Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас

Правила аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

222 просмотров
2 дочитываний
0 комментариев

Как получить правильное представление о процедуре аренды земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности

Земельные участки могут принадлежать как частным лицам, так и государственным органам. Все режимы собственности подразумевают возможности оформления аренды. Аренда земельных участков, которые находятся в собственности муниципалитетов, имеет некоторые нюансы.

Законодательное обоснование

Любые земельные угодья в нашей стране относятся к «ведомству» Земельного кодекса. Вышеуказанным кодифицированным законом регулируются правила аренды земельных наделов, которые принадлежат государству в форме местных органов власти.

В статье 19 Земельного кодекса РФ приведено юридическое определение муниципальной земли. К ней относятся участки, находящиеся в фактическом распоряжении и собственности администраций муниципалитетов. В своём большинстве они служат для целей обеспечения муниципальных поселений объектами инфраструктуры и коммуникациями.

В случаях, если земельные участки не зарезервированы при помощи местных властей для собственных нужд и на них не лежат дополнительные обременения и ограничения, то существует возможность взять их в аренду. Для этого следует подать заявление их собственникам.

Категории земельных участков, которые предоставляются в аренду

В статье 22 Земельного кодекса РФ перечислены категории земельных участков, которые возможно получить в аренду. К ним следует отнести:

-участки, стоящие на кадастровом учёте;

-участки, которые возможно использовать для целей получения в аренду;

-участки с чётко обозначенной категорией;

-участки, которые не находятся в уже оформленных арендных отношениях с другими пользователями.

Выступать в качестве пользователей муниципальных земельных участков могут организации, предприятия, индивидуальные предприниматели, и лица, которые имеют гражданство нашей страны или зарубежных государств.

Порядок предоставления в аренду земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности

Земельный участок выделен в натуре Земельный участок не выделен в натуре

-предварительное согласование места расположения земельных участков не требуется - необходимо установить предварительные места расположения земельных участков

-процедура проводится в порядке, который предусмотрен статьёй 39.17 Земельного кодекса РФ - необходимы кадастровые работы

-процедура проводится в порядке, который предусмотрен статьёй 39.14 Земельного кодекса РФ

Сроки арендных отношений

Существуют краткосрочные и долгосрочные виды аренды. В случае краткосрочной аренды договоры заключаются на срок от 3-х до 5-ти лет. В случае, если стороны проявят взаимный интерес к договору, возможно его продление при помощи заключения нового соглашения или подписания дополнительного соглашения к ранее существующему договору.

В случае долгосрочной аренды сроки бывают уже другими – от 5-ти до 49-ти лет. В договорах прописывают особенности и общие правила использования участков с возможностью пролонгации партнёрства.

Все договорные отношения, включая арендные, предметом которых является недвижимость, и они заключены на срок свыше 1-го года, должны регистрироваться в органах Росреестра. Это не меняет их юридический статус. Возможно не регистрировать договорные отношения, если сроки их действия составляют менее 1-го года либо в «теле» записано, что договор является бессрочным.

Сроки аренды также зависят от формы заявленного целевого применения земельных участков:

-для граждан возможно получение земли под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство на срок до 20-ти лет;

-для предприятий, для комплексного земельного освоения и ведения дачных хозяйств – на срок от 3-х до 5-ти лет;

-при наличии на земельных участках объектов незаконченного строительства, земля может быть сдана в аренду на срок до 3-х лет;

-при строительстве и реконструкции зданий договор аренды можно подписать на срок от 3-х до 10-ти лет;

-при возведении линейных объектов и строительстве коммуникаций аренда оформляется на срок до 49-ти лет;

-для выпаса скота, устройства сенокосов и разведения огородов земельные участки берутся в аренду на срок не свыше 3-х лет;

-при оформлении по договору аренды зданий предоставляется право использования земли под ними на срок до 49-ти лет.

