Спросить бесплатно

Риски при покупке квартиры, приватизированной в 90-е годы

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,00) ( 29)
2 296 просмотров
10 комментариев

Как мы знаем, приватизация жилого фонда началась в 1992 году, на тот момент еще никто особо не понимал, что и как нужно делать. Детей не включали в приватизацию, потому что никто этого не требовал, родители тогда об этом и не задумывались.

В связи с этим нередко возникают вопросы:

В течение какого периода дети, достигшие 18 лет, имеют право обращаться в суд с исками о восстановлении своих нарушенных жилищных прав?

Что делать, если обнаружились взрослые дети, не участвовавшие в приватизации до 18 лет, хотя они имели на это право?

Что нужно сделать, чтобы обезопасить себя по подобной сделке?

Изменения в законодательстве

В законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 1991 года действительно не было положений, которые бы обязывали включать несовершеннолетних детей в число собственников.

В 1994 году были внесены соответствующие изменения в этот закон, однако с 1991-го по 1994 год достаточно большое количество квартир было приватизировано, при этом несовершеннолетние дети, прописанные в них, не участвовали в приватизации.

Верховный Суд РФ уже достаточно давно по этому поводу разъяснил, что, несмотря на то что закон изменился только в 1994 году, права детей все равно нельзя нарушать, и если дети были прописаны в квартире, но при этом не участвовали в приватизации, за ними сохраняется право на то, чтобы признать сделку недействительной в этой части и признать за собой право собственности на долю в этой квартире.

Сроки подачи иска

Ни законом, ни каким-либо судебным актом не прописано четко, в течение какого срока дети могут обращаться с такими исками, поэтому применяется всегда общий срок исковой давности.

Срок исковой давности по недействительным сделкам на настоящий момент составляет один год, соответственно могут обращаться дети от 18 до 19 лет, они имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной.

Учитывая, что с августа 1994 года уже прошло 25 лет, то детей, не пропустивших срок исковой давности, уже быть не может.

Конечно, можно предположить, что, даже будучи совершеннолетним, человек не знал о том, что он не участвовал в приватизации, о том, что он не является собственником доли квартиры и имеет возможность предъявить такой иск. Всё это можно учитывать, но тогда такому человеку придется не просто доказывать, почему пропущен срок, нужно доказать, что он именно не знал и не мог знать о том, что он не является собственником, а также о том, что он не был включен в приватизацию.

На самом деле это достаточно сложно реализуемо, и поэтому вероятность оспаривания таких сделок по такому основанию достаточно низкая.

Но все же, если будут обнаружены обстоятельства, что есть взрослые дети, которые когда-то не участвовали в приватизации, но имели такое право, можно получить от них заявление, что они не имеют никаких претензий по поводу того, что когда-то не участвовали в приватизации.

По сути, это заявление не имеет никакого веса, поскольку никакими заявлениями нельзя лишить человека конституционного права на обращение в суд, но, как минимум, это заявление ведет к тому, что будет подтверждение того, что человеку известно о приватизации, и что он имел право ею воспользоваться, то есть для подтверждения течения срока исковой давности.

Право пользования жилым помещением

Есть еще один важный момент, который надо учитывать – за лицом может сохраняться право пользования жилым помещением.

То есть как для лиц, которые отказались от участия в приватизации, так и для тех, которые не отказались, но их просто в приватизацию не включили, право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно, пока это лицо само от него не откажется.

Поэтому, если есть человек, который когда-то не отказался, но имел законное право на участие в приватизации, тогда нужно чтобы он самостоятельно написал заявление о снятии с регистрационного учета в продаваемой квартире и о том, что он согласен с прекращением своего права пользования этим жилым помещением.

Если этого не сделать, то существуют гораздо большие риски, чем просто потенциальная возможность оспаривании сделки по приватизации 90-х годов.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 29
Рейтинг 4,00

Комментарии (10)

Вверх
8
Вниз

Чего Вы всех пугаете? Чем это приватизированные квартиры отличаются друг от друга? Ничем. Бардак заканчивайте с "долями" и все будет ОК. Давно Росреестром должны заниматься компетентные органы, а воз и ныне там.

+5 / -3

Это не граждане не разбираются, а юристы их вводят в заблуждение, ежедневно с квартирами, и по сей день сами не могут отличить отдельную квартиру от коммуналки, а сваливают все на приватизацию. Давно уже приватизировать практически нЕчего, строится только коммерческое "жилье"

+1 / -1
Вверх
2
Вниз

Благодарю за информацию.

+2 / 0
Вверх
2
Вниз

Ничего конкретного, одна общеизвестная вода.

+1 / -1
Вверх
2
Вниз

Небольшое дополнение по этой интересной и полезной статье...

Во-первых, если квартира была приватизирована, например, в период с 1994 года по 2000 год, и кто-то из "детей" или других лиц, которые по каким-то причинам не были участниками приватизации той квартиры и обратились в суд с иском о признании приватизацию квартиры недействительной. Такое исковое требование подпадает под недействительность сделки, а срок исковой давности в данном случае регулируется положениями статьи 181 ГК РФ.

Согласно ч.1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

...

В таких случаях ответчику следует в письменных возражениях на возможный такой иск сослаться на статьи 166, 196, 200 и 199 ГК РФ.

Цитата:
Статья 199. Применение исковой давности

1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

+2 / 0
Вверх
1
Вниз

Пожизненно проживать в квартире можно только с родственниками - когда квартира продается чужим людям, они подают в суд на выселение чужого им человека!

0 / -1

Нет. вы не правы. Если человек не участвовал в приватизации он имеет право пожизненного пользования. И просто так, вы его не выпишите сами. Судебная практика вам в помощь.

+1 / 0

А вы юрист?

0 / -1

Уважаемая Анна!

К сожалению Алевтина Ивановна права...

...

Во-первых, согласно статьи 2 Закона № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

...

Во-вторых, если гражданин был зарегистрирован ранее в приватизированной квартире, имела право пользования муниципальной квартирой, но при её приватизации он на основании статьи 2 Закона РФ № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" он дал письменное согласие, заверенное нотариусом, о передаче квартиры в собственность других граждан путем приватизации (а не отказ от приватизации!), то он в этом случае имеет бессрочное право пользования этой квартирой на основании статьи 2 Закона РФ № 15411-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и на основании статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

...

В-третьих, согласно ч.2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

...

В-четвертых, как раз ИНОЕ по поводу гражданина, который имеет бессрочное право пользования приватизированным жильем, и установлено статьей 2 Закона РФ № 15411-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"...

То есть, при продаже приватизированной квартиры бессрочное право пользования этой квартирой для гражданина сохраняется, и его новый собственник этого жилья не сможет выселить на основании ч.2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Да и вообще, только глупый покупатель может купить квартиру, в которой проживает гражданин с бессрочным правом пользования этой квартирой...

...

Верховный Суд Российской Федерации подтвердил это в п.18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

+2 / 0

Люди смертны и пугливы...

0

Читайте также

0 X