Новые правила выплаты компенсации добросовестным приобретателям, лишившимся жилья

Новшества установлены Федеральным законом № 299-ФЗ от 02.08.2019 года во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П.

Речь идет о компенсации лишившимся жилья добросовестным приобретателям, которые приобретая жилье на возмездной основе, не знали и не могли знать о нарушении. Такая недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения. Например, у покупателей нарушителя, который приобрел недвижимость незаконно.

Как было

Дело в том, что установленные ранее нормы закона, касающиеся выплат компенсации в случае изъятия жилья, судами трактовались не всегда в пользу добросовестных приобретателей. По сложившейся судебной практике считалось, что не допускается выплата добросовестному приобретателю, лишившемуся жилого помещения, разовой компенсации за счет казны Российской Федерации, если отсутствуют основания для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия, связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.

Другими словами, если продавец не имел право продавать недвижимость, суд это выясняет, договор признается недействительным, сумма, полученная от продажи, взыскивается с продавца в пользу покупателей, жилье у покупателей изымается, но продавец решение суда не исполняет, то есть денег добросовестные приобретатели так и не увидели.

В таком случае добросовестный приобретатель обращается в суд с иском о выплате компенсации из казны Российской Федерации, орган регистрации прав, зарегистрировавший сделку – один из участников процесса. Суд, ссылаясь на норму закона, отказывает в выплате компенсации, поскольку оснований для привлечения к ответственности Росреестра суд не находит. Дескать, правовая экспертиза документов была проведена, о том что продавец «липовый» Росреестр знать не мог.

В итоге добросовестный приобретатель – без жилого помещения и без денег.

Как стало

Конституционный суд признал не соответствующей Конституции Российской Федерации трактовку закона в подобном аспекте.

Новые правила должны помочь избежать подобных случаев. Физическое лицо (добросовестный приобретатель), от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, может получить однократную единовременную компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсацию можно требовать после вступления в законную силу решения суда об изъятии жилого помещения у добросовестного приобретателя.

Для получения компенсации необходимо обратиться в суд с соответствующим иском к Российской Федерации. Решение о выплате компенсации принимается судом, если на основании вступившего в законную силу решения суда возмещение убытков произведено частично или не производилось вовсе в течение шести месяцев со дня предъявления документа к исполнению.

Размер компенсации определяется судом, исходя из суммы реального ущерба, либо, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (по выбору истца). Если же добросовестному приобретателю были частично возмещены убытки, то размер компенсации будет уменьшен на эту сумму.

В случае выплаты компенсации государство получает право обратиться с иском в пределах выплаченной суммы к лицу, ответственному за причиненные убытки.

Возможность истребовать компенсацию появляется и у граждан, которые ранее лишились жилого помещения, истребованного в собственность государства. Они смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации в течение трех лет после вступления в силу нового закона.

Закон вступает в силу с 1 января 2020 года.