Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры?

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,63) ( 113)
4 816 просмотров
18 комментариев


Приобретение квартиры – одно из самых важных приобретений в жизни, а также одно из самых сложных. Как избежать лишних проблем, как проверить квартиру и продавца, чтобы не остаться без жилья и накоплений, а иногда еще и с кредитом?

Риелтор – ваш помощник, но не друг

Нужно понимать, что для риелтора главное, чтобы сделка совершилась, и он получил свой процент. После этого он ни за что не отвечает, а вам главное, чтобы квартиру у вас потом не забрали, то есть вас интересует безопасность. Если через полгода к вам придут родственники продавца и решат оспорить сделку – это будут ваши проблемы, а не агентства недвижимости.

Какими бы милыми, обходительными и внимательными ни были риэлторы, проверяйте всё сами, будьте начеку, не доверяйте словам и ищите подвох во всем. Это не значит, что все риелторы – обманщики, вовсе нет, есть ответственные и честные, но лучше перестраховаться.

Риелтор по умолчанию не обладает юридической экспертизой, а даже если обладает, то мотива отказаться от сделки из-за её небезопасности у него просто нет, зато есть мотив заработать. Рассматривайте риелтора просто как источник информации.

Он собирает для вас документы, показывает объекты и знакомит с продавцами, а вы проверяете и задаете вопросы.

Кто продает квартиру?

Чаще всего квартиру вам показывает риелтор и совсем не обязательно ваш, у продавца он может быть свой, но вы не можете знать об этом вплоть до самой сделки, если не спросите.

Вы можете думать, что приятная женщина, которая любезно рассказывает про квартиру, и есть собственница, а после внесения задатка может случиться сюрприз – настоящим продавцом может оказаться пожилой пьющий мужчина или семья с тремя детьми. Вам нужно сразу узнать, с кем придется заключать договор купли-продажи, это поможет оценить риски.

Поэтому сразу узнайте, кто выступает на стороне продавца – собственники или представитель по доверенности и кто этот представитель: риелтор или кто-то еще. Можно заключить сделку и с представителем, но у него должна быть нотариальная доверенность, в которой написано о праве на продажу именно этой квартиры, каково количество собственников и от всех ли есть доверенность.

Но и тут следует быть осторожным, бывает, что по доверенности квартиры продают мошенники. Они хитростью получают документ и оформляют сделку, хотя собственники квартир даже не в курсе, что она продается, или собственник отозвал доверенность, а мошенник все равно пытается получить деньги в счет оплаты квартиры. Действие доверенности можно проверить в специальном реестре.

Риски при таком раскладе всё равно повышаются. Если не хотите рисковать, узнайте, кто фактически продает квартиру, и просите, чтобы на сделку пришел сам собственник лично.

Кто собственник квартиры?

Обязательно выясните, кто числится владельцем данного жилья, то есть на кого оформлено право собственности. Это может быть один человек или несколько, нужно узнать обо всех. Проще всего проверить собственников по выписке из ЕГРН, эту выписку может взять кто угодно.

В Росреестре можно заказать и другие выписки, например, как часто квартиру продавали в последнее время.

Проверяйте дату на выписке, она должна быть как можно ближе к сделке: если неделю назад собственником квартиры был один человек, то за день до сделки он может быть уже не владельцем.

Если квартира принадлежит одному человеку – всё проще, он и будет стороной договора, можно обойтись без нотариуса, а если у квартиры несколько собственников, тогда сделку нужно оформлять через нотариуса и все должны быть согласны на продажу. В последний день может выясниться, что один из собственников находится в другом городе или против сделки, поэтому проверяйте заранее.

Одна из самых сложных ситуаций, когда в числе собственников несовершеннолетние дети, там подключаются органы опеки и попечительства. Они призваны защищать несовершеннолетних и поставят условия, чтобы продавцы квартиры, которую вы хотите купить, купили себе новую квартиру и выделили там доли, не меньше прежних, для детей.

В каком состоянии находится продавец квартиры?

Чтобы сделку не оспорили, а квартиру не вернули продавцу, он должен понимать смысл своих действий и у него в принципе должно быть право совершать сделки, в том числе по продаже своей квартиры.

Если есть право собственности на квартиру, это не значит, что собственник может ею распоряжаться и понимает, что делает.

Взрослый человек, который приходит на сделку в белой рубашке и адекватно отвечает на все вопросы, может иметь психиатрический диагноз, или страдать от тяжелой болезни, или принимать серьезные препараты, или просто быть в стрессе. Всё это повод признать вашу сделку недействительной, конечно, не автоматически, а через суд и после экспертиз, но такое правда бывает.

Если речь о дееспособности, то подтвердить ее может только специальная экспертиза. Даже нотариус не может этого сделать, хотя риелтор будет убеждать вас в обратном.

Поэтому для надежности запомните, что покупать квартиру может быть рискованно у пожилых людей, у людей с признаками необычного поведения или алкоголизма, а также если квартиру совсем недавно подарили или передали по наследству.

Допустим, ваш продавец дееспособен, пришла пора спросить, в браке ли собственник. Для покупателя это очень важно, ведь если продавец в браке, то может понадобиться согласие супруга на продажу квартиры, причем не устное и даже не просто письменное, а оформленное у нотариуса. Это необходимо, если квартиру покупали в браке, то есть это имущество совместно нажитое и продать его можно только при согласии другого супруга.

Бывают исключения, например, если у супругов есть брачный договор и по нему эта квартира принадлежит кому-то одному или если эту квартиру супругу подарили, тогда согласие не понадобится, но все это нужно проверять.

Бывает, что купили квартиру в браке с одним супругом, продают в браке уже с другим, а потом появляется тот первый супруг и говорит, что он не согласен, таких историй полно и сделку могут признать недействительной.

