Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Риски покупки земельного участка. Строительство на особо охраняемой природной территории

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (3,11) ( 18)
1 199 просмотров
20 комментариев

Выбор земельного участка для строительства жилого дома с юридической точки зрения затруднен тем обстоятельством, что при этом недостаточно только проверить чистоту титула продавца на вещь, необходимо еще доподлинно установить режим использования участка в части существующих публичных ограничений.


Люди тянутся к природе, к красивым пейзажам и девственным лесам, но порой и не подозревают, что приобретение земельного участка может сопровождаться отсутствием возможности строительства на нем.

Особо охраняемые природные территории (сокращенно ООПТ), наверное, одно из самых коварных препятствий, которое может встретиться на пути у добросовестного застройщика.

Понятие ООПТ

В федеральном законе № 33 от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» под ООПТ понимаются:

  • государственные природные заповедники, в т. ч. биосферные;
  • национальные и природные парки;
  • государственные природные заказники;
  • памятники природы;
  • дендрологические парки и ботанические сады.

ООПТ могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении государственного или муниципального органа соответствующего уровня.

Учет ООПТ

Официального реестра всех ООПТ нет. Минприроды РФ ведет кадастр только федеральных природных территорий.

На настоящий момент самая полная информация о существующих в стране ООПТ всех уровней содержится на сайте oopt.aari.ru. На сайте имеется поиск по названию и по карте.

Согласно 33-ФЗ в действующей редакции, при принятии решения о создании ООПТ должны быть описаны ее границы с указанием координат характерных точек. В положении о конкретной особо охраняемой природной территории должны быть указаны основные виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в ее границах. Подразумевается, что сведения о границах каждой ООПТ должны быть внесены в ЕГРН.

Режим ограничений

Необходимо отметить, что Законом об ООПТ не предусмотрено изъятие в государственную/муниципальную собственность земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. Однако частный собственник, земельный участок которого оказался в границах ООПТ, сталкивается с полным или частичным его изъятием из хозяйственного использования. Очевидно, что перед приобретением такого участка стоит внимательно ознакомиться с существующими ограничениями по его использованию, но главное – необходимо иметь информацию о том, что он находится на территории ООПТ.

С последним часто возникают проблемы. Дело в том, что начали создаваться территории с особым режимом охраны еще в прошлом веке, и при их создании границы описывались текстуально и не всегда определенно. И конечно же, не о всех ООПТ найдутся соответствующие сведения в ЕГРН.

Приведу пример. Законом Волгоградской области от 17.04.1998 года территория Волго-Ахтубинской поймы была признана особо охраняемой природной территорией регионального значения – природным парком. Границы парка были описаны следующим образом: «под Волго-Ахтубинской поймой понимается часть территории Волгоградской области, ограниченной правым берегом реки Волги, левым берегом рукава "Ахтуба" и административной границей между Волгоградской и Астраханской областями. Только в 2010 году администрация Волгоградской области утвердила положение, где имелось более детальное описание границ природного парка. Ну а еще через 6 лет границы данной ООПТ появились в ГКН и стали общедоступны. А в 2012 году на территории парка началось строительство коттеджного поселка "Белая дача". Потенциальные покупатели строящегося жилья проверяли договоры с кооперативом с участием юристов, которые не нашли подвоха в сделке. В 2016 году 30 семей собственников получили иски прокуратуры о сносе домов».

И подобных случаев в судебной практике большое количество. Самое интересное, что в ряде случаев местная администрация находилась в неведении относительно правового режима подконтрольных ей земель и добросовестно выдавала гражданам разрешения на строительство, не обладая соответствующими полномочиями.

К примеру, в Архангельской области прокурор подал ряд исков в Плесецкий районный суд о признании недействительными разрешений на строительство выданных собственникам земельных участков, находящихся на территории национального парка «Кенозерский». То же произошло и в городе Луга Ленинградской области, где были признаны недействительными разрешения на строительство на территории государственного природного заказника «Череменецкий». При этом земельные участки имели категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ИЖС».

