Как собственнику, сдающему квартиру, избежать проблем с ФНС?

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,53) ( 49)
5 137 просмотров
21 комментариев


С начала 2019 года не утихают споры по поводу обоснованности применения ФНС санкций к собственникам жилья, решившим сдать его в найм, но не желающим делиться прибылью от полученного дохода с государством. Активность власти в вопросе выявления скрытых источников дохода граждан возникла не на пустом месте. Механизм борьбы с нарушениями налогового законодательства с новой силой отрабатывается на местах на основе Методических рекомендаций Минфина РФ.

В помощь налоговикам призываются граждане, сотрудники управляющих компаний, миграционные службы. Благодаря сообщениям о неофициальной сдаче квартиры, предоставить которую иной раз даже рады соседи, УК или сами квартиросъемщики, попавшие в конфликтные отношения с собственником жилья, ситуации оборачиваются серьезными проблемами для граждан.

Чем грозит собственнику незаконная сдача жилья?

Каждый, кто заходит на рынок аренды недвижимости, знает, что есть только два способа извлечения прибыли: законный (официальный) и незаконный (неофициальный).

В первом случае граждане заключают договор, при нарушении которого у каждой из сторон есть возможность обратиться в суд за защитой своих прав, гарантированных государством. При этом у собственника жилого помещения появляется обязанность по уплате налога в размере 13 % (НДФЛ) с полученного дохода.

Второй способ извлечения прибыли наказуем. В данном случае, кроме непредставления налоговой декларации или подачи ее позже установленного срока, налоговые органы имеют возможность обвинить гражданина в незаконном ведении предпринимательской деятельности, что наказывается значительно строже.

Об этом сообщается в письме Минфина России от 27.11.2018 г. № 03-04-05/85652. Подробнее здесь.

Способы избежать налоговых требований

1. Оформление договора безвозмездного пользования жилым помещением. Наиболее распространенный способ уклонения от уплаты налогов. Документ содержит те же правила, которые используются при подписании обычного соглашения с квартиросъемщиком, за исключением платы за временное пользование жильем. Жилец принимает квартиру и обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком получил от собственника. Сюда же можно включить обязанности квартиросъемщика по оплате коммунальных услуг.

Собственник квартиры по договору называется ссудодателем, а жилец, получивший жилье в безвозмездное пользование, – ссудополучателем. Правовые отношения, возникающие в результате заключения такого соглашения, регулируются положениями гл. 36 ГК РФ.

Отмечу, что, в отличие от договора в устной форме, письменная форма снижает риски сторон, поскольку фиксирует все условия использования квартиры, что исключает недосказанность и споры в дальнейшем. Кроме того, договор является гарантией сохранности переданного имущества или возмещения ущерба в случае его порчи или утраты.

Однако риск собственника не получить оплату за предоставленное в пользование жильем остается. А отстоять свои интересы в суде в данном случае не получится. Поэтому к выбору арендатора нужно подходить очень ответственно.

2. Оформление договора аренды на каждый расчетный период. Например, за основу расчета берется месяц. Когда срок аренды подойдет к концу и оплата за аренду будет получена, то два экземпляра прежнего договора уничтожаются, а вместо старого соглашения составляется новое на следующий месяц на прежних условиях. В этом случае доказать длительность и систематичность арендных отношений будет проблематично. Но есть риск для квартиросъемщика. Он заключается в том, что собственник может передумать продлить с ним аренду, и проблема поиска жилья снова отнимет все свободное время.

3. «А был ли мальчик?» Договора нет, а встреча с инспектором назначена.

На основании ст. 31 НК РФ у налоговых органов есть право вызывать граждан по вопросам налогообложения для дачи пояснений.

Для обоснования факта нахождения чужого человека на ваших квадратных метрах сообщите инспектору ФНС, что подселили к себе друга или родственника и что у вас принцип – плату со своих не брать. Законодательство не запрещает проживание таких лиц на жилой площади собственника и является полностью легальным.

В итоге

Сдавать квартиру по закону или на нелегальных условия – решает каждый собственник самостоятельно. Риски присутствуют в обоих случаях. И какой из них является наиболее безобидным с точки зрения правовых последствий, то есть что лучше выбрать: отсутствие проблем с ФНС или с арендатором – сказать со 100% гарантией не получится.

В свою очередь, рекомендовать какие-либо незаконные действия мы, юристы, не можем.

Хорошего вам дня!

Нужно ли платить подоходный налог с аренды жилья?

Проголосовало: 567

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Поделиться публикацией
вконтакте
одноклассники
telegram
whatsapp
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Рейтинг 4,53. Проголосовало: 49
Публикации, набравшие рейтинг от 3,5, попадают в раздел Интересное

Обсуждение

Комментариев: 21
Вверх
21
Вниз

Спасибо автору, могу добавить что не случайно появился закон о самозанятых, там как раз предлагается собственнику при сдачи в аренду квартиры платить налог 4 процента... вот это более адекватно чем платить НДФЛ 13 процентов...

