Этот момент также лучше учесть сразу, ведь теперь человек, собирающийся продавать квартиру в скором времени, может сознательно не оплачивать эти взносы. В этом случае до момента покупки квартиры необходимо прояснить ситуацию и заключить с продавцом соглашение о том, как именно будет производиться гашение этого долга.

Кто выплачивает задолженность?

Не надо думать о том, что, купив квартиру с долгами без каких-либо дополнительных документов и соглашений, вы будете жить спокойно, защищенные законодательством. Независимо от смены владельца управляющие компании желают получить долги, имеющиеся по оплате услуг ЖКХ, и при этом они не будут утруждать себя поиском прежнего хозяина, а начнут выставлять счета и требования новому владельцу.

В этом случае необходимо доказать компании, что новый владелец эти долги не делал и потому никак по ним не отвечает. Обязательства нового владельца возникают исключительно с момента перехода жилья в его владение. Чтобы доказать это, необходимо предоставить в управляющую компанию копии документов на право собственности, где будет указана дата начала владения имуществом. В этом случае никто не посмеет требовать долги старых хозяев с нового владельца даже в судебном порядке.

Если же покупателем была приобретена квартира с обременением, в том числе и с переводом долговых обязательств по оплате услуг в исполнительном порядке (ст. 391 ГК РФ), то платежные обязательства по долгам наступают в день регистрации права собственности.

Передача долгов от прежнего хозяина к новому может быть осуществлена только по его согласию, а также с согласия управляющей компании, зафиксированного в письменной форме, соответствующей ст. 389 ГК РФ.

Обязательство по уплате долга может быть простым или заверенным нотариально.

Есть ли опасность в подобной сделке?

Как правило, покупка квартиры с обременением долгами по коммунальным услугам особенной опасности не представляет, ведь у нового владельца обязательства по оплате услуг возникают с момента вступления в права владения недвижимостью. По этой причине все те долги, которые были созданы прежним владельцем, остаются за ним.

Конечно, управляющая компания может попытаться выставить требование об оплате долга новому владельцу, поэтому необходимо иметь на руках справку о задолженности и ее размерах на момент покупки жилья. В этом случае управляющая компания будет взыскивать долг с прежнего владельца.

Но, несмотря на это, правительство в настоящее время рассматривает законопроект, запрещающий проведение сделок купли-продажи жилья с имеющимися долгами по коммунальным услугам.

да
28 / -8
нет
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
да
28 / -8
нет

Обсуждают (13): Обсуждение

показать всех обсуждающих

Комментарии (16)

Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Показать ещё комментарии (16)

Читайте также

Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение