Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Как недоучившийся риэлтор свое единственное жилье потерял... (Поучительная история из практики)

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,06) ( 17)
393 просмотров
12 комментариев

Как-то вел я прием в офисе с молодым специалистом. Девчушка мне понравилась, не в смысле там чего-нибудь эдакого, не подумайте, а просто как человек интересный, живой и немного наивный, но не стесняющийся при этом задавать вопросы, если что-то было непонятно. Вообще, за годы практики заметил, что чем больше кто-либо строит из себя всезнайку и суперпрофессионала, тем легче того развести, даже на простых вещах. А тот, кто кажется простофилей и наивным, задает вопросы при каждой неясности, — такой человек открыт общению и познанию, как тот ребенок. А вы замечали когда-нибудь, как бывает порой трудно объяснить ребенку наши взрослые вещи? Ребёнок чувствует подвох, когда не видит той ясности, какой он себе её представляет. Ой, думаю, неспроста мудрость народная дурачка Ивана прославляла! Так вот, — про помощницу.

Веду прием, консультации, ответы-вопросы. Младший помощник вникала, слушала, а потом вдруг чертыхается: — Как же так, Валерий Анатольевич, люди таких простых вещей не понимают, позволяя себя просто втянуть в такие проблемы? Отвечаю: — Ты почувствовала это, потому что становишься профессионалом. Люди могут этого и не знать, потому что не учились этому. Например, если ты едешь на машине, ты же не можешь достоверно определить по шуму неисправность, а профессионалы по ремонту могут. Они также, как и ты сейчас, могут сказать, как же этого можно было не заметить и запороть движок. Та же ситуация и с врачами, которые могут предвидеть развитие болезни, просто взглянув на больного. Такое случается со всеми, кто набирается опыта в своей профессии. Так же и в юриспруденции, — то что нам кажется простым, людям кажется неразрешимым и вдруг свалившимся ниоткуда. Бывает и так, что видя уже проблему, человек откладывает её решение изо дня в день, думая, что всё рассосется само собой, забудется. Тогда как, наоборот, всё усугубляется, одна нестыковка тянет другую, и чем дальше задача остается без решения, тем больше сил нужно будет потратить для предотвращения её негативного воздействия. Так что, не бойся идти навстречу трудностям, потому что убегая от них, ты рискуешь быть погребенным под лавиной проблем, начавшихся с небольшого камешка, который можно было в свое время просто пнуть и свободно пойти дальше, забыв о нём.

Девчушка задумалась, помолчала, а потом просит: — А расскажете что-нибудь из своей практики такое? — Хорошо, слушай, пока никого нет на консультацию.

Как-то удалось мне вырвать квартиру из цепких лап ростовщика, державшего единственное жилье заемщика за собой более трех лет (!). При этом ситуация осложнялась тем, что бедолага-заемщик кредит, выданный под залог квартиры, вернул, а своим жильем пожертвовал уже для своего партнера, тоже взявшего заем у того же ростовщика, что и он. Квартиру, сразу скажу, мы отбили, но что нам это стоило и сколько нервов стоило клиенту, неописуемо! Он существовал на своей единственной жилплощади как на вулкане, под угрозой того, что ростовщик в один прекрасный день заставит его съехать в никуда. После суда, взволнованный и вновь обретший уверенность в своем праве на жилье, искатель «легкого» займа долго тряс мне руку и приговаривал не переставая: «Спасибо Вам, для меня теперь это будет урок на всю жизнь!». Слушая эту мантру, я думал, — а почему бы не рассказать эту историю, чтобы другим был урок? Думаю, это не повредит многим и тебе, как молодому юристу, для опыта пригодится. Как говорится, лучше учиться на чужих приключениях, чем самому искать их на свою... Итак…