+18 / -3

В чем адекватность? Не все в Москве имеют недвижимость, которую сдают за огромные деньги. А на эти доходы на океанах "прозябают", бедолаги. У нас, в маленьком городке, сдать квартиру очень проблематично, даже за мизерную оплату. А этих, которые семеро с ложками, не меньше, чем в Москве. Даже больше, на душу населения. И всем плати, надоели... ДАРМОЕДЫ В ФОРМЕ.

+20 / -2
Вверх
19
Вниз

Очень хорошая статья!👍 И очень полезная, хорошее напоминание об обязанности уплаты налога с дохода от сдачи в аренду, для забывчивых.

+7 / -12

Доброе утро. Мне 61 год. Пенсия 7600. Живу в Крыму более 30 лет. Квартира приватизированная в Самаре (48 года постройки, ремонт не делался с 76 года) пришла... Крыша провалилась, ЖКХ наплевать, никто не жил. Пенсионная карточка закончилась. Последние 2 года не могла переводить деньги для оплаты квартиры. ЖКХ подали в суд на оплату, хотя в квартире (есть фотографии) жить невозможно. Ладно. Оплатила за все (более 50 тыс.). Добилась от ЖКХ чтобы пришли и хотя бы заделали потолок. Правда только планками заделали, не штукатурили. Попросились знакомые в квартиру. Я сказала что ничего не нужно. Пусть живут, платят коммунальные и ремонтируют. Они купили дверь за 5 тыс. Линолеум. За 4 года газовая плита и колонка проржавели. Они тоже это все купили. Предложила 2 года не платить мне, а вкладывать в ремонт. Да, когда потолок провалился, с чердака залезли, украли холодильник, стиральную машину, диван и кресла вынесли... Плюнула, не стала заявлять. И какой договор мне с ними заключать? Я после этой статьи тоже стала сомневаться в порядочности людей.

+14 / 0
Вверх
10
Вниз

Думаю государство и так получает от нас доход в виде налога на имущество... Почему мы порой отказаем себе во всем, или берем кредит, покупаем квартиру и еще что то должны государству, нелепость какая то...Купили допусим квартиру ребенку а он еще учиться, почему не сдать ее пока есть возможность, тем более учеба сейчас для большинства на платной основе...

+10 / 0
Вверх
7
Вниз

Первая нормальная публикация на актуальную для многих тему. Все предыдущие "пугалки" писаны как под копирку, где все сдающие должны быть обязательно пойманы и жестоко наказаны нашим любимым государством, если они, сволочи такие, не отстегнут ему долю со своих утаённых "миллионов". При этом ни один из авторов не упоминал об автоматическом лишении собственника-пенсионера всех надбавок к его копеечной пенсии, как только тот заплатит эти 13 или 4 %% налога. Ещё раз спасибо за статью.

+7 / 0
Вверх
6
Вниз

Спасибо за публикацию очень интересная статья.

+6 / 0
Вверх
5
Вниз

Надо государству ответить: денег нет, но вы держитесь!

+5 / 0
Вверх
2
Вниз

Интересная публикация. Благодарю.

...договор безвозмездного пользования чреват негативными последствиями, если арендатор окажется не порядочным.

+2 / 0

Такой договор нужно на месяц заключать, предварительно взяв оплату наликом)

+3 / 0
Вверх
2
Вниз

Статья интересная. Закон должен быть один для всех. Многие попавшие в сложные ситуации не были во время предупреждены. Эта статья напоминает, что соблюдение закона надо начинать с себя, как и всё в жизни. Хотелось бы прочесть продолжение этой темы о процентах и сумме налога, какие есть льгоы для инвалидов первой и второй группы при сдаче квартиры, комнаты. Есть пенсионеры работающие, собирающие деньги на покупку комнаты или квартиры, чтобы сдавать свою недвижимость, на случай увольнения или сокращения, дополнение для жизни, а не выживания.

+1 / -1

А с какой это стати я должна делиться с государством с аренды моей недвижимости. Я уже в расчете давно с ним т.к. собрала оставшиеся деньги на покупку недвижимости. Да плевать я хотела на ваши законы как сдавала так и буду сдавать. Мне никто не помогает с ремонтом, платила за все сполна и буду делать так как мне надо.

+5 / 0
Вверх
2
Вниз

Я имею двоих маленьких детей. Сейчас хорошо зарабатываю, купил две квартиры на 20 млн руб. пока дети растут квартиры хочу сдать в аренду (частично окупить затраты). У меня кредиты, долги, ОТКУДА ДОХОД? Я потратил в сотни раз больше, чем получу с аренды! За что налог? Я экономил, не ездил отдыхать на море, считал каждый рубль! Объясните, как возможно брать налог с убытков?

+2 / 0
Вверх
0
Вниз

Застучат соседи или участковый, приставы все равно вас найдут и ошкурят по полной.

0

У нас хорошие соседи они такие же как я.

