Продали квартиру, но решили остаться в ней жить – интересный случай из практики

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,82) ( 223)
6 897 просмотров
139 комментариев

Как правило, в договоре купли-продажи недвижимости имеется отдельный пункт, в котором указаны сроки, в которые продавец должен сняться с регистрационного учета и покинуть проданное жилье.

Да и покупатель, внося деньги, вряд ли ожидает того, что в приобретенной им квартире останется жить семья продавца: раз продал квартиру, будь добр выехать из нее. Но иногда события развиваются совершенно иначе, покупателю приходится жить с посторонними людьми и отстаивать квартиру в судебном порядке.

Семья осталась в проданной квартире

В неприватизированной квартире проживала семья из трех человек. За какой-то срок до продажи квартиры она была приватизирована – только на мужа, а жена и сын написали отказ.

Далее следует сделка, и продавец с семьей снимаются с регистрационного учета. Однако они обращаются к покупателю с просьбой разрешить им пару месяцев пожить в квартире, пока решается вопрос с жильем. Тот согласился.

Месяцы шли, а продавец с семьей и не думали отправляться с вещами на выход. В конечном итоге, новому собственнику это надоело, и он напрямую спросил, когда они планируют съехать. В ответ услышал: «Никогда». Естественно, такое положение вещей его не устроило, и он решил выселить загостившуюся семью через суд. Старый собственник направил встречный иск о вселении.

Суды первой и второй инстанции

На этих этапах победа оставалась за продавцом. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством члены семьи предыдущего собственника теряют право пользования жильем. Однако для членов семьи, отказавшихся от участия в приватизации, закон делает исключение: у них имеется бессрочное право проживать в этой квартире. Это означало, что супругу и сына предыдущего собственника нельзя было выселить из квартиры.

Тот факт, что квартира была продана, этого права их не лишал. Таким образом, районный суд потребовал у нового собственника потесниться и вселить указанных членов семьи в свою квартиру. Его позицию разделил и областной суд.

Перед собственником замаячила перспектива делить быт в купленной за полную стоимость квартире с двумя посторонними людьми. На это он пойти не мог, поэтому решил продолжить добиваться справедливости в ВС РФ.

Верховный суд РФ

ВС РФ не отрицал тот факт, что у отказавшихся от участия в приватизации лиц имеется право бессрочного проживания в квартире. Но он напомнил о том, что это касается тех лиц, которые продолжают проживать именно там. А супруга и сын бывшего собственника снялись с регистрационного учета и были зарегистрированы по другому адресу.

Суд расценил эти действия как отказ от спорного жилья, а значит, и от права проживания в нем. Только это помогло новому собственнику отстоять свое жилье.

Увы, но подобное случается достаточно часто. У нашего героя хватило сил пойти до конца, но многие покупатели в такой ситуации сдаются и капитулируют на условиях ловкого продавца: как правило, того не интересует возможность жить в проданной квартире, он просто хочет получить с продавца еще больше денег, причем речь, как правило, идет о немалой сумме.

Будьте внимательны при сделках с недвижимостью, внимательно читайте договор, изучайте историю квартиры и все важные нюансы. Берегите себя, и спасибо за внимание.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Автор: Юрист Шведов Сергей Алексеевич
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 223
Рейтинг 4,82

Комментарии (139)

Вверх
50
Вниз

Надо было покупателю попросту внести в ДКП квартиры пункт о том, что до момента получения денежных средств в ячейке или аккредитива в банке, продавец и с ним проживающие родственники обязаны съехать с объекта продажи и сняться с регистрационного учета, и ни о каком месяце пожить речь идти не должна! Тогда и подобные фокусы попросту будут невозможны! Ибо продавец попросту денег не получит!

+49 / -1

Как банк будет контролировать, съехали они или нет?!

0

Валерий АлександровичПишет 21.11.2019 в 20:31
Как банк будет контролировать, съехали они или нет?!

Акт приема передачи квартиры покупателю +ключи+форма 9 об отсутствии зарегистрированных жильцов думаю будет достаточно, чтобы открыть доступ к аккредитиву и раскрыть его.

+24 / 0

АлександрПишет 22.11.2019 в 07:44
Акт приема передачи квартиры покупателю

Акт-приема передачи квартиры должен быть подписан сторонами, и приложение к нему если имеется какая либо мебель техника, должен быть подписан сторонами, что продавец передал, покупатель принял все без замечаний и в полном объеме+ ключи от квартиры (расписка о получении их должна быть написана покупателем и им подписана +чистая форма 9) , и все это должно быть указано в договоре купли как условие доступа продавца квартиры к аккредитиву.

+9 / 0

Тогда продавец рискует деньги не получить никогда. Покупатель то уже в квартире и может заставить продавца несканчаемо устранять недоделки. Есть теория и практика, на практике акт приема - передачи подписывают при подаче доков в росреестр.

