Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Что важно учесть при покупке квартиры. Часть 1

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,24) ( 29)
3 239 просмотров
15 комментариев


В данной публикации нет пошаговой инструкции по покупке квартиры, но отражены важные аспекты, на которые следует обратить внимание, чтобы добросовестному покупателю избежать для себя негативных последствий, в том числе лишения купленной квартиры.

Проверенная риелторским агентством перед сделкой квартира вполне может оказаться предметом спора, а риск ее утраты новым собственником не исключен….

Случай из практики

Суд вынес решение по громкому делу героев семьи, которая купила квартиру у мошенника.

В этой истории закон и справедливость были на разных сторонах, а решение суда – совершенно неочевидно. Марина, мать двоих детей, честно и по рыночной цене ($60 тыс.) купила двухкомнатную квартиру на Кольцово, а через несколько лет бывший собственник квартиры Василий был признан потерпевшим по громкому делу о мошенничестве.

Оказалось, что с легкой руки афериста он обменял свою двушку на комнату в коммуналке. Мошенник по фамилии Вакула, воспользовавшийся его доверием, проблемами с психикой и алкогольной зависимостью, проведет в колонии десять лет, а Марине просто не повезло купить у Вакулы ту самую квартиру.

Василий с помощью адвоката и родственников подал в суд и потребовал вернуть жилье назад, но накануне очередного слушания снова запил и угодил в ЛТП. Суд счел его присутствие необязательным и назначил скорую развязку. 7 августа состоялось финальное слушание, было впервые опрошено агентство «Сильван», которое проводило сделку, но до сих пор воздерживалось от любых комментариев, и вынесен вердикт в этой судьбоносной и очень непростой истории.

Суд вынес решение не в пользу Василия, страдавшего алкоголизмом и психическими отклонениями. Ему было отказано в удовлетворении иска об истребовании квартиры на Кольцова, признании недействительным договора купли-продажи, перехода права собственности, установлении факта ничтожности договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

В пользу новой собственницы Марины сыграл тот факт, что, согласно приговору, мошенник обещал Василию выплатить разницу между стоимостью квартиры и комнаты. Следовательно, предметом обмана являлись деньги, а не сделка с квартирой. Суд обосновал свое решение следующим: приговором суда действительно было признано, что квартира на Кольцова похищена у Василия, однако Василий получил в счет этой квартиры комнату, которой распорядился, признавая свое право на эту собственность. Таким образом, в настоящее время не представляется возможным истребовать квартиру на Кольцова у добросовестных приобретателей и признать все эти сделки недействительными.

Есть повод порадоваться за Марину: первый бой она выиграла. Однако у стороны Василия остается возможность оспорить решение суда в апелляционном порядке.

При чем тут агенты?

Несомненно, история более чем неожиданная и печальная, несмотря на воодушевляющее решение суда. Хотя говорить о конце спора пока рано.

При этом ни пострадавшей стороне (а мы, несомненно, считаем таковой Марину как добросовестного покупателя спорной квартиры), ни суду, ни читателям никак не удается понять роль агентства недвижимости, взявшего на себя обязанность проверить сделку на чистоту и гарантировавшего Марине ее законность и неоспоримость.

Каждый, кто «доверяется» солидной риелторской компании, как минимум рассчитывает, что сделку и цепочку собственников проверят и сомнительный вариант отметут. Как показала практика, напрасно.

Предлагаем на основе приведенной истории разобрать, где, чьи и в чем были допущены промахи. А также определим, как этого избежать на будущее.

Как избежать ошибок?

  • Риелтор обещает много, но делает по факту минимум.

В большинстве случаев риелтор свою функцию воспринимает только как поиск покупателя для продавца или наоборот. Бремя сбора справок, документов обычно риелторы стараются с себя сбросить.

  • Долги по ЖКУ

Максимум, на что можно рассчитывать за стандартную оплату услуг риелтора, – это текущая справка из ЖЭУ об отсутствии долгов по лицевому счету и справка с паспортного стола об отсутствии зарегистрированных в объекте недвижимости на момент выдачи справки лиц.

