Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
Подписаться Не сейчас

Что надо проверить перед покупкой квартиры?

Рейтинг публикации: Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг Рейтинг (4,67) ( 58)
3 626 просмотров
18 комментариев


Все чаще на практике люди покупают квартиры по низкой цене, дело в том, что изначально у покупателей не хватает денег и среди предложений на рынке им приходится рассматривать объекты с заниженной ценой, сталкиваться с неликвидными объектами, мошенниками и банкротами.

Покупатель дешевой недвижимости охотно верит доводам продавца о том, что продавец крайне нуждается в деньгах на определенную сумму и поэтому срочно продает недвижимость, деньги ему нужны на лечение, помощь родственнику и.т.д. Дело в том, что психологически большинство людей охотно верят в то, что им так необходимо, что так давно искалось. Очень редко бывают ситуации, при которых продавец действительно не имеет злого умысла, находится в крайне затруднительной ситуации и вынужден дешево продать недвижимость.

Купив имущество, на которое может быть обращено взыскание или которое может быть изъято третьим лицом, покупатель фактически попадает в ловушку, из которой если и есть выход, то обязательно с большими финансовыми потерями.

При установлении судом факта мошенничества и недобросовестности при совершении сделки купли-продажи жилого помещения или квартиры, такая сделка признается судом недействительной, поэтому добросовестный приобретатель не всегда может защитить свои имущественные права. Даже если удастся получить компенсацию из казны государства, добросовестный приобретатель сталкивается с финансовыми потерями, ведь выплата осуществляется или от кадастровой стоимости, или от фактической (если она меньше кадастровой стоимости недвижимости), оба варианта не покрывают расходов, понесенных покупателем на покупку квартиры.

Что делать

Чтобы исключить риски, связанные с покупкой недвижимого имущества, необходимо перед заключением сделки проверить ее чистоту.

Полностью исключить все риски по сделке возможно, только если обратиться за помощью квалифицированного специалиста – адвоката и получить от него письменный отчет о всех возможных рисках, связанных с заключением сделки, в котором будут ответы на все необходимые запросы адвоката и справки от уполномоченных органов как в отношении всех собственников, владевших объектом недвижимого имущества (т.е. в отношении субъекта сделки), так и в отношении правоустанавливающих документов самого объекта недвижимости.

Данный отчет адвокат может начать подготавливать, если при поверхностной проверке документов продавца: выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, просмотр на всех доступных сайтах информации о продавце, не выявлено проблем, покупатель сделал свой выбор и условия заключения сделки являются приемлемыми, так как если изначально есть риски, покупатель должен понимать, что если он откажется от покупки, то оплата услуг адвоката окажется излишним расходом покупателя, поэтому перед подготовкой отчета необходимо сделать предварительную проверку сделки.

От объема поставленных задач перед адвокатом будет зависеть стоимость оказываемых им услуг. Отчет о всех возможных рисках с полным комплектом справок стоит от 50 000 руб., фактически это расследование всех возможных негативных последствий покупки квартиры и проверка документов, достаточно объемная работа и занимает в среднем один месяц. За данную сумму покупатель обезопасит себя от всех возможных споров и судебных тяжб в будущем, так как в процессе проверки чистоты сделки все тайное становится явным, если есть неоправданные риски, то от сделки покупатель откажется и купит другую, легальную недвижимость.

Если покупатель считает, что комплексная проверка чистоты сделки дорого стоит, то адвокат может произвести проверку основных (наиболее возможных) рисков, провести их анализ и собрать минимальный перечень документов на объект – квартиру и субъект – продавца, который необходим для признания в судебном порядке покупателя добросовестным приобретателем в случае возникновения в будущем, после покупки недвижимости, имущественных претензий от третьих лиц.

Признание покупателя добросовестным приобретателем говорит о том, что перед приобретением недвижимости покупатель был достаточно осторожен, проверил надлежащим образом чистоту сделки, однако покупатель, который предпринял все необходимые и достаточные меры для того, чтобы считаться добросовестным, на практике в судебном порядке не всегда может отстоять свои имущественные права на приобретенную недвижимость. Поэтому перед покупкой недвижимости лучше исключить все возможные риски.

Итак, перед покупкой квартиры необходимо проверить объект и субъект.

