Завышение оказалось ошибкой

Судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта складской недвижимости и 1/9 доли земельного участка проведена некорректно и с нарушениями действующего законодательства. В случае принятия судом ее выводов, одна из сторон неизбежно понесет многомиллионные потери. Свою позицию можно защитить с помощью рецензии.

В производстве Арбитражного суда Псковской области находится дело о признании недействительным договора купли-продажи между ООО «Хлебопекарня» и ООО «Псковский кладовщик» (названия изменены). Объектом спора является двухэтажный склад тары, оборудования и вспомогательных материалов, а также земельный участок в черте города. Определением суда в декабре 2017 года была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой необходимо было определить рыночную стоимость земли и складского помещения.

Из материалов дела следует, что двухэтажное здание площадью 1132 кв.м. было построено в 2006 году и находится в черте Пскова. Имеет центральное электроснабжение, водоснабжение, канализацию и отопление. Фундамент – железобетонный, стены и перегородки - кирпичные. На полу – линолеум и кафельная плитка. Здание используется в качестве склада, т.е. по назначению. Подъездные пути – дорога с асфальтовым покрытием.

Земельный участок представляет собой 1/9 участка площадью 43000 кв.м. в Пскове. Категория - земли населенных пунктов, предназначен для производственной застройки, разработан, рельеф ровный, участок прямоугольный.

Согласно выводам эксперта, стоимость здания оценена в 5 млн руб., участка земли –в 5,2 млн руб. Итоговая стоимость объекта составляет 11,2 млн руб.

В феврале 2018 года ООО «Хлебопекарня», не согласившись с выводами экспертизы, заказало рецензию. Как показал анализ заключения, в нем содержится ряд нарушений, не позволяющих считать результаты обоснованными, достоверными и соответствующими нормам действующего законодательства.

К примеру, подписи специалиста не удостоверены печатью экспертной организации. Заключение не содержит сведений о времени производства, а также сведений об ученой степени и звании эксперта. Сведения об участниках процесса, которые присутствовали на экспертизе, тоже отсутствуют. Раздел «Оценка результатов исследований» в заключении не представлен, обоснование выводов также отсутствует. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки не соответствует дате оценки.

В расчете эксперт использует стоимость объектов-аналогов. Однако представленные аналоги земельного участка не являются сходными оцениваемому объекту по составу имущественных прав. Они находятся в собственности, а исследуемый объект - на праве общей долевой собственности в размере 1/9 доли. Корректировки, компенсирующие различия в составе прав, необоснованно не учитывались. Ошибка повлекла завышение результатов оценки не менее, чем на 40%. Кроме того, раздел долей в натуре на дату оценки не произведен, как и не определен порядок пользования объектами. Экспертом в качестве аналогов приняты объекты на полном праве собственности, тогда, как в данном случае – это право распространяется лишь на 1/9 земельного участка.

Согласно справочной информации, размер скидки на обесценивание долевой собственности при продаже объектов недвижимости производственно-складского назначения составляет не менее 40%. Экспертом не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, а также правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов должно быть обосновано.

Оценка недвижимого имущества по затратному подходу выполнена некорректно. Экспертом допущены нарушения методологии определения стоимости. Это повлекло искажение результатов оценки.

Расчет физического износа здания произведен методом срока жизни. Вместо эффективного возраста необоснованно принят фактический. В таком случае расчет экспертом произведен по сроку жизни долгоживущих конструктивных элементов (который совпадает со сроком жизни здания). При этом срок службы короткоживущих конструктивных элементов - кровля, проемы, отделка, инженерные системы - необоснованно не учитывался.

Принимая во внимание вышесказанное, экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о рыночной стоимости объектов исследования не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными. Это является основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.