Анализ судебной практики приводит к выводу о неоднозначной позиции судов по вопросу, допускается ли строительство на земельном участке в границах населенного пункта, но на территории ООПТ. Дело в том, что земельный участок не может одновременно иметь категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов», частным случаем которой является ООПТ, и в то же время находиться в границах населенного пункта, где могут быть только участки категории «земли населенных пунктов».

И в практике встречаются попытки включить земельный участок в границы населенного пункта, целью которых, по всей видимости, является вывод земель из-под режима ООПТ. Такие попытки, если они не сопровождаются проведением экологической экспертизы, оканчиваются провалом. Суды отменяют незаконные постановления органов исполнительной власти или решения об утверждении/изменении генерального плана.

Примеры тому можно найти в Ярославской, Нижегородской, Тверской и Московской областях. Однако стоит отметить, что включение земельного участка в границы населенного пункта автоматически не должно прекращать действие ограничений по его использованию, поскольку более логичным будет установление предусмотренной ч. 10 ст. 85 Земельного кодекса РФ зоны особо охраняемой территории в составе населенного пункта.

В любом случае, согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный регламент для земель особо охраняемых природных территорий не устанавливается. Следовательно, наличие правил землепользования и застройки, принятых в отношении такого участка, будет вступать в прямую конкуренцию с режимом его использования, установленным положением об ООПТ.

В 2015 году Конституционный суд РФ в своем определении № 2742-О, сославшись на подпункт «д» п. 2 и пп. «д» п. 1 ст. 15 Закона об ООПТ, применительно к национальным паркам указал на то, что на его территории законом допускается строительство, связанное с обеспечением функционирования населенных пунктов. Для этой цели выделяется зона хозяйственного назначения, где допускается деятельность, направленная на обеспечение жизнедеятельности граждан, проживающих на территории парка.

Именно на данное определение ссылается Вологодский областной суд, допустивший возможность строительства жилых домов на территории города Кириллов в пределах зоны хозяйственного назначения национального парка «Русский север». Однако это пока единственный найденный мною в судебной практике случай, похожий на исключение из правила. Буду признателен, если читатель, которому известны подобные случаи, поведает о них.

Какой же вывод можно сделать из вышеизложенного? Думаю, что не будет лишним при покупке участка под строительство удостовериться в том, что он не находится на территории ООПТ. Такой риск, хоть он и небольшой, но существует.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Гайнанов Руслан Рамилевич
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 18
Рейтинг 3,11
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации

Комментарии (20)

Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения
Вверх
7
Вниз

Меня все эти оопт просто возмущают! Нормальные люди всегда селились и хозяйствовали возле приличных водоёмов, иначе не прожить было. Теперь, видите ли, "законы", охранительные, понимаешь ли, а на самом деле - источник взяток и пополнения тюрем и несчастий людей! Если уж на то пошло, то к сносу: Москву, ибо на реке стоит, Петербург, Париж, Франкфурт-на-Майне, Ростов-на-Дону, Нью-Йорк и т.п.! Совсем оборзели с этой "природоохраной"! Законы надо менять и не портить людям жизнь, которая - ОДНА!

+7 / 0
Вверх
3
Вниз

Наш участрк с 32 года во владении и пользовании. И вдруг стал 2 м поясом водоохранной зоны Москвы. При попытке приватизировать участок, на словах отеазали. Доказательств не предоставляют. Городская прокуратура прислала отписку со статьями земельного кодекса о водоохранной зоне и опять ни одного документа об обременении нашего участка. И как с этим бороться? Где и как узнать, входит ли наш участок в эту зону? Мы рядом с аэропортом Шереметьево, там же рядом кладбище. До воды пилить и пилить. Водонапорных вышек нет. Какой такой 2 й пояс водоохраной зоны для Москвы? Все приватизировали, кроме нас. И мы такая угроза питьевой воде?

+3 / 0

Надежда, требуйте письменный отказ.