Этого недостаточно для подтверждения тех фактов, которые стараются подтвердить.

Пример: банку, продававшему квартиру, доставшуюся ему как залоговое непроданное имущество в результате судебных тяжб, управляющая компания выдала справку, что «задолженности по уплате жилищно-коммунальных услуг за ОАО «Банк» на «дату» не числится». Успокоенный покупатель был изрядно удивлен, когда первая же платежка показала, что по лицевому счету имеется огромный долг бывшего владельца, не справившегося с выплатой ипотечного кредита и, соответственно, оплатой коммунальных услуг.

Вывод: в справке из управляющей компании должно быть четко указано, что долгов по лицевому счету (счетам, если их открыто несколько на одну и ту же квартиру на разных владельцев (когда лицевой счет разделен)) нет никаких, а не конкретно предыдущего владельца.

Конечно, наличие такого долга не является критичным. В случае если покупатель не принимал на себя обязательств по погашению долгов предыдущего собственника, неправомерность требований управляющей компании можно доказать в суде и косвенно заставить ее взыскивать долг с бывшего владельца, а не нового. Ведь обязанность по содержанию квартиры у покупателя возникла только с момента регистрации права на объект.

  • Неправомерно выписанные

Вряд ли риелтор сможет предоставить вам всю историю всех когда-либо прописанных в объекте людей. Чаще всего это можно сделать в отношении частного дома, на который ведется домовая книга.

Такая информация необходима для того, чтобы определить, были ли в «истории» квартиры осужденные, которых сняли с учета, но которые лет эдак через 10 смогут претендовать на жилье? Может быть, когда-то в квартире проживала семья, в которой родители погибли, а дети были переданы в детский дом или под опеку?

Статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» предусмотрены следующие случаи и основания для снятия гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства:

  • изменение места жительства – на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
  • признание безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • смерть или объявление решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
  • выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • изменение гражданином, указанным в ст. 6.1 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, – на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй ст. 6.1 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1;
  • прекращение гражданином, указанным в ст. 6.1 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, кочевого и (или) полукочевого образа жизни – на основании заявления гражданина в письменной форме;
  • выявление факта фиктивной регистрации гражданина РФ по месту жительства – на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.

Если в истории квартиры есть те, кто был выписан не по собственному заявлению, а на основании иных причин, стоит насторожиться. Особенно тяжелыми являются случаи снятия с регистрационного учета тех, кто был признан умершим, но потом оказался живым…

Но и собственное заявление не всегда является железным аргументом. Весьма непростой может оказаться ситуация с осужденным, который выписался из квартиры якобы сам, а после отбывания срока заявил, что сам никаких заявлений на снятие с учета не писал, что вполне может подтвердить почерковедческая экспертиза при назначении ее судом. Понятное дело, что такой вариант был бы вряд ли возможен без заинтересованного участия работника паспортного стола. Но привлечь его к ответственности, скорее всего, не удастся из-за давности события и сложности доказывания его преступных действий, совершенных совместно с родственниками осужденного.

Много вопросов и, соответственно, проблем, может возникнуть и с количеством лиц, зарегистрированных в объекте за всю ее историю. Если история квартиры не такая уж и «древняя», а прописанных за все время в ней более 30 - 50 - 100 человек, то такую квартиру проще обойти стороной, нежели разбираться, все ли зарегистрированные ранее были сняты с учета правомерно.

Вывод: ориентируйтесь на квартиры, в которых было адекватное количество зарегистрированных лиц за всю историю. Уточняйте, все ли были сняты с учета по собственному заявлению, не было ли среди них несовершеннолетних, сирот и осужденных.

По материалам ("Электронный журнал "Жилищное право", 2019)

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Михайлов Роман Александрович
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 29
Рейтинг 4,24
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации

Комментарии (15)

Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения
Вверх
1
Вниз

В статье не понятно - у кого купила квартиру Марина. Если у мошенника по фамилии Вакула, то значит в Едином государственном реестре недвижимости мошенник Вакула являлся собственником этой квартиры, имеющим законное право распоряжаться квартирой так как ему нужно.