Главный герой – человек, не сказать, чтобы зажиточный, но и не бедствующий, — предприниматель. С вашего позволения, буду называть его «наш друг». Итак, наш друг, намереваясь расширить сферы предпринимательской деятельности и имея тягу к знаниям, записался на курсы агентов по недвижимости, где и свела его судьба с милейшим сокурсником, предложившим одолжить ему деньги на развитие бизнеса. Наш друг с радостью согласился. Тут же, не отходя от курсов, однокашники стукнули по рукам и, не откладывая в долгий ящик, решили применить свои знания в области риэлторской деятельности на практике. Ростовщик предложил деньги в долг в обмен на квартиру. Говоря юридически, — дать деньги в долг под залог недвижимости. Только вот, представляли ситуацию без пяти минут риэлторы правильно, а вот тему «залог и ипотека» на момент заключения договора на курсах еще не освоили. А возможно, наш друг, как тот Буратино, был введен в заблуждение повидавшим виды ростовщиком. В общем, как бы то ни было, схему наши герои соорудили такую: в обмен на деньги наш друг передает квартиру ростовщику, а по мере возврата денег получает её обратно. Как-то так... Стукнув по рукам, пошли друзья оформлять сделку в орган госрегистрации (Росреестр). Сказано – сделано!

Составили расписку в получении денег и прибыли с ней в Управление Росреестра. Объяснили ситуацию, показав девушке в окошке расписку. Консультант просветила знатоков сделок с недвижимостью, что по расписке сделки с квартирами не регистрируют, нужен какой-либо договор. Просветленные, они двинули к другой девушке, составляющей договора. Та, выслушав их сбивчивую историю и недолго думая, впечатала их данные в договор, который был ей наиболее известен, - договор купли-продажи. Наш довольный друг передал деньги по расписке ростовщику, подписав и сдав договор купли-продажи своей квартиры на регистрацию. Спустя некоторое время наш окрыленный герой на радостях привел к ростовщику своего партнера, который тоже занял у ростовщика денег, но не под залог квартиры, а под поручительство нашего друга.

Время шло. Будучи человеком порядочным, постепенно, как договаривались, наш друг вернул ростовщику все деньги с процентами и попросил отдать «заложенную», а на самом деле проданную квартиру. Ростовщик, надо отдать ему должное, не отказал, а предложил пойти в Росреестр для того, чтобы разойтись краями. Пошли наши герои в орган регистрации, договор расторгать. Нашли друзья ту девушку, которая их консультировала, и рассказали ей свою историю. Специалист, найдя в своем компьютере соглашение о расторжении договора купли-продажи, не заморачиваясь, опять вбила в него данные наших героев и послала их в другое окошечко. Но вот в том регистрационном окошке огорошили друзей тем, что в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение обязательств по договору прекращает само обязательство. То есть, переводя с русского на русский, наш друг, исполнив договор, то есть передав квартиру за деньги, как было указано в акте приема передачи, прекратил его, — сделка схлопнулась. Деньги по расписке получены, квартира передана, договор исполнен, расторгать нечего! И посему регистрационный орган договор не расторгнул и жилье взад не вернул. Идите, говорит, если желаете, составляйте новый договор, где тот, кто был покупателем, будет продавцом, а тот, кто продавцом — покупателем. Пошли друзья домой несолоно.

А тут еще оказия случилась. У второго заемщика, партнера нашего друга, проблемы начались, и ростовщик понял, что вернуть деньги, за которые сокурсник его поручился, будет непросто. И смекнул, что судьба дала ему рычаг давления на нашего друга в виде квартиры, которую ростовщик фактически у нашего друга купил. Тогда же он выставил будущему риэлтору ультиматум, – когда твой товарищ, за которого ты поручился, вернет мне деньги, тогда я и продам тебе взад твою квартиру. Вот так и обрек себя наш друг на бессонные ночи и птичьи права на обладание своим, казалось бы, жильем, которого в любой момент мог лишиться по прихоти ростовщика. Так и жил он на пороховой бочке возле вулкана три года. Не доедал, не досыпал, все ждал, что его кредитор — сокурсник передумает и вернет жилье, но ростовщик молчал, как и тот товарищ, за которого наш друг поручился. Как говорится, не делай добра, не получишь зла. Вот такая ситуация. — А что мешало обратиться к квалифицированному специалисту? — А зачем, ведь наш друг почувствовал себя риелтором дипломированным, которому совет спрашивать ну как-то уж несолидно вовсе! За что и поплатился.

Посоветовали ему спустя три года обратиться ко мне. Поведал он мне эту историю. И, да, большого труда стоило мне в судебном порядке признать договор купли-продажи квартиры притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), то есть доказать, что наши "специалисты" по сделкам с недвижимостью, «продав» квартиру в обеспечение возврата денег по договору займа, в действительности имели в виду договор залога (ст. 334 ГК РФ), но вместо этого банально зарегистрировали переход права собственности на квартиру, не упомянув ни о какой ипотеке — залоге недвижимости. И еще повезло, что ростовщик — ответчик не стал заморачиваться в суде с пропущенными сроками исковой давности. А может он и не знал о них, так как был уверен и выступал в суде без квалифицированного представителя?

