Основано на реальных событиях
Pro et Contra: ИПОТЕКА (ч.1)
(начало: Буква Закона – Проза жизни – Страховка)
Подробнее ➤
Pro et Contra: ИПОТЕКА (ч.2)
(продолжение: Оптимизация расходов – Досрочное и полное погашение)
Подробнее ➤
Легенды законодательства
Какими бывают суды и судья, тема отдельная и изъезженная и отношения к нашей не имеющая. Но вот скорость изменения законов, «законотрактования» в духе «закон – что дышло» каждый раз потрясают до глубины души. И привыкнуть к этому невозможно.
Легенда первая: страхование жизни заёмщика.
А вернее налоговый вычет за страхование. Ипотека, как правило, заключается на сроки более пяти лет, а значит более этого срока будет и страховаться заёмщик. В пп. 4 п. 1 ст. 219 НК РФ (с изменениями 28.12.2013 N 420-ФЗ и 29.11.2014 N 382-ФЗ) говорится о том, что к вычету можно предъявить сумму
«…уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде страховых взносов по договору (договорам) добровольного страхования жизни, если такие договоры заключаются на срок не менее пяти лет, заключенному (заключенным) со страховой организацией в свою пользу и (или) в пользу супруга (в том числе вдовы, вдовца), родителей (в том числе усыновителей)…».
И ранее была практика, что заёмщики использовали данный вычет. Но именно «благодаря» словам «в свою пользу…» (и далее по тексту) ФНС стала в нём отказывать, а суды (в т. ч. ВС) встали на её сторону.
Дело в том, что выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования по сути является сам банк. А в моём примере, лишь по страховым случаям не превышающим пятикратного аннуитетного платежа – сам застрахованный.
Легенда вторая: возврат процентов при досрочном погашении.
Эта история гораздо моложе. Ещё в 2016 году решением ВС дело одного из заёмщиков было направлено на пересмотр, а некоторые суды, базируясь на нём и подобных, в спорах между заёмщиком и банком вставали на сторону первого.
Суть спора была следующей. Как ранее было сказано в главе «Оптимизация расходов…», математически выгодно брать кредит на минимально возможный срок: меньше срок – меньше переплата по процентам. Но именно благодаря житейскому опыту и здравой оценке своих финансовых возможностей, заёмщики предпочитают брать кредиты на максимально возможный срок, дабы минимизировать нагрузку на семейный бюджет, а если жизненная ситуация складывалась благополучно, старались выплатить кредит гораздо раньше. А когда это происходило, заёмщики садились за калькуляторы, чтобы посчитать: сколько бы они заплатили процентов, возьми они кредит на этот период?
Возьмём наш пример из главы «Досрочное и полное погашение…». Напомню: ипотека 1,50 млн. руб. под 12% на 20 лет. Проценты, которые за этот период выплатил бы заёмщик, составляют примерно 2,5 млн. руб. Допустим, ипотека погашена за 5 лет. При этом процентов за этот период было уплачено около 870 тыс. руб. А что было бы, если бы заёмщик взял кредит на 5 лет? Сумма уплаченных процентов составила бы примерно 500 тыс. руб. Согласитесь, разница в 370 тыс. руб. достаточно существенная и является неплохим подспорьем для молодой семьи, подрастающих детей или планового ремонта приобретённой недвижимости.
Хотя для меня, как заёмщика, решения ВС от 2016 года и выгодны (и «душу греют»), но как человека, получившего физ-мат образование, ввели в замешательство.
Во-первых, они показали полную научную безграмотность подхода (Математика и Экономика, как говорится, нервно курят в сторонке). В договоре чёрным по белому указано (и применяется математически), что проценты начисляются на остаток ссудной задолженности на дату проведения расчёта. Суть аннуитета в том, чтобы выплачивать кредит равными суммами. При этом в самом начале выплат бо́льшую часть будут составлять проценты, а значит и основной долг будет погашаться медленней. Это МАТЕМАТИКА, о которой так любят говорить эксперты, настаивающие на минимально возможном сроке ипотеки. Ибо исходя из формулы аннуитета: меньше срок ипотеки – больше погашается тело кредита.
И ещё о математике. При первоначальных условиях, ежемесячный платёж составит порядка 16,5 тыс. руб., в то время как при пересчёте на срок 5 лет – 33,4 тыс. руб. При таких платежах скорость погашения основного долга будет выше. Отсюда и разница в сумме уплаченных процентов за этот период.
Во-вторых, юридическая безграмотность этих решений, которые фактически навязали изменение существенных условий договора, а именно срока кредитования. Причём задним (!) числом. Даже не будучи юристом по образованию, замечаю коллизию с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ:
«Существенными являются условия о предмете договора … а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». А в подобных договорах всегда есть такой пункт: «условия договора могут быть изменены только по соглашению сторон».
Да, когда такие решения выносят не в пользу банка, заёмщики кричат «ура!». Но не стоит забывать, что даже такое решение – это прецедент. И не факт, что в пользу заёмщика при очередном судебном разбирательстве.
Перспективы?
Очень часто в обсуждениях «за» и «против» ипотеки можно встретить возгласы о процентной ставке в сравнении с мировыми, особенно с европейскими («шутка юмора»: стародавний монолог Павла Воли в CumedyClub про ипотеку:) ).
Для примера возьмём Европу. Средняя ставка по ипотеке порядка 3%. В России – около 10%. Это много или мало?
Всё познаётся в сравнении. Ключевая ставка ЕЦБ сейчас на уровне 0%, в России – 7,5%. При относительном сравнении получаем, что ставка по ипотеке в России превышает ключевую в 1,3 раза. Три на ноль не разделишь, конечно, но если принять за ключевую ставку 0,05% (на январь 2016 года), то разница по сравнению со ставкой по ипотеке лишь в Еврозоне (примерно 2%) составит порядка 40 (!) раз. Аналогично можно провести сравнение со ставками по депозитам, инфляцией… Ставки по депозитам у банков меньше ключевой (по данным ЕЦБ на данный момент порядка 0,4%), по кредитам – выше (и в том числе выше ипотечных).
На мой субъективный взгляд, чтобы сохранить прибыльность банков от выдаваемых ипотечных займов на достаточном уровне и увеличить их привлекательность, ставки вполне могут быть в пределах от 0,6 до 1,2 ключевой. Максимум. И то, если доходы в своём относительном выражении вернутся на докризисный уровень, а покупательская способность начнёт расти (как следствие – рост объёмов сделок купли-продажи недвижимости).
Постскриптум:) от Уральских Пельменей
Как же хорошо, что взял ипотеку!
Всё у нас, чтобы помочь человеку!
Сорок восемь лет пролетит,
И я погашу кредит!
Как же хорошо, что взял ипотеку!
Всё у нас, чтобы помочь человеку!
Пятьдесят процентов годовых,
И ребёнок в залоге у них!
Интересные ссылки
Кредитные калькуляторы банков России – http://mobile-testing.ru/
Калькуляторы онлайн – http://calcsoft.ru/
∫ Предыдущие публикации ∫
√ И снова... шум. Покой нам только снится
√ Оплата труда в выходные и нерабочие праздничные дни
√ Hard&Soft. Бесплатно для домашнего использования
90.1к