+3 / -1

Валерий АлександровичПишет 22.11.2019 в 09:14
Есть теория и практика, на практике акт приема - передачи подписывают при подаче доков в росреестр.

Нет, это довольно рисковая практика в первую очередь для покупателя, ибо он квартиру де факто не получил, а акт подписал.

Сначала ДКП подписывается сторонами, потом подается в Россреестр, потом нужна фиксация перехода права собственности в Росреестре и получение новой выписки, потом осмотр квартиры покупателем согласно ДКП и возможных приложений, и только потом подписание АКТа. Естественно весь этот путь можно прописать в самом ДКП.

Если продавец не соглашается на эти условия, значит понятно, что он хочет что то "замутить недоброе".

Кто игнорирует эти простые вещи, потом может поиметь себе проблемы...

Сам не раз составлял лично подобные договоры и приложения с описью имущества, входящего в стоимость сделки, и эти договоры спокойно проходили через Росреестр с первого раза, без возвратов и исправлений.

+15 / 0

В Москве и м б в Петербурге, используют банковские ячейки, а в провинциальных городах, отдают деньги, возможно со счета на счет и все подписывают перед подачей доков в росреестр.

+5 / 0

Это риски, и только участникам сделки принимать решение, брать их на себя или нет, ведь сделка может не пройти в Росреестре а деньги уже у продавца)). И он их уже может успеть потратить) (.

+5 / 0

Росреестру не нужен ваш акт передачи!

0

Существует акт передачи обьекта новому собственнику до сделки. Он оговаривается и прописывается в договоре задатка. До подписания основного договора новый собственник проверяет обьект на наличие всего, что прописано в договоре задатка, вплоть до выключателей. Далее ключи передаются новому собст-ку и происходит подписание договора купли-продажи.

+7 / 0
Вверх
19
Вниз

Благодарю за интересную и полезную публикацию!

+19 / 0
Вверх
19
Вниз

Офигеть как бывает, такое и в страшном сне не приснится! А люди, которые до такого додумались - хоть и сволочи, но гениальные. Гениальные, мать его, сволочи

+19 / 0

Скорее всего там юрист "гениальный" орудует. Нашёл "интересную "нишу в нашем странном законодательстве и стрижёт купоны с таких вот сомнительных дел.

+6 / 0

Ничего гениального, просто подонки высшей пробы.

+17 / 0

МаринаПишет 04.12.2019 в 17:18
Ничего гениального, просто подонки высшей пробы.

Совершенно верно!

0
Вверх
15
Вниз

О как! Познавательно!

+15 / 0
Вверх
14
Вниз

Т.е. это специально для мошенников закон о бессрочном проживании?

+14 / 0

Шарипова КристинаПишет 21.11.2019 в 14:05
Т.е. это специально для мошенников закон о бессрочном проживании?

Смотреть нужно что покупаете. Это повезло что они снялись с учета, иначе жили бы вместе и не один суд бы их не выселил.

+9 / 0
Вверх
10
Вниз

За такой обзор даже я 5 звезд поставлю. :)

Первая дельная статья этого автора за последние три месяца.

+9 / -1

И мне понравилась статья, я аж сделал её в закладки.

ВОТ ТОЛЬКО ПОЧЕМУ ЗАКЛАДКИ БОЛЬШЕ ГОДА НЕ ХРАНЯТСЯ, потом просто не открываются.

+1 / 0
Комментарий удалён автором публикации
Вверх
7
Вниз

Понятно дело, что покупатель, никогда не имевший дела с недвижимостью, не сможет сам проанализировать все документы. А вот агент или юрист в курсе такой уловочки, которая есть в законе. Я бы своим клиентам посоветовала такую квартиру не покупать - береженого бог бережет, как говорится.

+6 / -1
Вверх
6
Вниз

Какой же это адвокат "научил "семью продавца такому б**** (беспределу), это же ни в какие рамки уже...

+6 / 0

Несколько дней назад суд отказал истцу в признании бывшего собственника утратившим право пользования. Ситуация: недвижимость куплена на торгах, право собственности зарегистрировано. А бывший собственник не съезжает и судом отказано в признании утратившим право пользования. Как Вам? Я защищаю ответчика, как вступит решение в силу, выложу)

+6 / 0

Какой суд?... Гнать его пинками из квартиры без всяких проволочек!... Самозащита права согласно статьи 12 ГК РФ,...