К слову сказать повезло, что ростовщик оказался по степени профессионализма совсем не лучше, чем наш друг. В суде, бравируя своими знаниями в области недвижимости и защищаясь от меня, ростовщик откровенно врал, что квартиру он и взаправду купил, неся в суде бред, что соглашение о расторжении договора купли-продажи бывшие друзья составили с целью вывести квартиру из состава совместно нажитого имущества, чтобы не спрашивать согласия супруги. Но, он совсем не учел, да и не знал, что квартира нашему другу была подарена бабушкой, а, как известно, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью, на распоряжение которой согласие супруга вовсе не требуется. Таким образом, наш друг мог сам свободно распоряжаться квартирой, не спрашивая жены, что и сделал на свою беду, «заложив», а фактически продав попавшемуся на его пути специалисту по разводам своё единственное жилье.

Задав в заседании еще пару вопросов выпускнику курсов по недвижимости, я вывел его на чистую воду перед судом и участниками процесса. Экзамен он провалил, суд проиграл. Да и не было у него задачи вникать в тонкости учебного процесса на курсах недвижимости. Спустя время выяснилось, что ростовщик посещал разнообразные курсы вовсе не для того, чтобы повышать свой профессиональный уровень, а только с целью искать "фраеров ушастых", чтобы "облагодетельствовать" их кредитом с последующим "кидняком" на квартиру. В долг под залог он давал сумму намного меньше рыночной стоимости жилья. Вот такие дела. А представляете, что такие "спецы по недвижимости" могут натворить, если пойдут в народ, прикидываясь риэлторами, демонстрируя всем свой новенький диплом выпускника модных курсов...

Девчушка вздохнула, восхищенно посмотрела на меня: — А ведь можно было всего этого избежать, если бы наш друг встретил такого как Вы, Валерий Анатольевич, прежде чем совершать такую сомнительную сделку? — Думаю, да, — скромно подытожил я.

#ВашМакаров

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Макаров Валерий Анатольевич
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 17
Рейтинг 4,06
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации

Комментарии (12)

Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения
Вверх
2
Вниз

Благодарю за интересную и поучительную публикацию.

Скольких проблем можно было избежать, если бы люди перед совершением каких либо сделок консультировались бы с юристами.

+2 / 0
Вверх
1
Вниз
Андрей Михайлович
Андрей Михайлович
12.10.2019 в 14:22
Зеленогорск

Автор - сама скромность!

+1 / 0

А почему это автор должен выиграв дело скромничать?)) Это его работа, с которой он справился. Зачёт.

+3 / 0

СергейПишет 12.10.2019 в 14:31
А почему это автор должен выиграв дело скромничать?)) Это его работа, с которой он справился. Зачёт.

Благодарю за комментарий.

"Скромность – прямая дорога к безвестности."

Ч. Чаплин.

+7 / 0
Вверх
1
Вниз

Да, история появления риэлторов и агентств недвижимости мне хорошо известна.

+1 / 0

Симонов Виктор НиколаевичПишет 12.10.2019 в 15:15
Да, история появления риэлторов и агентств недвижимости мне хорошо известна.

Да, аналогично, иных уж нет, а те далече...

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Это что ж за риелторы такие?!

+1 / 0

СветланаПишет 14.10.2019 в 10:37
Это что ж за риелторы такие?!

Поверьте, за свою практику я таких видал-перевидал, - продадут одну, две квартиры и ходят нос задравши, а потом после них люди по судам годами сидят, свое право на жилье отстаивают по "чистой" сделке, за которую такие вот "риэлторы" чистыми получили.

+1 / 0
Вверх
1
Вниз

Очень интересная статья, хорошо написана.

+1 / 0
Вверх
0
Вниз

Слишком длинно, увы, но смысл можно намного более кратко передать.

0

ОлесяПишет 12.10.2019 в 16:21
Слишком длинно, увы

Согласен, краткость - сестра таланта, но понять это не каждому терпения хватает, особенно в век клипового мышления и репостного "творчества"...

+3 / 0

Читайте также

0 X