Спросить бесплатно

Чем грозит собственнику аренда квартиры? Из практики

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,56) ( 89)
4 746 просмотров
25 комментариев

Дело, которое рассматривалось в суде Новосибирска, наглядно подтверждает, что сдавать жильё в наём – вовсе не безобидный способ дополнительного дохода, как многие считают.

«Лёгкие» деньги

Свою небольшую однокомнатную квартиру общей площадью 30,2 кв. м собственница решила сдать в наём. Жить на одну пенсию врагу не пожелаешь, вот и она решила поискать дополнительный источник дохода. А тут и родственники предложили перебраться в Кемерово. Так что подходящий случай подвернулся, и решено было скромное жильё в Новосибирске сдать в аренду.

Быстро нашёлся желающий пожить в её уютном и недорогом жилище. Первые четыре месяца оплата поступала исправно. Когда срок просрочки платежа достиг одного месяца, женщина решила через своего риелтора выяснить причину задержки. Риелтор съездил по известному ему адресу, но дверь никто не открыл. От соседей он узнал, что в квартире теперь живёт другая женщина, представляющаяся собственницей жилья.

Напуганная новостью пенсионерка вернулась из Кемерово и первым делом запросила выписку из ЕГРН. Документ подтвердил переход права собственности на её объект недвижимости, причём совершённый дважды за четыре месяца, пока она квартиру сдавала.

У женщины не осталось сомнений, что она оказалась втянута в некую мошенническую схему и без судебного разбирательства теперь ей не обойтись.

Никаких доверенностей, договоров купли-продажи и расписок в получении денег она не подписывала, паспорт не теряла, в родном городе её не было. Более того, она даже не планировала продавать свою «однушку». Налицо подделка подписей и паспорта, незаконная сделка по продаже квартиры.

Женщина поспешила обратиться в полицию с заявлением о совершённом против неё преступлении, а также в суд.

В суде

Выяснилось, что в её отсутствие некий риелтор предложил посмотреть квартиру Покупателю № 1, который согласился на сделку в 2 млн рублей после получения выписки из ЕГРН и проверки паспорта продавца на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России на предмет его действительности. Покупатель № 1 был уверен, что договор с ним подписывала собственница квартиры.

Покупатель № 2 также доказывал в суде, что является добросовестным приобретателем квартиры. Этот человек сообщил, что проверкой квартиры он также занимался. Дополнительно он искал информацию в открытых источниках, чтобы убедиться в отсутствии дел о банкротстве продавца и обременений на объект продажи. Чистотой сделки занимались и представители ПАО Сбербанк, так как в данном случае переход права собственности предполагался с участием заёмных средств в виде ипотеки.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, пришёл к следующему:

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя.

В связи с этим пострадавшей в истории женщине-арендодателю пришлось ДОКАЗЫВАТЬ, что обе сделки были проведены ПОМИМО ЕЁ ВОЛИ По ходатайству её представителя судом была назначена судебно-почерковедческая экспертиза.


Заключение эксперта показало, что рукописные записи и подписи в договорах купли-продажи, а также в других документах, сопровождавших эти две сделки, выполнены не пенсионеркой, сдавшей квартиру в наём, а другим лицом.

Оспаривать заключение эксперта ответчики отказались.

Также в судебном заседании выяснилось несоответствие действительности сведений о личности женщины в копии паспорта, которую представитель Покупателя № 1 предоставил суду.

Не осталось незамеченным и то обстоятельство, что между двумя продажами спорной квартиры не прошло и двух месяцев. Покупатель № 2 не мог не обратить внимание на незначительный промежуток времени от первой продажи до появления на рынке очередного предложения. Доказательств осмотра квартиры её новыми приобретателями, понесённых ими расходов на содержание жилья тоже не было.

Согласно разъяснению п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, у суда не осталось сомнений в оценке «добросовестности» действий со стороны покупателей, а также в отсутствии воли истца (пенсионерки) участвовать в сделках, направленных на отчуждение однокомнатной квартиры. Доказательств в получении ею вырученных с продажи денег также в суд никто не представил.

В итоге

Квартиру женщине вернули. Договоры купли-продажи признали недействительными. Залог недвижимости (ипотеку) прекратили.

В пользу пенсионерки с ответчиков солидарно истребовали расходы на оплату проведённой судебной экспертизы в размере 42 180 рублей, а также расходы на госпошлину – 38 446 рублей.

Хорошего Вам дня и спасибо за внимание!

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 89
Рейтинг 4,56

Обсуждение

Комментариев: 25
Вверх
38
Вниз

Отличная статья! Шустрые риэлторы! А кого-нибудь привлекли к уголовной ответственности?

Вот мне интресно, а не были ли в сговоре первый и второй покупатель и риэлторы?

Просто аналогичная куча дел и по продажам автомобилей, но там суммы поменьше.

+37 / -1

Добрый вечер, Наталья Владимировна. Большое спасибо за интерес к публикации! В решении от 26.04.2019 есть ряд подробностей (дело №2-24/2019, Заельцовский районный суд г. Новосибирска), которые помогут дополнить историю нюансами.

