Сидоров Алексей Вячеславович
Подписчиков 975
19.05.2020, 13:44
46.2кОбщее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это орган управления многоквартирным домом.
Подробнее
Неинтересно
46.2к
ЮристСидоров А. В.Подписчиков: 975
46.2кВопросы проведения общих собраний собственников в МКД
3 662 просмотрa
1 079 дочитываний
4 комментария
Эта публикация уже заработала 108,03 рублей за дочитывания
ЗарабатыватьВ данном материале я попробую кратко и доступно рассказать об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Проводится такое собрание домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Кто относится к собственникам помещений в многоквартирном доме?
К собственникам помещений в конкретном многоквартирном доме относятся:
физические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры) в таком доме;
юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);
органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);
физические лица, имеющие в собственности нежилые помещения в таком доме;
юридические лица, имеющие в собственности нежилые помещения;
органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности нежилые помещения.
Кто помимо собственников вправе присутствовать на общем собрании?
Жилищным законодательством не запрещено приглашать на общие собрания иных лиц для того, чтоб они пояснили интересующие их вопросы. В качестве таковых могут быть представители лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом (управляющих организаций, ТСЖ, ЖК или ЖСК), ресурсоснабжающих организаций, органов местного самоуправления и др.
На общем собрании вправе присутствовать также жители дома, не являющиеся собственниками, единственное ограничение для которых – невозможность голосовать по вопросам повестки дня.
Кроме того, любой собственник помещения в МКД вправе делегировать на общее собрание своего представителя, выдав ему письменную доверенность, на основании которой тот примет участие в собрании. Доверенность выдается в письменной форме, регистрация ее у нотариуса не требуется.
Какие вопросы решает общее собрание собственников помещений в МКД?
Перечень данных вопросов весьма обширен, поэтому ограничимся некоторыми, наиболее основными при управлении многоквартирными домами:
-выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
-установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
-определение условий договора управления многоквартирными домом, в том числе – состав общего имущества МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), отказ от исполнения договора управления в случаях, установленных законодательством (ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
-выбор совета многоквартирного дома из числа собственников (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ);
-вопросы реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья в МКД (ст.ст. 140-141 ЖК РФ).
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации:
-принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
-решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
-вопросы благоустройства земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
-реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, переустройство и (или) перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
-принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ) и другие.
Как проводить общее собрание собственников помещений в МКД?
Часть 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на собственников помещений в МКД проводить общие собрания ежегодно. Однако на практике очень редко собственники исполняют эту обязанность.
В целом же законодательство не ограничивает количество проведения общих собраний конкретным промежутком времени – их может быть и два, и три, и более в год, единственное исключение в данном случае – вопрос об утверждении размера платы за содержание (по данному вопросу решение не может проводиться чаще одного раза в год).
Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников, причем это может быть не один, а несколько собственников. Следует обратить внимание на то, что юридические лица и органы местной власти как собственники помещений также вправе инициировать проведение общего собрания.
Орган местного самоуправления обязан инициировать проведение общего собрания собственников, когда он не является собственником помещений в случаях, предусмотренных законодательством (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ, ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 1.1. ст.165 ЖК РФ, ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)
Кроме того, инициировать проведение общего собрания вправе управляющая организация, выбранная собственниками (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а также правление товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).
Инициатор проведения общего собрания обязан известить АБСОЛЮТНО ВСЕХ собственников помещений в МКД о дате и месте проведения собрания, причем сделать это необходимо не позднее чем за 10 (десять) дней до даты проведения собрания.
Для этого необходимо знать всех собственников помещений в своем доме. Жилищным законодательством обязанность по ведению реестра собственников помещений возложена на управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы. Если до не находится на непосредственном управлении собственниками, то реестр собственником можно запросить в этих организациях.
Уведомлять собственников можно не только письменно путем направления уведомления о проведении собрания почтой заказным письмом или вручения под роспись. Это может быть и электронная переписка, и телефонограмма, и sms-сообщение, и иные способы. Главное – обеспечить возможность подтверждения факта уведомления конкретного собственника.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
-форма проведения данного собрания;
-дата, место, время проведения данного собрания;
-повестка дня данного собрания;
-порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
-напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.