Вышеуказанные нюансы регулируются при помощи статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Основания сдачи земельных участков в аренду

Получить в аренду земельный участок с сельскохозяйственным назначением возможно при наличии следующих оснований:

-ведение садоводческих и огороднических хозяйств;

-выпас скотины, устройство сенокосов;

-создание фермерских, крестьянских и других хозяйств;

-производство сельскохозяйственной продукции.

В случаях, если земельные участки находятся в черте города или иных населённых пунктов, то их возможно применять для:

-строительства жилых объектов, которое может выступать в форме как индивидуального, так и многоэтажного многоквартирного строительства;

-организации личных подсобных хозяйств;

-строительства объектов для целей обеспечения производственных и общественных потребностей;

-строительства дорожных объектов и транспортных развязок;

-строительства коммуникаций для обеспечения ресурсами данного населённого пункта.

Цель получения земельных участков в аренду следует заранее обсудить с их собственниками. В случаях, если будут установлены факты нецелевого применения участков, это может стать причиной досрочного прекращения соответствующих соглашений.

Способы получения в аренду земельных участков

Для получения земельных наделов в аренду и оформления соответствующих соглашений, следует обратиться непосредственно к их собственникам. Для этого необходимо составить письменное заявление и собрать пакет документации.

Получение в аренду земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 39.6 – 39.8 Земельного кодекса РФ.

На торгах в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ) Без торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ)

-Размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ) - Порядок определения размера арендной платы определяется аналогично цены продажи (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ) в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009 г., с учётом требований, указанных в п. п. 4 и 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

В случаях, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы не может превышать размера земельного налога

Без проведения торгов

Процедура получения в аренду земельных участков у муниципалитета без проведения торгов выглядит следующим образом:

-Заявление совместно с пакетом документации подают в местный муниципалитет.

-Оно рассматривается в течение 1-го месяца. В случаях, если поступает отказ, то он оформляется в письменном виде со ссылками на существующее законодательство. В случаях, если вопрос решается положительно, то следует приступить к дальнейшим шагам.

-Заявителю выдаётся на руки письменное решение о выделении необходимого ему участка.

-В случаях, если земельный участок не состоит на кадастровом учёте, следует решить этот вопрос.

-В случаях, если кадастровый номер уже имеется, то следует подписать арендный договор и зарегистрировать право на пользование земельным участком.

Регистрация имущественных прав на недвижимые объекты находится в компетенции Росреестра. В него необходимо обратиться при помощи МФЦ или портала Госуслуг.

С проведением торгов

Сдача в аренду участков земли, которые находятся собственности муниципалитета, может производится при помощи официальных торгов. В этом случае следует направить официальную заявку при помощи электронной площадки для проведения торгов. На данной платформе собраны все официальные аукционы, предметом которых считаются недвижимые объекты.

Заявки подаются в электронной форме, в связи с этим следует пройти регистрационную процедуру. После её завершения будет открыт личный кабинет, при помощи которого можно осуществлять управление собственными заявками и процессами торгов по отношению к интересующим объектам.

После подачи документов в электронной форме, следует направить в местный муниципалитет пакет бумажных документов. В него необходимо включить:

-копии основных документов заявителя;

-платёжные документы, которые подтверждают факт внесения заявителем задатка, являющегося обязательный условием для участия в торгах.

Победителем в аукционе станет тот участник, который сможет предложить наибольшую арендую плату за необходимый земельный участок. В случаях, если он будет единственным, то аукцион сразу закончится. Единственный участник станет его победителем, он получит на руки уведомление. После получения победителем на руки на уведомления, он приступает к подготовке того же комплекта документации, который нужен для заключения договора аренды без проведения торгов.

Сдача в аренду земельных участков для юридических лиц

Аренда земельных участков у муниципалитетов юридическими лицами необходима для получения прибылей, обычно под развитие бизнеса. Но имеется разграничение земельных участков:

-для получения прибылей;

-для производства продукции.

