В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений - жилого дома, квартиры или их частей государственной регистрации не подлежат. Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому необходимо подавать документы в Росреестр (ст. ст. 551, 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Для оформления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
К таким документам относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, которые должны находиться у продавца, а также документы, подтверждающие личность сторон сделки. В частности, это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; ч. 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"):
-договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
-свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
-документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении.
Закажите и получите также документы БТИ:
-экспликацию;
-поэтажный план.
Получение документов БТИ не является обязательным, однако они могут потребоваться для того, чтобы покупатель мог убедиться в отсутствии в квартире неузаконенных перепланировок.
Шаг 2. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги
Получить данные документы можно в том числе в МФЦ. Они предоставляются по заявлению собственника квартиры бесплатно в день обращения.
Шаг 3. Получите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
Шаг 4. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки
Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
Согласие удостоверяет нотариус (платно).
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").
Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. п. 2, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968; п. 1.4 Приказа Минэкономразвития России от 18.10.2016 № П/0515).
Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.
Шаг 6. Составьте договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности зарегистрированы в ней (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):
-сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
-сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями).
За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3 "О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом").
Обратите внимание!
В случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 № 2-КГ 18-1).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.
P.S. Окончание публикации см. Части 2.
По материалам ("Электронный журнал "Азбука права", 2019)
