Цены на квартиры. Будут расти или падать?

Квартиры подорожают. Так ли это?

На данный момент все ожидают роста цен на недвижимость по всей стране. Связывают это с двумя факторами - понижение ключевой ставки Центробанка, что повлечет за собой снижение ставок по ипотеке, и увеличение маткапитала (существенное), в том числе на первого ребенка. Разберем каждый фактор отдельно:.

1. Снижение ключевой ставки ЦБ. Снижение ставок по ипотеке.

Чтобы понять как это может повлиять н цены на недвижимость разберем ситуацию на конкретном примере: Семья хочет купить квартиру стоимостью 5 млн рублей, своих есть 2, т.е. 3 млн рублей берутся в ипотеку. Давайте возьмем идеализированную ипотеку Сбербанка (в плане ставки, а не условий получения): момент написания данной статьи 08.02.2020 года она составляет 8,9% годовых - при условии, что вы зарплатный клиент СБера, квартира с домклика, вы молодая семья, и пользуетесь всеми страховками. Срок кредита возьмем оптимальный - 15 лет. Итого: на 15 лет ежемесячный платеж составит 30250 рублей (рассчитано с помощью программы Ипотечный калькулятор). ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, соответственно можно ожидать в ближайшей перспективе и снижения ставок по ипотеке на те же самые 0,25%. Берем вышеуказанные первоначальные условия, но процентную ставку вводим 8,65% годовых, получаем ежемесячный платеж 29807 рублей. Соответственно, снижение ключевой ставки на 0,25% годовых привело к снижению платежа на 443 рубля в месяц. Боюсь, что даже для самых отсталых в экономическом плане регионов, такое снижение не может стать ключевым фактором. А если брать суммы меньше, например 2 млн рублей в ипотеку, то там разница в платежах составит вообще рублей 200. Кто-то реально рассчитывает, что из-за экономии 200-300 рублей в месяц люди начнут массово скупать квартиры?

2. Увеличение материнского капитала.

Уже ни для кого не новость, что Президент поручил с 2020 года увеличить материнский капитал за второго ребенка до 611000 рублей, а за первого ребенка в принципе ввести мат. капитал 450 000 рублей. Инициатива, безусловно правильная, помощь молодым семьям очень нужна и детей рожать безусловно надо (что бы там Водонаева не говорила). Вот только вряд ли эта инициатива способна вызвать взрывной рост рождаемости, а уж тем более рост цен на недвижимость. Я бы сказал, что здесь определяющее значение имеет покупательская способность населения - каждая здравомыслящая семья понимает, что родить ребенка не проблема, проблема его содержать. Сегодня многие семьи не решаются не второго ребенка именно потому, что одному человеку (отцу) просто не вытянуть содержание семьи с двумя детьми, т.к. взрывного роста зарплат не замечено, а вот рост цен на продукты первой необходимости - налицо.

На мой взгляд, позитивные изменения с увеличением мат. капитала будут, но роста цен на этом фоне не предвидится, по крайней мере эти изменения будут в рамках статистической погрешности.

3. Что может привести к росту цен на недвижимость?

Ответ очень прост: увеличение покупательской способности и уверенность в завтрашнем дне.

если в городе растет производство, увеличивается количество рабочих мест, заключаются долгосрочные контракты, тогда люди уверены в своих доходах, начинают активнее покупать жилье, а увеличение спроса автоматически вызывает рост цен. Именно с этим фактором я бы напрямую связал динамику стоимости недвижимости, а не курс доллара, коронавирус, и сокращение числа мартышек в Бразилии.

Итог:

Кто внимательно следит за динамикой цен на недвижимость, может заметить, что за последние 10 лет каких-либо кардинальных изменений не случилось, в частности в Санкт-Петербурге как была средняя цена 100 000/метр, так она и осталась, подчеркиваю, мы говорим именно о средних ценах! Есть районы дороже, есть дешевле, есть предложения срочные с демпингом, есть предложения с явно завышенной ценой. Но "средняя температура по больнице" именно такая - 100000/метр