Квартира. Выдел доли.

Краткое содержание:

1. Предисловие.

2. О проблемах.

3. Каков выход из ситуации?

4. Пример из практики

5. Обсуждение.

Предисловие

Многие сталкивались с ситуацией, когда квартира находится в долевой собственности. Например, у супругов. Когда мир и спокойствие в семье, то в этом случае никаких проблем не возникает. А когда семейная жизнь дает трещину? Люди разводятся и начинается раздел имущества, то тогда как быть? Да еще у одного из супругов, скажем, в собственности, ну, к примеру 4/6 доли, а у второго 2/6, договориться по-хорошему не получается, то тогда как быть? После развода один из супругов вступает в новый брак и жилья у него нет? Вот тут-то и начинаются хождения по мукам!

О проблемах.

На законодательном уровне вроде предусмотрен в таких случаях выдел доли в натуре. Но так ли просто все на самом деле? Давайте попытаемся разобраться! Вот ст. 252 ГК РФ. Приведу ее полный текст, потому, как потом попытаемся разобрать его по косточкам!

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как видно из смысла п. 3 статьи, без суда не обойтись! Но что нужно для того, чтобы выделить долю в натуре? Если это частный дом и он не маленький то тут проблем может не возникнуть! Эксперт дает заключение о возможности выделить долю в натуре, предлагает варианты. Дели его и с противоположной стороны делай отдельный вход! А с квартирой так не получится! Во-первых, нужно, чтобы выдел доли собственника квартиры в натуре был возможен без причинения несоразмерного ущерба этой квартире! Это возможно, только если площадь квартиры составляет чуть ли не 500 кв. метров и занимает место от одного подъезда до другого! В таком случае можно поставить разделительную стену и вход во вторую часть соорудить из другого подъезда. Короче, из области фантастики! В реалиях же все по-другому! Я в своей практике, да уверен, что подавляющее большинство юристов и адвокатов, зарегистрированных на сайте, не встречали случая, чтобы долю в квартире можно было выделить в натуре. И как же тогда быть?

Каков выход из ситуации?

По закону есть один выход из создавшейся ситуации. Но, повторяю, это – по закону. (Что же касается моральных и житейских норм, то не мне об этом судить.) Определение порядка пользования жилым помещением судом, если по-хорошему договориться не получается.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности».

А что же это значит? Давайте попробуем разобраться. Это значит, что собственник, который не желает иметь в праве долю в квартире имеет право на выделение и на выплату ему компенсации остальными собственниками. То есть, я предъявляю иск к остальным участникам (которые не желают договариваться по-хорошему) о взыскании с них в мою пользу стоимости моей доли. В этом случае право собственности у меня на мою долю прекращается, а моя доля переходит к остальным собственникам.

Проще говоря, суд принуждает других участников долевой собственности «купить» у меня мою долю. Но это происходит не во всех случаях.

Во – первых, необходимо, чтобы собственник именно желал продать свою долю.

Во – вторых, доля собственника в праве должна быть несущественна в площадном измерении. Скажем у собственника доля 1/10 в праве и квадратных метрах она составляет 1 кв. метр. Эта доля подходит разве что для того, чтобы на ней стоять и то на одной ноге.

И, в – третьих, необходимо, чтобы собственник не имел существенного интереса в использовании этой доли. Проще говоря, она ему не нужна. Что собственно, вытекает из второго. Зачем мне доля в квартире, если на ней и табурет не уместится? Но при этом необходимо волеизъявление собственника, т. е, чтобы он желал избавиться от этой доли.

Впрочем, возможно и наоборот. Но для этого опять же обязательно соблюдение всех вышеперечисленных условий! Иначе – нет!

Если собственник имеет долю в праве, равной 1 кв. метру, не желает ее продавать и из вредности чинит препятствия другим собственникам, то суд может по иску других собственников прекратить его право собственности и взыскать с других собственников в его пользу денежную компенсацию.

Пример из практики.

Совсем недавно логически был завершен процесс, связанный с описанными проблемами. Ситуация: два собственника, бывшие муж и жена, развелись. У бывшего мужа в собственности 1/5 доли квартиры, у жены 4/5. Я представлял интересы бывшего мужа. По квадратуре его собственность составляет 11,8 кв. м. Мною был предъявлен иск об определении порядка пользования жилым помещением. Бывшей женой и ее адвокатом был предъявлен встречный иск о прекращении права собственности моего доверителя на 1/5 доли в квартире с выплатой компенсации. Суд первой инстанции нам в удовлетворении исковых требований отказал, а исковые требования наших оппонентов удовлетворил. Мною, соответственно, была подана апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции. Областной суд, удовлетворяя наши исковые требования, указал в апелляционном определении, что 1/5 доли (11,8 кв. м.) нельзя считать незначительной доле в праве, что в деле имеются доказательства того, что мой доверитель имеет интерес в пользовании своею долею, однако ему чинятся препятствия. Наши исковые требования были удовлетворены, а в удовлетворении исковых требований наших оппонентов было отказано.