+3 / 0

От администрации потребовала. Ответ - обращайтесь в суд о признании права на землю. А зачем? У нас есть выписка из похозяйственной книги, на ее основе выписка из кадастра с указанием только площади. Есть старый документ раздела - план-вариант, по которому все и пользовались.

Написала в прокуратуру. Но я уже писала - ответили, что наш участок в водоохраной зоне и ни одного доказательства.

Написала мособлпрокуратуру. Может, они помогут получить доказательства.

+3 / 0

Тогда изучайте генеральный план поселения и правила землепользования/застройки на предмет наличия там зоны.

+2 / 0

Синим цветом-квартал, где дом. Зеленым - ЗОУИТ. И мой дом на участке в этой зоне? Где вода, а где дом.

+1 / 0

Судя по генплану города Долгопрудный, Ваш квартал находится в третьей поясе зоны санитарной охраны подземных источников водоснабжения. Но это никак не влияет на оборотоспособность участков. По сему, требуйте письменный отказ со ссылкой на конкретный акт.

+2 / 0

Спасибо. Написала в областную прокуратуру жалобу. Ибо администрация в дружбе с прокуратурой. И еще раз дала шанс администрации. Мэр ушел в отставку. Сейчас и.о. Почитаю ее ответ. В мэры-то хочется. Именно название и номера постановлений попросила. А то только сылки на земельный кодекс.

0

Пришел ответ из администрации. "У нас карты границ нет, но ваш участок в водоохранной зоне" и данные о зоне - на минуточку! - государственная тайна! И параллельно из мосводоохраны - ваш участок вне водоохранной зоны и все данные можно получить в муниципалитете.

Куда бежать?

0
Вверх
2
Вниз

А разве в таких местах по закону выделяют участки под строительство, если только не член Правительства, и не состоишь в ОПГ, простым смертным?

+2 / 0

Выделяют, конечно. В городе Кириллов, например, участки выделяли малообеспеченным.

0

Тогда здорово. Пожить в такой зоне. Наверное хорошо. В заповедной, например.

0
Вверх
2
Вниз

Дд!А что делать если участок был предоставлен в частную собственность с разрешением на строительство до установления и создания ООПТ. а через несколько лет указом рег властей была создана ООПТ? Категория - земли СХ назначения, разрешенный вид использования для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, что разрешает строительство. Спасибо всем за советы и комментарии!

+2 / 0

Здравствуйте!

В Вашем случае, если действительно ООПТ создана после приобретения участка и её существование ограничивает возможность его использования, то, по моему мнению, необходимо изучать перспективу компенсации соответствующих убытков, основываясь на положениях статей 57, 57.1 Земельного кодекса.

+1 / 0

Большое спасибо за совет! Есть еще обнадеживающий момент-там в постановлении об организации ООПТ указано-на землях СПК"Такого то.название". а на момент издания данного установления земля уже не принадлежала СПК а принадлежала КФХ в статусе юр лица. Будет ли это одним из основании для исключения данного участка границы населенного пункта в судебном порядке и включения его в из списка ООПТ - как включенного с нарушением и не законно? Спасибо за ответ!

+1 / 0

Леонид, пришлите мне личным сообщением реквизиты ООПТ и своего участка. Я не совсем понимаю, о чем идет речь.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Руслан Рамилевич, я полностью с Вами согласен.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Актуальная статья. Спасибо.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Фигня! Нет у нас законов! Лично Путин специальным актом отнес часть поймы Оки в так называемую есенинскую зону, как объект культурного и природного наследия с запретом на строительство. В результате местные жители не могут поставить новый сарай, отстроиться после пожара прямо у себя в деревне, где жили их предки. Зато непосредственно в пойме прямо рядом с рекой выделяется и застраивается земля с помощью местного рыбнадзоровца, служащего явно посредником между властями и блатными покупателями.

Место - пойма у парома села Пощупово Рыбновского района Рязанской области.

+1 / 0

Читайте также

0 X