Pro et Contra: ИПОТЕКА (ч.1)

Основано на реальных событиях

Буква Закона

Ипотека и всё, что с ней связано, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон).

Бо́льшая часть ипотечных займов связана с покупкой квартир и домов и долей в них, но, как следует из ст. 5 Закона, предметом ипотеки могут быть и земельные участки, гаражи, воздушные и морские суда, машино-места и т. п.

В соответствии со ст. 8 Закона договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров. А в соответствии со ст. 9.1 Закона особенности условий кредитного договора, заключенного физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Проза жизни

Можно долго, до охрипу, спорить о невыгодности (кабале) условий ипотеки, сравнивать её плюсы и минусы с арендой, но люди всё-равно будут брать кредит, чтобы купить квартиру: создание ли новой семьи, рождение ли детей или же и вовсе разъезд при разводе…

На «волнах» таких обсуждений можно встретить, например, мнение, что аренда выгодней. Частым аргументом в таких случаях бывает тезис о низкой сумме арендной платы по сравнению с ежемесячным платежом по кредиту, что, на мой взгляд, достаточно спорно: город, район, инфраструктура, – всё это будет накладывать отпечаток и на стоимость аренды, и на стоимость квартиры. А в зависимости от финансовых возможностей человека, он вполне может стать не арендатором, а владельцем недвижимости, платя при этом ежемесячно по ипотеке не более арендной платы: согласитесь, здесь как раз тот случай, когда деньги (читай, первоначальный взнос) «решают всё».

Самым главным («жирным») минусом аренды является возможность оказаться в любой момент на улице. Арендодатель, конечно же, не будет сам себе прописывать невыгодные условия расторжения договора найма. К тому же, в случае постоянных переездов (смены жилья) даже в пределах одного города, набор вещей, мебели будет достаточно аскетичным и вряд ли будет гарантировать тот уровень комфорта, который ощущаешь в своём «уютном гнёздышке» после тяжёлого рабочего дня. Плюс невозможность применить свои задатки дизайнера, чтобы обеспечить себе обстановку «по фен-шуй». В случае же ипотеки, хотя квартира и в залоге у банка, владельцем является сам заёмщик (п. 1 ст. 1) со всеми, как говорится, вытекающими. Интересно, что в соответствии со ст. 75 Закона («Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме»), заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Страховка

Страховать или нет? Вопрос из разряда «быть или не быть»… Споры не утихают как и в случае с арендой: соразмерен ли, например, дисконт 1% к ставке по ипотеке в сумме ежемесячных платежей с переплатой в виде суммы ежегодной страховки? Что выгодней?

Существует несколько видов страховых рисков, но зачастую используются только три: страхование имущества (предмета залога) от гибели и повреждения, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование потери имущества в результате прекращения или ограничения права собственности (т. н. титульное страхование).

На примере квартиры, объектами страхования имущества от гибели и повреждения, как правило, являются: сам объект недвижимости, его внутренняя отделка и инженерные коммуникации, – а распространёнными страховыми случаями: пожар, взрыв бытового газа, различные стихийные бедствия и т. п. Важно знать, что данный вид страхования является обязательным для заёмщика (п. 2 ст. 31). Два же других необязательны.

Титульное страхование связано с риском утраты вследствие прекращения или ограничения (обременения) права собственности (например, по решению суда). Данный риск, как правило, включается в общий пакет страхования в течение первых трёх лет с даты заключения договора ипотечного кредитования.

По собственному опыту, самый «тяжёлый» по стоимости риск – причинение вреда жизни и потеря трудоспособности заёмщика. Как правило, данный вид страховки охватывает смерть от несчастного случая и/или болезни, постоянную утрату трудоспособности (установление инвалидности I или II группы) либо временную в результате несчастного случая. В последнем случае страховка, как правило, покрывает ежемесячные платежи за указанный период (напр., от 30 до 120 дней), когда застрахованный не мог заниматься трудовой деятельностью. Первые же два – полностью (100%) погашают всю сумму ипотечного займа.

Не буду рассматривать вопрос об отказах банков в выдаче кредита вследствие отказа заёмщика от страхования (тем более, что они никогда не объясняют причину таковых). Во-первых, это на совести их менеджеров и руководства (может даже сговор со страховыми компаниями). Во-вторых, банковская сфера развита – какой-либо банк да не откажет. В-третьих, от необязательных страховок можно будет отказаться уже после заключения договора ипотечного займа (в т. н. «период охлаждения»). Рассмотрим лучше «за» и «против».

Как писал выше, наиболее ощутимым для кошелька застрахованного по всем трём рискам является страхование жизни. Именно поэтому я назвал его «тринадцатым платежом», и именно поэтому заёмщики отказываются от него. Но… сколько страховых компаний – столько и различных программ страхования и, как следствие, различных размеров страховых премий (ежегодная сумма платежа по страховке). Исходя из личного опыта, замечу: разница в суммах ежегодных платежей по процентам по ипотеке без дисконта (без заключения договора страхования) и с дисконтом (с заключением такового), а дисконт был равен 1%, превышала сумму страховой премии в среднем на 27%, т. е. страхование было реально выгодно для моего кошелька. Так же замечу, что из-за особенности формулы расчёта аннуитета, годовая стоимость обслуживания ипотеки (выплаты по кредиту плюс страховка) была ниже формально на дисконт, а точнее – на 1,3%.

К сожалению, мало кто задумывается о будущем (это даже показывают многие опросы, напр., о наличии или отсутствии сбережений). Мы ощущаем себя молодыми, независимыми, полными сил и энергии людьми. Ощущаем до тех пор, пока… в дом не постучится беда. Читаешь статистику – жить страшно становится: онкология, сердечные заболевания, рассеянный склероз, несчастные случаи (аварии, катастрофы, взрывы), убийства… Да вот только «чужая» беда всегда далеко. Но надеяться на авось, как минимум, безрассудно. А я бы ещё сказал: безответственно и преступно по отношению к своим родным. Уже встречалась масса историй о людях, оставшихся по болезни без работы, а потому не могущих выплачивать кредит, или, например, о перешедших по наследству долгах по кредитам к родным пенсионного возраста или супругам с детьми и т. д., и т. п. Такое «будущее» для родных и врагу не пожелаешь. А ведь всего-то можно было оформить страховку.

(продолжение следует: Оптимизация расходов, Погашение, Легенды законодательства)

∫ Предыдущие публикации ∫

√ И снова... шум. Покой нам только снится

√ Оплата труда в выходные и нерабочие праздничные дни

√ Hard&Soft. Бесплатно для домашнего использования