Всего Вам хорошего!

+5 / -1

ДА!

Я бы думала такие "сделки" ДОЛЖНЫ заканчиваться уголовным делом.

Некоторое время назад одна моя знакомая рассказала историю про племяника..

Есть квартира-собственники были в равных долях мать (пациент ПНД и сын алкорголик и тоже пациент ПНД и даже! Ранее содержался в ПНИ!-но вызволился оттуда благодаря тому что не психически больной и имееет свою долю в квартире).

Вобщем он вышел из ПНИ (где провел 2-3 года) и через время мать его умирает.

Ее доли он перевел на себя.

Никакие паспорта и никаких доверенностей он никому не давал и не выдавал.

Вдруг ее тетка-моя знакомая узнает (через платежки ЖКХ-платила она т к расчитываела на эту квариру впоследствии) что квартира числится на других людей (!).

Тут же заявление в полицию и в суд.

Длилось это год-полтора. Квартиру вернули алкоголизировному плоемянику.

НО! Уголовное дело завели ТОЛЬКО после тога как моя знакомая стала строчить жалобы в разные инстанции.

Вроде бы так никто и не наказан. Сам суд также не выступал инициатором по возбуждению УгДела в результате рассмотрения гражданского производства.

Квартира сейчас "переведена" по договору ренты на сына алкоголика.

+5 / 0

Полиция ооочень не охотно возбуждает дела, это прям бич нашего государства. Как бороться с мошенниками и наказывать их, если полиция не реагирует своевременно?!

Тоже постоянно приходится жаловаться, только тогда начинается работа, вот почему у нас так?!

Все понимают, что они завалены заявлениями, и работы действительно много, но именно они должны быть отважными героями, которые должны спасать мир, а не отписываться...

Высокопарно конечно, но мы же везде позиционируем себя, как правовое государства, надо уже начинать соответствовать...

+10 / 0

Именно этим мошенники и пользуются. Полиция ленится и жулики это знают и ведут себя предельно нагло. А, если у кого-то из правоохранителей уведут жильё, думаю - они тут-же, мгновенно и возбудят и накажут... И всё такое.

+2 / 0

Да, большинство мошеннических схем, так и остаются безнаказанными.

0
Вверх
16
Вниз

Тема статьи немного притянута за уши, когда в деле участвуют отбитые, которые мутят такие схемы, при которых используются даже их фотографии, и их это не пугает, можно попасть в любой сфере, а не только при сдаче в наем имущества. Просто тетя нарвалась на отморозков, но сделать ее имущество своим никто не сможет, даже в нашем государстве. Убило конечно, что за платежи в 3000 уже блокируют счета путенские черти, а вот продавать квартиру дважды в месяц по поддельным документам можно легко и никому это не интересно отслеживать...

+14 / -2
Вверх
10
Вниз

Отметка в реестре о "запрете проводить действия без личного участия собственника" - она помогает избежать таких ситуаций?

+8 / -2

Здравствуйте, нет. На лицо подделка документов. То есть кто-то подделал паспорт собственника, ну и документы на квартиру.

+3 / 0

Думаю - Да. Подделать паспорт может далеко не каждый. И "личное участие" тоже.

+1 / 0
Вверх
6
Вниз

Если отметка в реестре о "запрете проводить действия без личного участия собственника" - не помогает избежать такой ситуации, тогда зачем же ввели такую практику!? и кто ответит за ее бездействие?

За статью спасибо.

+6 / 0
Вверх
4
Вниз

Спасибо за полезную информацию.

+4 / 0
Вверх
4
Вниз

А разве нельзя наложить запрет на проведение сделок с недвижимостью без присутствия собственника? Регистрируется в Рег. палате через МФЦ.

+4 / 0
Вверх
3
Вниз

Да, интересно, уголовные дела-то в итоге завели?

+3 / 0

Спасибо, Валерия, дело завели.

+2 / 0

Голимая статья 159 часть 4, 5 на выбор следователя и прокурора. Темболее по материалам гражданского процесса.

+1 / 0

Преступников следует искать-это первые покупатели квартиры, а также арендатор квартиры (хотя сомнительно, что он был). Смысл первой продажи, был вывести квартиру в легальное правовое поле, затем, продажа-"состричь деньги с лоха".Косвенные признаки, указывают на то,что хозяйка квартиры, была в сговоре с мошенниками, являясь, латентной соучастницей..

+1 / -1
Вверх
2
Вниз

Благодарю. Интересно и полезно.

+2 / 0
Вверх
1
Вниз

Спасибо за публикацию очень интересная статья.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Ну,и как быть добросовестному покупателю? Что нужно проверять что бы не попасть на такие квартиры при покупке?

+1 / 0

Прежде всего проверять ВСЕ документы "на зуб". Все до единого. Перепроверять предоставленные справки. На сделку тащить продавца. Только так. Где-то пропустите документ и вы уже недобросовестный покупатель со всеми вытекающими.

0

Читайте также

0 X