+1 / 0

Здесь две сделки купли-продажи квартиры: сначала между мошенником Вакулой и Василием, а потом между мошенником Вакулой и Мариной.

Мошенник Вакула обязался помимо переданной комнаты также передать Василию деньги в сумме разницы стоимости между такой комнаты и квартирой Василия, но в итоге передал только комнату, а деньги нет. В части денег обманул, в этой части и заключается мошенничество.

0

Т.е. Василий поторопился съехать со своей квартиры в комнату, не получив доплату. Да... Ну тут ещё много значит сам договор купли-продажи, точнее - его содержание.

0

На момент продажи квартиры Марине Васили уже был выписан из квартиры и кроме того у него сильная отсталость в психическом развитии, а также алкогольная зависимость. По поводу мошенничества мною неточно указано, обманом суд счёл квартиру, а не деньги, что само по себе создаёт угрозу для Марины, тем самым затрагивая сделку между ней и Вакулой.

И в дополнение добавлю, что в апелляции Марина снова выиграла, так что можете порадоваться за неё.

0
Вверх
0
Вниз

Часть 2 - Подробнее >>>

Часть 3 - Подробнее >>>

Часть 4 и заключительная - Подробнее >>>

0
Вверх
0
Вниз

1. Марине нужно быстро избавиться от этой квартиры и найти другую для проживания.

2. Существует архивная справка из домовой книги или поквартирной карточки. Там есть вся информация о ранее зарегистрированных.

0
Вверх
0
Вниз

Добрый день. А как узнать кто был прописан за всю историю квартиры? В паспортном дают справку на текущий момент.

0

Логично, что сведения о ранее зарегистрированных в жилом помещении есть у тех, кто осуществляет такую регистрацию. В настоящее время это органы МВД.

Но также есть лица, ответственные за приём и передачу документов для такой регистрации. Их перечень установлен постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. У лиц из указанного Перечня также возможно есть архивные документы о такой регистрации с учётом п. 24 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984. Но это не точно, т.к. до указанного Приказа действовал Приказ ФМС России от 11.09.2012 № 288, по поводу которого апелляционным определением ВС РФ от 10.05.2018 г. по делу № АПЛ 18-144 признано не действующем положение о хранении справки формы справок № 9 и № 10 о регистрации в жилом помещении, установленных ранее действовавшим Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288, у лиц, ответственных за приём и передачу документов для регистрации в жилом помещении. Соответственно документы о регистрации такие лица по логике должны передавать в органы МВД, осуществляющие регистрацию в жилых помещениях.

Таким образом, с моей точки зрения нужно запрашивать архивную справку в отделе МВД о выписанных в том или ином жилом помещении, но это либо собственник, либо зарегистрированный в жилище, либо по доверенности.

0

Михайлов Роман АлександровичПишет 17.08.2019 в 22:00
Таким образом, с моей точки зрения нужно запрашивать архивную справку в отделе МВД о выписанных в том или ином жилом помещении, но это либо собственник, либо зарегистрированный в жилище, либо по доверенности.

В кадастровой палате такую справку дают или в районном отделении полиции?

0

Не изучал этот вопрос более подробно, поэтому не в курсе как в МВД хранятся архивные документы. По моему мнению стоит обратиться с этим вопрос в УВМ УМВД России соответствующего региона для уточнения своего вопроса.

Кадастровая палата осуществляет регистрацию в отношении объектов недвижимости.

+1 / 0
Вверх
0
Вниз

Это новый способ поднимать себе рейтинг хая риэлторов? Непрофессинально!

0

Здесь нет попытки очернить чью-либо профессию, возможно и стоило сформулировать более корректно, но что написано, то написано.

Не думайте, что если в результате услуг риэлтора всё в порядке с покупкой квартиры, значит это риэлтор глубоко изучил квартиру вдоль и поперёк. Квартира может быть изначально безопасной в правовом отношении, также различные важные нюансы могут быть что называется на поверхности, которые риэлтор обнаруживает при его подходе к изучению квартиры.

Историю квартиры за большой период пожалуй не каждый риэлтор станет изучать. Важный момент, указанный в публикации - в случае просчёта, стоимость квартиры покупателю должен будет вернуть тот, кто получил эти деньги от него, если ещё будут. Этот риск в результате чужих ошибок и является главным.