Если все собственники уведомлены, в назначенный день в установленном месте в определенное время проводится общее собрание, ход которого фиксируется в протоколе, который содержит сведения о принятых собственниками решениях и результатах голосования по всем вопросам.
Какие существуют формы проведения общего собрания?
Существуют три формы проведения ОСС:
-в форме очного голосования – совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
-в форме заочного голосования (опросным путем) – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
-в форме очно-заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС.
Проще сразу заявлять в уведомлении очно-заочную форму проведения общего собрания с указанием даты, времени и места проведения очной части собрания и с указанием порядка получения бюллетеней для голосования по вопросам повестки дня, сроков и места их направления для подсчета голосов (обычно инициаторы указывают свой адрес либо адрес управляющей организации). В протоколе общего собрания необходимо будет отразить участие собственников в очной части (число участвовавших, результаты их голосования по всем вопросам повестки дня) и в заочном голосовании.
Когда общее собрание считается правомочным?
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Иными словами, голосами являются квадратные метры помещения, находящегося в собственности у конкретного участника собрания. Поэтому количество голосов у каждого собственника разное. За несовершеннолетних собственников вправе голосовать их законные представители.
Общее собрание считается правомочным, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
Исключение – общее собрание по вопросу согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение. В данном случае необходимо учитывать как общие голоса, так и голоса подъезда, в котором находится жилое помещение.
В большинстве случаев решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Однако по вопросам уменьшения общего имущества МКД путем его реконструкции, а также реконструкции, переустройства и/или перепланировки помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества, требуется согласие ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ без исключения.
Также частью 1 статьи 46 ЖК предусмотрены вопросы, для которые установлено иное количество голосов, необходимых для принятия решений.
Как ведется подсчет голосов на общем собрании?
Для подсчета голосов на общем собрании может быть выбрано конкретное лицо (ревизор) или ревизионная комиссия, которые и будут отвечать за правильность подсчета голосов и за результаты голосования.
Либо эти обязанности могут быть возложены на председателя и секретаря общего собрания.
Подсчет голосов ведется по каждому вопросу повестки дня, поэтому по одним вопросам решение может быть принято, а по другим – нет.
В случае отсутствия кворума при проведении общего собрания все его решения признаются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
В случае проведения общего собрания в очно-заочной форме количество голосов в каждой из частей суммируется и конечным признается общий результат. Это касается как определения кворума, так и голосования по вопросам повестки.
Как оформляются результаты общего собрания собственников?
Результаты общего собрания по всем вопросам повестки дня отражаются в протоколе общего собрания. Если в ходе собрания проводилось заочной голосование, бюллетени с результатами голосования прилагаются к протоколу.
В каждом бюллетене указывается ФИО собственника (или представителя собственника), номер помещения в соответствии с правоустанавливающими документами, дата голосования, количество голосов, отмечаются результаты голосования по всем вопросам. Если по каким-либо вопросам собственник не проголосовал, результаты по ним при подсчете не учитываются.
Бюллетень подписывается лицом, заполнившим его.
После подсчета результаты голосования заносятся в протокол, который подписывается председателем и секретарем общего собрания.
Результаты голосования доводятся до всех собственников путем размещения их в определенных собственниками для этого местах. Кроме того, протокол общего собрания со всеми материалами передается в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), иным лицам, непосредственно имеющим отношение к результатам собрания, а также подлежит размещению на соответствующем информационном ресурсе и направляется в органы государственного жилищного надзора не позднее 10 дней после проведения общего собрания. Поэтому затягивать с подсчетом голосов и оформлением результатов собрания не следует.
Кто вправе обжаловать результаты общего собрания собственников помещений в МКД?
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Срок для подачи заявления в суд составляет 6 (шесть) месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Поэтому для инициаторов проведения общего собрания и является важным обстоятельством уведомление всех собственников о проведении собрания.
Кроме того, собственники в подобных случаях вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора с заявлением о проведении проверки правильности проведения такого собрания. В случае обнаружения нарушений, допущенных при проведении общего собрания, орган жилищного надзора обязан обратиться в суд с иском для признания результатов общего собрания собственников помещений в МКД.
Если возникнут вопросы по данной теме – обращайтесь.
4 комментария
Подписаться
Донаты ₽Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить:
C Уважением, юрист Сидоров Алексей Вячеславович
Комментарии: 4
Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения46.2к