В случаях, если арендаторам необходимо, чтобы земля приносила прибыль, то следует брать в аренду те участки, на которых разрешается возведение объектов торговли. Для удовлетворения производственных целей необходимо брать участки под строительство фабрик или заводов.

В связи с этим к самим арендаторам предъявляются разные требования. В случаях, если на земельном участке планируют построить завод, то будет необходимо предоставить в администрацию полные сведения о видах отходов, объёмах выручки, виде производимых продуктов и прочую информацию.

В случаях, если же на земельных участках планируется возведение объектов с целями получения коммерческих доходов, то следует предоставить копию Устава главного арендатора. Данной информации для собственника будет вполне достаточно. Впоследствии будет возможна организация субаренды земельных участков, находящихся в собственности муниципалитета.

Сдача в аренду земельных участков для физических лиц

Получение в аренду муниципальных земель гражданами необходимо для организации садоводческих и огороднических хозяйств, а также для иных сельскохозяйственных целей. Это можно осуществлять с проведением торгов и без них. Граждане могут принимать участие в открытых аукционах по общим правилам.

Требования к договорам аренды земельных участков

Отношения аренды между собственниками земельных участков и их пользователями необходимо оформлять в установленном законом порядке. Следует заключать договора аренды. В случаях, если сроки их действия менее 1-го года или они бессрочные (о чём делается пометка в «теле»), то их можно не регистрировать в органах Росреестра. В прочих случаях это следует делать. В связи с этим составляют три экземпляра арендных договоров – один для арендатора, другой для собственника и третий для Росреестра. Составляются они по шаблону, в них необходимо указать следующие сведения:

-информацию о каждой из сторон договора. Физические лица указывают о себе –фамилию, имя, отчество полностью, паспортные сведения, адрес места жительства и контактные данные. Юридические лица – полное наименование, фамилию, имя, отчество и должность руководителя, наименование документов, на основании которых ведётся деятельность;

-информацию о земельном участке – адрес места нахождения, кадастровый номер, размер площади, назначение земли;

-реквизиты документов, которые подтверждают законные имущественные права на участок;

-если на участке уже имеются строения, то данные о них – количество этажей, размер площади, назначение;

-размер арендной платы, а также порядок её выплаты;

-сроки действия договора;

-реквизиты каждой из сторон, дата подписания и подписи.

При регистрации договоров в органах Росреестра следует выплатить пошлины. Их величина составляет 2 тыс. руб. для граждан и 22 тыс. руб. для организаций.

К договору аренды следует приложить:

-ксерокопии паспортов граждан или уставов юридических лиц;

-выписки из ЕГРН, которые подтверждают имущественные права на земельные участки для муниципалитетов;

-в случаях, если арендаторами планируется открытие производства, то собственникам также следует предоставлять документацию об отходах (их возможные виды и объёмы), о размере выручки и другое;

-квитанцию о выплате госпошлины;

-постановление муниципалитетов о выделении земельных участков;

-заявление для регистрации права использования земельных участков;

-прочую документацию.

В случаях, если документация для регистрации принимается в бумажной форме через МФЦ, то делать предварительно ксерокопии не следует. Необходимо предоставить оригиналы документов, сотрудник «единого окна» сам изготовит ксерокопии, установит и заверит их подлинность.

В случаях, если регистрация арендных договоров осуществляется при помощи портала Госуслуг, следует подготовить документы в электронном формате *.pdf и закрепить их за электронным заявлением. После принятия их в ведомстве (будет направлено уведомление на электронную почту, которая указана при регистрации), следует прийти в МФЦ и выполнить сверку.

Стоимость аренды муниципальных земель

Собственники земель могут установить любую величину арендной платы. Для успешной сдачи в аренду земельных участков стоимость договора должна быть:

-экономически обоснована;

-связана с кадастровой стоимостью земель;

-сравнима с подобными категориями земельных участков в данном регионе.

Земельные участки являются объектами налогообложения. В зависимости от их коммерческой стоимости, величина годовой арендной платы не должна быть в два раза выше суммы ежегодных налоговых выплат. Последние рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельных участков. В связи с этим любой из потенциальных арендаторов может самостоятельно подсчитать верхнюю планку арендных выплат.