+2 / 0

Гнать не получится, поскольку даже вселиться не удалось)) А в целом, без суда такие вопросы не решаются, иначе:

Статья 330 УК РФ. Самоуправство (действующая редакция)

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

+2 / 0

Вот пусть выпинутый из квартиры и ходит по инстанциям и доказывает что самоуправство было. А где Вы тут усмотрели ВОПРЕКИ УСТАНОВЛЕННОМУ ЗАКОНОМ порядку?... Собственник как раз уже установлен в соответствии с законом, то есть законный порядок признания собственника уже соблюден. Налицо нарушение права собственника, которое может быть восстановлено не только в судебном порядке, но и в порядке самозащиты права. И установленный законом порядок как раз нарушает другое лицо, то, которое не является собственником. Закон же, а именно статья 14 ГК РФ допускает самозащиту гражданских прав.

+1 / 0

Если законом определен конкретный порядок действий и при этом другие действия кроме указанных в законе НЕ ДОПУСКАЮТСЯ, только тогда может наступить ответственность за САМОУПРАВСТВО. В данном случае закон не запрещает, а наоборот допускает и совершение других действий в защиту своего права, а именно САМОЗАЩИТУ права...

0

Право собственности ЗАРЕГИСТРИРОВАНО за собственником. Следовательно законом собственник уже определен. Остальные граждане, которые не являются по закону собственниками и находятся в квартире против воли собственника незаконно владеют ею...

+5 / 0

ВячеславПишет 21.11.2019 в 18:27
незаконно владеют ею..

Ошибаетесь. Они ею пользуются на законных основаниях, так как зарегистрированы. В иске о признании их утратившими право пользования отказано. Собственнику остается только обращаться с иском о вселении. А с самоуправством надо аккуратнее. Все жилищные споры исключительно подведомственны суду. Вселения/выселение только через суд. Иначе возбуждаются дела по ст. 330 УК РФ.

+1 / -1

Это Вы ошибаетесь. Регистрация в квартире, находящейся в собственности у граждан не дает никакого права пользования ею. Регистрация есть административный акт, который фиксирует нахождение гражданина по месту его жительства. И на этом все. Никаких прав, полагающихся собственнику частной квартиры или иному лицу фактически проживающему в ней регистрация в УФМС не дает. С чего Вы взяли, что "все жилищные споры исключительно подведомственны суду"?...Сослаться на закон в обоснование своего МНЕНИЯ можете?...

Вы тут применили термины ВСЕЛЕНИЕ, ВЫСЕЛЕНИЕ... и утверждаете, что эти действия осуществляются только через суд. Может быть тогда поясните что Вы понимаете под этими терминами?... И можете сослаться на конкретные статьи закона, указывающие что вселение и выселение могут производиться только через суд?...

+2 / 0

ВячеславПишет 21.11.2019 в 21:18
Регистрация есть административный акт, который фиксирует нахождение гражданина по месту его жительства.

Совершенно верно. Регистрация - это акт, который закрепляет уже возникшее право пользования. Соответственно, регистрация позволяет вселиться гражданину в жилое помещение, даже если собственники против. И наоборот, регистрация подтверждает законное нахождение на территории жилого помещения, соответственно выселить и прекратить регистрацию такого гражданина собственник может только по решению суда.

Согласно "Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 25.05.2017) "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации"

Местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства. Местом жительства гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий этого гражданина.

ВячеславПишет 21.11.2019 в 21:18
С чего Вы взяли, что "все жилищные споры исключительно подведомственны суду"

Любой спор подлежит разрешению в судебном порядке, если стороны не пришли к соглашению путем переговоров. В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. Судебной защите подлежит только нарушенное право.

То есть, если кто-то зарегистрирован в Вашем жилье и Ваши права этим нарушаются, то Вы ничего не сможете сделать, пока не докажете в суде законность своих требований. Вселение/выселение - это физическое действие, которое при наличии спора возможно ТОЛЬКО в судебном порядке. Даже если к Вам в гости зашел бомж, а потом не захотел уходить (даже не имея регистрации), а достал какой-нибудь документ и утверждает что законно вселился, то ни полиция, ни участковый ничего не смогут сделать, придется обращаться в суд.

+2 / 0

Степанов Вадим ИгоревичПишет 21.11.2019 в 17:27
если такими действиями причинен существенный вред,-
оценочное понятие.

0

Очень интересно. Жду решение!

0

Вот решение суда о котором я говорил и которое постановлено при моем участии в качестве представителя ответчика:

Подробнее >>>

0

Закон выше любого суда. Не все судьи одинаково успешны в применении законодательства.

0

Дело не в адвокате, а в правильности составления договора купли продажи и защиты интересов ОБЕИХ сторон!

+3 / 0

Жена наверное дала согласие на продажу квартиры, они же в браке и интерес свой получила в виде денег от продажи квартиры по полной стоимости.

0

Как вариант, возможно)

+1 / 0

Проверяйте квартиры на предмет прописанных в ней тщательнее.

+1 / 0
Вверх
5
Вниз

Полезно знать. Благодарю!

+5 / 0
Вверх
5
Вниз

Спасибо, очень познавательно и полезно.

+5 / 0

Читайте также

0 X