0

Так формулируйте корректно и без обобщений. Взяли моду каждого мошенника называть риэлтором. У любого Риэлтора-практика знаний и опыта больше, чем у юриста-теоретика.

+1 / 0

В публикации риэлторов не обвиняют в мошенничестве. Речь идёт о некачественно оказанных услугах. Разные вещи - в одном случае (может быть) гражданско-правовая ответственность, в другом уголовная.

Чтобы не выглядеть предвзятым по отношению к риэлторам добавлю, что позиция о ненадёжности риэлторов связана прежде всего с отменой ещё в 2002 г. лицензирования риэлторской деятельности согласно п. 22 постановления Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности", вступать в саморегулируемую организацию также не обязательно. В связи с этим в стране появилось очень много разных риэлторов, в т.ч. "чёрных" риэлторов.

Не всегда риэлтор проверяет чистоту сделки, т.к. это может быть изначально не предусмотрено договором оказания риэлторских услуг. Его основная задача - найти требуемый вариант жилья и оформить в соответствии с законодательством все документы для перехода прав собственности от продавца к покупателю.

Многих ли риэлторы Вы, Наталья, знаете, которые добровольно возлагают на себя ответственность возместить ущерб в случае оспаривания в дальнейшем сделки купли-продажи квартиры либо указывают в договоре обязанность риэлтора провести жильё на "чистоту" сделки, в том числе за 5, 10 лет, предшествующих покупке такого жилья?

В целом если и обращаться к риэлторам, то к тем, которые прошли добровольную сертификацию, это хоть как-то характеризует риэлтора в положительном свете, хотя и не страхует от ошибки риэлтора в случае проверки квартиры на "чистоту". Например, проверить наличие такой добровольной сертификации того или иного риэлтора можно в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов, размещённом на сайте Российской гильдии риэлторов: http://reestr.rgr.ru/

Хотя я согласен с тем, что без официальной статистики утверждать, что в целом риэлторы некачественно выполняют свою работу неверно, за это приношу свои извинения всем риэлторам, которые профессионально и добросовестно выполняют свою работу. Учту это в дальнейших публикациях.

Не видя картины в целом относительно процента недобросовестных риэлторов и прочих подобных, а также учитывая многочисленные случаи мошенничества с недвижимостью, лично я пожалуй не стал бы доверять кому-либо вопрос сделок с недвижимостью.

Теперь, Наталья, надеюсь Вы удовлетворены, я старался быть объективным, самообман ни кому не нужен.

+1 / 0

"Не КАЖДЫЙ риэлтор станет изучать"? Не знаю, как в других городах, но в Краснодаре риэлторы вообще этим не занимаются. Буквально недавний личный пример. Я продавала студию. Объявление разместила на Авито. Мне позвонила риэлтор, сказала, что ее клиентка заинтересована в приобретении квартиры. Посмотрели квартиру, я предоставила запрошенные риэлтором документы. Риэлтор назвала дату и время, когда она сможет подготовить договор купли-продажи и сопроводить сделку. В назначенное время мы с покупателями сидели в офисе агенства недвижимости. Ждать нам в общей сложности пришлось около часа. Риэлтор мало того, что не подготовила к назначенному времени договор, так еще и мне пришлось ехать в банк для открытия отдельного счета для перечисления денег за квартиру, реквизиты которого ей нужно было внести к договор купли-продажи. Ранее она об этом по каким-то причинам не предупредила. Апофеозом истории стала случайно оброненная мной фраза, что в МФЦ нас может отвезти мой муж, который при сделке не присутствовал, а ждал в машине. Покупатель вскинулась: "Так у вас и муж есть?" И тут же вопрос к девушке-риэлтору: "А есть в документах его согласие на продажу?" Мне было бы очень любопытно послушать ответ того, кто якобы должен был проверить чистоту сделки, но я пожалела покупателей. Ответила на вопрос сама, что продаваемая квартира-студия - мое добрачное имущество.

+2 / 0

Читайте также

0 X