+2 / 0

Читайте также

Кушнир Анна Владимировна
юрист Кушнир Анна Владимировна
Россия, Санкт-Петербург
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,08)
Просмотров: 446 Комментариев: 8 Голосов: 13 13.10.2019 в 13:32
Как не платить налог с продажи квартиры?
Если вы решили продать свою квартиру или комнату, то важно знать, что государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, вашим доходом. А со всех видов дохода нужно платить налоги, в данном случае — 13%. Все всегда со всей стоимости недвижимости должны платить налог? Давайте разберёмся. Изучим вопрос налогообложения продажи не используемого в предпринимательской деятельности жилого недвижимого имущества, такого как: жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки или доли в указанном имуществе. Для такой недвижимости условия налогообложения равны.Изменения в налогообложении от продажи недвижимости вступили в силу с 01 января 2016 года и действуют до настоящего времени (2019 год).Как было раньше?До 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости,
Михалева Марина Александровна
юрист Михалева Марина Александровна
Россия, Москва
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,00)
Просмотров: 229 Комментариев: 6 Голосов: 10 12.10.2019 в 21:57
Места в доме, где не стоит хранить заначку
Несмотря на реалии современной жизни, кое-кому все-таки удается доживать до зарплаты не с пустым карманом. Но тут начинаются новые проблемы. Где хранить «лишние» деньги? Для серьезных инвестиций вроде бы недостаточно, а перспектива получить доход с банковского депозита туманна. Поэтому многие граждане оставляют свои «кровные» накопления дома. Это не значит, что люди не понимают, что держать в квартире ценности – не самый надежный вариант. В жилье проникают воры, в квартире может случиться пожар. Сам хозяин может в какой-то момент просто не вспомнить, куда скрыл заначку от лишних глаз. Какие же ошибки случаются при выборе тайника и куда еще можно спрятать деньги на черный день?Самые ненадежные места в домеЕще с советских времен любимым местом для хранения денег, кроме сберегательной кассы, остаются вещевые
Елисеенко Максим Александрович
адвокат Елисеенко Максим Александрович
Россия, Находка
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,57)
Просмотров: 177 Комментариев: 7 Голосов: 7 10.10.2019 в 13:53
Ипотека или аренда квартиры?
Любовь любовью, а жить где-то нужно. Некоторые молодые пары остаются жить с родителями, другие снимают жилье, считая, что лишняя опека родителей в новой семье — зло. Оба варианта приемлемы, оба имеют свои минусы.Чтобы снимать жилье, нужны деньги, такие платежи уходят в никуда, вы просто отдаете их чужому дяде, который в один прекрасный момент может попросить вас выехать из квартиры. К тому же съем квартиры — это дорогое удовольствие, практически зарплата одного из супругов.У родителей вроде привычнее, но каждый раз слышать ворчание по поводу капельки воды на полу — тоже не очень приятная затея.Что остается? Остается ипотека — на сегодня самый популярный выход из положения. Многие не рады, что обременили себя,
Юрий
Юрий
Россия, Калининград
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00)
Просмотров: 138 Комментариев: 3 Голосов: 4 09.10.2019 в 01:56
Мы все, кто с ужасом, кто с негодованием ждем новостей в сфере законодательства, налогового права, политики. Но все же жизнь гораздо смелее наших ожиданий. Некоторые делают уж совсем жесткие предсказания. Нереально, скажите вы? Погодите немного, как говорят, один - другой электоральный цикл, и вы сравните этот прогноз с реальностью. Читать:Александр Иванович перешагнул порог квартиры, повесил на вешалку плащ и только тогда снял с переносицы датчик, показывающий, какой объем воздуха он потребил за время передвижения по Москве. Налог на воздух в России стали взимать уже давно, пять лет назад. Мотивировали тем, что на эти средства установят очистные сооружения. Александр Иванович снял шагомер — небольшие ножные кандалы, соединенные тонкой цепочкой, тоже снабженной датчиком – за передвижение по улицам также брали налог, который, по уверениям чиновников, тратился на ремонт тротуаров.Прошел в комнату. Теща, как обычно в это время, смотрела
Свет Лана
Свет Лана
Россия, Приволжск
Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (0,00)
Просмотров: 121 Комментариев: 0 Голосов: 1 06.10.2019 в 18:34
Понятия холдинг в российском законодательстве и сегодня отсутствует, закон о данном виде объединений хозяйствующих субъектов пока не принят и потому дать четкое определение данной структуре не представляется возможным.В законодательстве РФ присутствуют различные направления, регулирующие деятельность таких компаний:- Налоговый кодекс,- Гражданский кодекс,Но все-таки основного понятия холдинг в них нет. Проект закона N 99049555-2 "О холдинговых компаниях" определяет его, как совокупность двух или более юридических лиц (участники холдинга), связанных между собой отношениями (холдинговые отношения), позволяющими одному из них (головная компания) определять решения, принимаемые другими участниками.Немного хотелось бы рассмотреть тему налогообложения данных структур, а точнее зависимость бюджета страны от их доходов. В таблице 1 представлены 10 крупных холдингов в РФ и приблизительно определена их налоговая нагрузка.Наименование
0 X