Как избежать проблем при покупке квартиры, когда продавец утверждает, что приобретал её не в браке

Если продавец недвижимости утверждает, что не состоит в браке в настоящий момент, или заявляет, что не состоял в браке на момент приобретения недвижимости, - мы не можем проверить эти утверждения.

Печально, но факт. По крайней мере законных способов проверки нет. На практике в ходе правовой экспертизы сделки с недвижимостью юристу приходится прибегать к помощи "знакомых" в правоохранительных органах, которые имеют к такой информации доступ.

А если вы покупаете квартиру самостоятельно и "знакомых" таких у вас нет?

То вы рискуете.

Недавний случай

Пожилой мужчина продавал квартиру. Потенциальному покупателю заявил, что в браке не состоит и не состоял в момент приобретения квартиры.

На предложение покупателя включить этот момент в договор купли-продажи, ответил положительно, заявив однако, что нахождение в браке в настоящий момент значения для данной сделки не имеет, а вот отсутствие брачных отношений в момент покупки недвижимости - готов засвидетельствовать своей подписью под договором.

Покупателя это устроило. Он рассуждал также, как и большинство обывателей:

"Если квартира приобретена не в браке, то неважно были ли затем у продавца брачные отношения с кем либо, так как согласно статье 256 Гражданского кодекса всё, что супруги приобрели до брака, остается их личной собственностью"

Выписка из ЕГРН содержала указание на единственного собственника квартиры.

К слову говоря, даже если недвижимое имущество приобретено в браке, но оформлено лишь на одного из супругов, в ЕГРН в качестве собственника будет указан только этот супруг. Можно внести в ЕГРН запись об общей собственности на квартиру, но лишь по желанию супругов.

Разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по этому вопросу можно посмотреть здесь.

Что произошло дальше?

Продавец солгал.

В момент покупки квартиры он действительно не состоял в браке. Именно этот факт, заметьте, был включен в договор.

В момент продажи квартиры продавец состоял в браке и после совершения сделки его супруга предъявила судебный иск о признании договора недействительным, ссылаясь на статью 35 Семейного кодекса, дающую супругу право, оспорить сделку с общим имуществом, совершенную без его согласия.

Суд иск удовлетворил.

Но ведь квартира была приобретена до брака?

Совершенно верно. Только вот затем супруги заключили брачный договор, в котором признали эту квартиру общим имуществом.

Все просто.

Что касается перспективы признания действий продавца мошенническими, то перспектива сомнительная. В договоре содержится правдивый факт - на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял. Это истина.

Что касается сокрытия факта нахождения в браке в настоящий момент и наличия между супругами брачного договора, то этот вопрос обсуждался сторонами устно и отражения в тексте договора на нашел.

Другими словами, доказать, что продавец скрыл факт брачных отношений в момент продажи квартиры будет невозможно. Очевидно, что сам он будет утверждать обратное - заявит, что о браке покупателю говорил и его это не смутило. При этом, продавая квартиру, он якобы не ожидал, что супруга затем сделку оспорит.

Что делать, чтобы не оказаться на месте покупателя в приведенной ситуации?

Ну, во-первых, помнить о возможности возникновения такой проблемы.

Во-вторых, требовать указания в договоре всей совокупности сведений:

отсутствие брака в момент приобретения недвижимости

отсутствие брака в момент отчуждения недвижимости

отсутствие брачного договора по поводу данного объекта недвижимости, если продавец состоит в браке на момент продажи.

Если есть хоть какая-то возможность получить данные о продавце из неофициальных источников - воспользуйтесь ей.

Ну и, наконец, если есть какие-то сомнения, то откажитесь от сделки. Это всегда лучший вариант.

А что вы думаете по этому поводу?, напишите в комментарии к статье.