В случаях, если стоимость будет очень высока, никто не станет брать земельные участки в аренду. Они могут долгие годы не приносить прибыль для своих собственников. В связи с этим вопрос определения стоимости следует решать разумно.

Ограничения при получении земельных участков в аренду

Не все земельные участки можно арендовать. Ограничения на сдачу земли в аренду имеют следующие участки:

-находящиеся в непосредственной близости от тех объектов, при помощи которых обеспечивается безопасность нашего государства;

-считающиеся заповедниками, заказниками и парками;

-находящиеся на территориях закрытых административных образований;

-находящиеся рядом с атомными электростанциями, оборонными предприятиями и подобными объектами;

-находящиеся рядом с границами нашего государства (данное ограничение действует только для арендаторов–иностранцев).

Прочие категории земельных участков возможно взять для пользования. Но самим потенциальным пользователям следует со всей тщательностью проверить наличие возможных ограничений и удостоверится в том, что интересующие их земельные участки не находятся в аренде у других граждан или организаций.

Это возможно проделать при помощи официального сайта органов Росреестра. Имея официальные адреса земельных участков, можно получить нужную информацию об ограничениях. Данные сведения имеют в открытый доступ.

Особенности составления договоров аренды земельных участков

Договоры на право использования земельных участков должны включать в себя всю необходимую информацию – о предмете договоров и их сторонах, порядках расчёта арендной платы и прочие сведения. Но в них следует включить ряд деталей:

-срок договоров составляет менее 49-ти лет. Земельные участки некоторых категорий могут сдаваться в аренду на более короткие сроки, но при условии пролонгации договоров. К примеру, для индивидуального жилищного строительства максимальный срок договора аренды составляет 20 лет, но имеется возможность его продления при соглашении сторон;

-возможность сдачи земельных участков в субаренду. К примеру, участки берутся в пользование для организации на них садовых кооперативов. Они будут поделены на несколько других, и каждый из них будет использован для субаренды;

-возможность выкупа земельных участков;

-прочие нюансы. К примеру, сдача в аренду земельных недр не возможна без обязательной рекультивации участков.

При разработке договоров аренды земельных участков и включении в их «тела» различных нюансов следует руководствоваться статьёй 39.8 Земельного кодекса РФ.

Пример заявления на получение в аренду земельных участков

Как получить в аренду муниципальные земельные участки? Перед заключением договоров на использование земельных участков, следует составлять заявления, содержащие просьбу о выделении таких участков. В них надо указать все сведения об арендаторе, а также изложить собственную просьбу о выделении конкретных земельных участков для пользования на нужный срок. При их составлении следует опираться на нормы Земельного кодекса РФ.

Руководителю исполнительного комитета

Альметьевского муниципального района

М. Г. Хафизову

от Федонова Романа Александровича

проживающего по адресу: г. Альметьевск,

ул. Правды, д. 3, кв. 73.

Тел.: раб. 27-76-21,

сот. 8-904-691-74-38

Заявление

Прошу Вас оформить земельный участок в аренду площадью 1 000 кв. м. по адресу: ул. Октябрьская, 135 для строительства торгового центра.

Подпись ___________________

Дата _______________

В случае, если заявители желают получить земельные участки без проведения торгов, они могут указать на это в «теле» заявлений, сославшись на статью 39.5 Земельного кодекса РФ. Но выражение подобного желания ещё не гарантирует, что это будет. Если желающих много, то торги будут проведены.

Заключение

К получению земельных участков в аренду следует подойти разумно, в особенности, если они берутся в пользование для получения прибыли. Для того, чтобы окупились затраты на аренду земли и постройку торговых площадей, необходимо правильно выбрать их места расположения.

да
1 / 0
нет
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
да
1 / 0
нет

Читайте также

Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спроси юриста! Ответ за5минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение