Спросить бесплатно

Найм жилых помещений

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (3,67) ( 3)
138 просмотров
1 комментариев

найм жилых помещений

Ejus est nolle qui potest velle

Кто имеет право желать, тот имеет и право отказаться.

Введение

в России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права, а именно Свода законов гражданских (том X Свода законов Российской империи). Оно называлось наймом имущественным в конце XIX в.. В 1922 г., когда был принят Гражданский кодекс РСФСР. Наем опять же не стал рассматриваться как самостоятельный вид гражданско-правового договора и подпадал под регламентацию правилами, посвященными имущественному найму. Первое упоминание именно о договоре найма, его правовое положение было закреплено в Постановлении ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». А еще позже, в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г. и Гражданском кодексе 1964 г., положения о найме жилого помещения были систематизированы, выделены в отдельную главу, правда, ряд норм об имущественном найме по-прежнему применялся. Договор найма определялся как соглашение, направленное на передачу гражданам в пользование специфического имущества жилого помещения для проживания в нем. Договор являлся срочным и возмездным. Значительным шагом на пути развития норм о найме стало принятие Основ жилищного законодательства СССР 1981 г. и на их базе Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. Вышеназванные акты 1961 и 1964 гг. в этой сфере перестали действовать, а новые правила впервые определили договор как бессрочный. Как видно, в данный период времени наем жилого помещения регулировался только жилищным законодательством. Такое положение вещей сохранялось вплоть до принятия Основ гражданского законодательства СССР 1991 г. В начале 90-х гг. после серьезных политических и экономических потрясений произошли не менее серьезные изменения в законодательстве. Власть допустила существование наряду с наймом жилых помещений в государственном и общественном фонде одну из его разновидностей — аренду, с помощью которой стало возможным возмездное владение и пользование жилыми помещениями (Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»), причем снимать их могли как граждане, так и юридические лица, а размер платы не ограничивался.

Данный договор мог заключаться в отношении жилых помещений, находящихся исключительно в собственности государства (думаю, помните, что таковых было преобладающее большинство). Наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде получил название социального, что обусловлено особенностями использования жилых площадей. Хотя наряду с ним появилась еще одна разновидность, характеризующаяся различными по сути отношениями возмездного владения и пользования чужим жильем, наем коммерческий. Почему коммерческий, понятно: у наймодателя главная цель посредством своего имущества получить прибыль. Однако такое название в законодательстве не фигурирует, нормотворцы ограничились просто «наймом жилого помещения».

В Гражданском кодексе он упоминается как договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования ст. 672, и в Жилищном, где ему посвящена глава 8. Именно ею в первую очередь и регулируются складывающиеся социальные отношения нанимателя и наймодателя. Однако это не единственный вариант. Помимо ЖК РФ и ряда норм ГК РФ, которые применяются, если иное не установлено жилищным законодательством, по-прежнему действуют некоторые акты (пусть и в определенной степени), изданные еще в СССР или РСФСР. Предметом договора социального найма могут быть все разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ч.1 ст.62 ЖК РФ).

Государственное и муниципальное жилье, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, все еще преобладает в своем количестве над жильем, находящимся в частной собственности граждан. Законодатель выделил в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ «часть жилого дома» и «часть квартиры» не в качестве отдельных видов жилых помещений, а в качестве подвидов жилых помещений. Однако, принимая во внимание то, что комната определяется законодателем как часть жилого дома или часть квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ), получается, что подвид (часть жилого дома и часть квартиры, т.е. комната) одновременно является видом (комнатой).

Статья 56 ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка (кроме садового земельного участка) для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;

6) выявления в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

2. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

3. Граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления муниципального образования по месту жительства таких граждан и изменившие место жительства в связи с предоставлением таким гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилых помещений, расположенных в границах другого муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - в муниципальном образовании другого субъекта Российской Федерации), не подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях по предыдущему месту их жительства.

Судья: Белова И.В.

Суд апелляционной инстанции:

Рыкова Г.М., Першина С.В., Шипилова Т.А.

Докладчик судья Першина С.В.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 126

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московской области 20 марта 2019 года

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Гаценко О.Н.,

членов президиума Виноградова В.Г., Лащ С.И., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,

при секретаре Симоновой Д.С.,

рассмотрел гражданское дело по иску Деминой А.Н. к администрации городского округа Красногорск Московской области о признании незаконным решения и восстановлении на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий,

по кассационной жалобе Деминой А.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

объяснения представителя Деминой А.Н., Деминой Д.А.-Франчука И.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя администрации городского округа Красногорск Московской области Денисовой Д.А., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

У С Т А Н О В И Л:

Демина А.Н. обратилась с иском к администрации городского округа Красногорск Московской области о признании незаконным решения о снятии с учета и восстановлении на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В обоснование исковых требований Демина А.Н. указала, что постановлением главы администрации Красногорского района от 15 февраля 2005 г. № 311/2 была принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в составе семьи из двух человек с дочерью Деминой Д.А. и включена в список первоочередников как медицинский работник.

На дату принятия на учет была зарегистрирована и проживала совместно с дочерью в пятикомнатной коммунальной квартире по адресу: в комнате площадью 14,6 кв.м. 16 ноября 2006 года у нее родился сын, который также зарегистрирован по названному адресу.

16 октября 2017 года снята с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и исключена из списка граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений в связи с наличием у Деминой Д.А. в собственности жилого помещения в Шаховском районе Московской области, д. Большое Сытьково, д. 39. По мнению Деминой А.Н., ее незаконно сняли с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Ответчик иск не признал.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 12 марта 2018 года иск удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 июля 2018 года решение суда отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе Демина А.Н. просит апелляционное определение судебной коллегии отменить.

По запросу от 6 ноября 2018 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Шиян Л.Н. от 5 марта 2019 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 июля 2018 года.

В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего дела и выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Красногорского района Московской области от 15 февраля 2005 года № 311/2 Демина А.Н., являющаяся медицинским работником, принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в составе семьи из двух человек (она и дочь Демина Д.А., 1991 года рождения) и включена в список первоочередников.

На дату принятия на учет Демина А.Н. была зарегистрирована и проживала совместно с дочерью в коммунальной квартире по адресу: , в комнате площадью 14,6 кв.м. (л.д. 28-31).

Согласно выписке из ЕГРН за Деминой Д.А. 16 июня 2014 года зарегистрировано право собственности на две комнаты № 2 и № 4 площадью 14,6 кв.м. и 14,5 кв.м. в указанной выше квартире на основании договора от 31 марта 2014 года передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации (л.д.53,54).

По указанному адресу на момент рассмотрения настоящего дела зарегистрированы три человека: Демина А.Н., Демина Д.А., сын истца Демин Н.Н., 16 ноября 2006 года рождения (л.д. 25, 46, 35).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 23 марта 2015 года на основании договора дарения, заключенного между Деминой Л.В. и Деминой Д.А., последняя стала собственником земельного участка с жилым домом площадью 37,2 кв.м. по адресу: (л.д. 12-14).

Согласно выписке из протокола № 9 общественной комиссии по жилищным вопросам от 12 октября 2017 года, утвержденного постановлением администрации городского округа Красногорск Московской области от 16 октября 2017 года № 2395/10, Демина А.Н. снята с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и исключена из списка граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений.

Основанием для снятия истца с учета явилось наличие у Деминой Д.А. (дочери истца) в собственности жилого дома по адресу: , площадью 37,2 кв.м. и двух жилых комнат общей площадью 29,1 кв.м. в квартире по адресу: , в связи с чем обеспеченность общей жилой площадью на одного человека стала составлять 22,1 кв.м. (л.д.16).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что находящийся в собственности Деминой Д.А. жилой дом по указанному адресу признан непригодным для проживания, в связи с чем не может учитываться при расчете обеспеченности семьи истца жилой площадью. Суд первой инстанции также указал, что Демина Д.А. (дочь истца) членом семьи Деминой А.Н. не является, поскольку общего хозяйства с истцом не ведет и не имеет общего бюджета.

Судебная коллегия признала неправильным вывод суда о том, что истец и ее дочь Демидова Д.А. не являются членами одной семьи, поскольку они зарегистрированы в одном жилом помещении, вместе состояли на учете на улучшении жилищных условий и в силу действующего законодательства являются членами одной семьи.

Данный вывод судебной коллегии в кассационной жалобе не оспаривается.

Отказывая в иске, судебная коллегия пришла к выводу о том, что с учетом полученного Деминой Д.А. в дар указанного жилого дома на каждого из троих членов семьи истца приходится по 22,1 кв.м. жилой площади, что превышает норму предоставления жилья по договору социального найма на человека (15 кв.м.), установленную в Красногорском муниципальном районе Московской области решением Совета депутатов г.о. Красногорск от 27 апреля 2017 года № 130/8.

По мнению судебной коллегии, вывод суда о том, что ввиду непригодности для проживания находящегося в собственности Деминой Д.А. жилого дома, его площадь не может учитываться при расчете обеспеченности семьи истца жилой площадью, является ошибочным, поскольку на собственника возложена обязанность бремени содержания своего имущества и несения негативных последствий в виде неудовлетворительного технического состояния жилого дома.

С данными выводами судебной коллегии согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим кодексом случаев.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Исходя из п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма.

В пункте 8 Обзора Верховного Суда РФ практики рассмотрения судами в 2013 - 2014 годах дел по спорам, связанным с обеспечением права малоимущих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 г., разъяснено, что приобретение гражданином, состоящим на учете, права собственности на жилое помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не свидетельствует об улучшении его жилищных условий и не может являться основанием для снятия его с учета.

Судебная коллегия указанные правовые нормы и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации при разрешении спора не учла.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации городского округа Шаховская Московской области от 8 декабря 2017 года

№ 4521 жилое помещение – дом № 39 площадью 37,2 кв.м. по адресу: признан непригодным для проживания ( (л.д. 17).

Согласно акту обследования указанного дома и заключению межведомственной комиссии администрации городского округа Шаховская Московской области от 8 декабря 2017 года, износ дома составляет 75% (л.д. 18–19), соответственно площадь жилого дома, непригодного для проживания, не подлежит учету при определении нуждаемости в жилье.

Из материалов дела следует, что без учета площади указанного дома семья Демидовых из трех человек (истец и двое ее детей) занимает две комнаты суммарной жилой площадью 29,1 кв.м. в коммунальной квартире.

Судебная коллегия данные доказательства, имеющиеся в деле, в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ оставила без правовой оценки.

При таких обстоятельствах вывод судебной коллегии о том, что Демина А.Н. и члены ее семьи Демина Д.А. и Демин Н.Н. утратили право состоять на учете нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, нельзя признать правомерным.

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы.

Данные нарушения в силу статьи 387 ГПК РФ являются основанием для отмены апелляционного определения судебной коллегии и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела судебной коллегии следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 июля 2018 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.Н. Гаценко

Заключение

За неисполнение своих обязанностей наймодатель несет предусмотренную законодательством ответственность. Ч. 2 ст. 66 ЖК РФ конкретизирует эту норму в отношении проведения капитального ремонта, предоставляя нанимателю по своему выбору требовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Именно наниматель в данном случае наделен правом выбора вида ответственности, по собственному усмотрению и в зависимости от конкретных обстоятельств гражданского правонарушения выбирая, какой из трех возможных исков предъявить.

Законодателем установлена обязанность наймодателя обеспечить надлежащее техническое обслуживание общего имущества дома, в котором находится предоставленное по договору найма жилое помещение.

Обязательство по постановке на учет лиц с низким уровнем доходов, нуждающихся в жилом помещении, носит публично-правовой характер, то отказ в постановке на учет, решение о снятии с учета, не продвижение в порядке очередности лица, поставленного на учет, должны обжаловаться в суд в порядке искового производства, который приемлем как средство защиты по частно-правовым обязательствам. (ст.ст. 55, 56 ЖК РФ)

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 3
Рейтинг 3,67

Обсуждение

Комментариев: 1
Вверх
1
Вниз

Спасибо за информацию.

+1 / 0

Читайте также

0 X