Иногда так действуют мошенники: разводятся, продают квартиру, а потом якобы бывший супруг подает в суд на другого супруга, чтобы признать сделку недействительной, продажу отменят, квартиру у вас заберут, а деньги будете выбивать через суд и, скорее всего, ничего не выбьете.

Какая у квартиры история?

У каждой «вторички» есть история, бывает, что квартире 20 лет, и за это время ее несколько раз продавали, завещали, наследовали, дарили и делили при разводе. Чем больше сделок, тем больше рисков для следующего покупателя. Если покупателем хотите стать вы, то именно вам важно, что происходило с квартирой, по крайней мере, за несколько последних лет.

Поинтересуйтесь, как приобретал квартиру каждый из предыдущих собственников: это была возмездная сделка, или дарение, или наследство. Дело в том, что при оспаривании безвозмездной сделки квартиру вернут тому, кто ее дарил, а деньги придется возвращать через суд, и не факт, что их удастся когда-нибудь получить.

Любые безвозмездные сделки – это повышенный риск, запросто может объявиться наследник, который не знал о смерти родственника, или выяснится, что дарение осуществлялось под давлением. Также и с приватизацией – может оказаться, что на момент приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то еще, и его права ущемлены. Спустя годы он может решить восстановить их, а пострадать вы.

Даже с куплей-продажей нужно проверять предыдущие сделки, кто продавал квартиру вашему продавцу, был ли тот человек в браке, если согласие супруга на продажу, заплатили ли вообще ему деньги, есть ли расписка.

Конечно, не все этапы можно проверить, но стоит хотя бы попробовать, по справке из Росреестра можно узнать, какие сделки были с квартирой за последнее время, и если за пару лет её продавали несколько раз, это, как минимум, повод задуматься.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Степанов Евгений Сергеевич
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 113
Рейтинг 4,63

Комментарии (18)

Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения
Вверх
20
Вниз

Спасибо, интересно, полезно и понятно. И что радует, на юридическую тему!

Только стало страшно покупать теперь.. Многое и не предполагала.

А лелеяла мечту о переезде когда-нибудь.

+20 / 0
Вверх
14
Вниз

Полезно знать. Благодарю!

+14 / 0
Вверх
14
Вниз

Просто, идиотские законы.

Почему крайним пострадавшим выставляется последний добропорядочный покупатель?!... Возмутительно отбирать у него квартиру, ещё при этом и не возвращать ему деньги.

Зачем вообще трогать эту квартиру?

Логично, что пострадавшему на каком-то этапе истории этой квартиры вернуть должен деньги тот, по чьей вине он ущемлён, а не последний добросовестный покупатель.

И квартира, и последний добропорядочный покупатель, должны быть неприкасаемы.

Разборки и возмещение должны осуществляться только между непосредственными участниками конфликта интересов.

+14 / 0

Вы не точно ориентируетесь в законе - "отбирают квартиру" не у последнего, а вся цепочка сделок признается недействительной и, по логике закона, все продавцы в этой цепочке отдают по очереди деньги тем, кто у них эту квартиру покупал - от первого продавца и покупателя до последнего.

Другое дело насколько реально восстановить такую цепь... вполне возможно что и даже весьма порядочный на первый взгляд человек в таких условиях скажет - денег у меня нет, возвращать нечего, цепь передачи денег прерывается (а имущество никуда не делось - оно возвращается первому владельцу автоматически) и все, дальше все сложно. Но виновных, соглашусь, нужно наказывать по всей строгости закона.

Как бы логика закона такая - не может быть у имущества, полученного в результате преступления (ограбили музей, к примеру) добросовестного покупателя и, как следствие, владельца. Владелец - музей, как был так и останется. А если вы это имущество приобрели, жаль... жаль ваши деньги. На этом примере как раз понятно почему никак не оставить имущество последнему приобретателю. На законных основаниях не получится носить шапку мономаха.

+3 / 0

Я что-то слышал, но не уверен.

Если покупатель признан добросовестным и у него отбирают имущество, то возмещает убыток государство т.к. именно государство обязано следить за своими законами. И если покупатель соблюдал эти законы, но при этом лишился имущества, то виноваты законы, а ответчик - государство.

+1 / 0
Вверх
13
Вниз

Благодарю за интересную и полезную публикацию!

+13 / 0
Вверх
9
Вниз

Послушайте, ну ноябрь уж на дворе-если квартира продаётся единым договором-не важно сколько сособственников, без нотариата можно обойтись.. Без ответственным бывает не профессия, а люди. Тоже самое могу сказать о многих чудо-юристах!

+8 / -1

А в октябре нельзя было обойтись?

0
Вверх
8
Вниз

Интересная публикация. Благодарю.

+8 / 0
Вверх
7
Вниз

Понял, что много пробелов в знаниях. Почерпнул много для себя полезного. Спасибо.

+7 / 0

К сожалению у автора этой статьи тоже пробелы.

+1 / 0
Вверх
6
Вниз

Хорошие советы! Но если продавец - мошенник, он ведь мне не ответит правдиво!?

+6 / 0
Вверх
5
Вниз

Покупатель квартиры зачастую САМ НЕ СМОЖЕТ всё это проверить, а доверять риэлтеру, как тут пишут, доверять нельзя...

Что в итоге можно и нужно сделать чтобы НЕ ПРОЛЕТЕТЬ?

+5 / 0
Вверх
4
Вниз

Очень познавательная, статья. О многом и не догадывалась. Оказывается и риелтор, может обмануть, ему лишь бы заработать. Надо держать," ушки на макушке"

+4 / 0

В любой статье, риэлтор - обманщик. Господа юристы, хватит пугать людей риэлторами!

+7 / 0

Читайте также

0 X