Для полной проверки объекта недвижимости необходимо:

  • обратиться в МФЦ и заказать выписку ЕГРН, которую предоставит Росреестр, чтобы выяснить, имеется ли обременение на данную квартиру;
  • проверить подлинность правоустанавливающих документов посредством получения заверенных Росреестром копий правоустанавливающих документов, так как именно Росреестр является уполномоченным органом по проверке подлинности правоустанавливающих документов;
  • в случае, если право собственности подтверждается договором о приватизации жилья, зарегистрированным в Бюро технической инвентаризации, т.е. запись о праве собственности в ЕГРН отсутствует, то необходимо направить соответствующий запрос в бюро технической инвентаризации, надо также выяснить, подписывался ли отказ от приватизации квартиры всеми зарегистрированными в квартире гражданами на момент регистрации договора о приватизации жилья в Бюро Технической инвентаризации, так как если гражданин не подписывал отказ от приватизации, то за ним пожизненно сохраняется право на приватизацию независимо оттого, есть ли у него в собственности другая квартира.
Без регистрации права собственности на приватизированную квартиру на имя продавца сделку проводить не надо и продавцу приватизированной квартиры можно оплатить небольшой аванс до 50 000 руб., так как с приватизированными квартирами часто возникают различные проблемы;

  • заказать в Бюро технической инвентаризации справку об отсутствии перепланировок в покупаемой квартире и получить от продавца технический паспорт на квартиру;
  • произвести осмотр квартиры и лично измерить площадь квартиры, но лучше привлечь инженера из Бюро технической инвентаризации для замера площади квартиры, чтобы проверить на соответствие площади квартиры с данными, указанными в документах;
  • получить от продавца справку об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире, которую можно заказать в филиале ГАУ КК «МФЦ КК», далее именуемом МФЦ, а если продавцу необходимо время для снятия с регистрационного учета зарегистрированных граждан, то необходимо оформить нотариальное обязательство продавца о снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение определенного срока, который устраивает покупателя;
  • получить от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и счет-квитанцию по единому лицевому счету за последний квартал;
  • получить от продавца следующие договоры с коммунальными службами: договор горячего водоснабжения и отопления от МУП «Теплоэнерго», договор водоснабжения от МУП «Водоканал», договор на техническое обслуживание домофона, договор на сервисное обслуживание лифта, договор энергоснабжения с ПАО «Кубаньэнерго», договор на вывоз твердых коммунальных отходов с САХ, договор газоснабжения с АО «Горгаз» и абонентскую книжку. Если их нету в наличии у продавца, то покупателю придется кроме переоформления на свое имя счетов в каждой из указанных организаций получить недостающие договоры с коммунальными службами;
  • в договоре купли продажи нельзя занижать стоимость недвижимости, так как это будет основанием для того, чтобы третье лицо смогло оспорить действительность сделки.

Если продаваемое жилое помещение перешло продавцу по наследству, то необходимо включить в оформляемый договор купли-продажи условие о полной материальной ответственности продавца в случае предъявления претензий на квартиру со стороны третьих лиц или иных наследников.

О продавце

Теперь давайте посмотрим, какую информацию надо проверить по субъекту – продавцу, которое является физическим лицом:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на квартиру содержит информацию о всех владельцах такой недвижимости, у которых она была в собственности за определенный период (например, с 2000-го по 2020 год), как часто и кому данная недвижимость отчуждалась. Если квартира в течение года перепродавалась несколько раз – это уже должно насторожить покупателя, так как часто продается проблемная недвижимость и очень часто в практике судебной практике последний покупатель теряет свое право на недвижимость, а с виновника (последнего) продавца получить оплаченные за квартиру денежные средства не может в силу определенных обстоятельств. Данную выписку выдают в МФЦ только собственнику, поэтому необходимо собственника попросить о предоставлении покупателю такой выписки;
  • отсутствие одной из процедур банкротства в отношении продавца, узнать, не подавал ли продавец заявление о банкротстве, можно на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также в карточке арбитражных дел на сайте;
  • выявить при наличии судебные споры в отношении продавца;
  • посмотреть на сайте Федеральной службы судебных приставов, возбуждены ли в отношении продавца исполнительные производства;
  • получить от продавца копию паспорта и проверить, не числился ли паспорт продавца в списке утраченных;
  • проверить наличие кредитных обязательств продавца;
  • продавец должен получить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера и передать их покупателю перед сделкой, многие покупатели заключают нотариальную сделку, чтобы обезопасить себя от людей данной категории;
  • если собственником недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
  • если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то необходимо нотариальное заверение договора купли-продажи, т.е. сделку надо проводить через нотариуса;
  • если объект недвижимости был приобретён продавцом в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу этой недвижимости, а также брачный договор, если он был заключен. Когда продавец в зарегистрированном браке не состоит, надо получить нотариальное заявление продавца о том, что продавец в зарегистрированном браке не состоит.

Необходимо выбрать наиболее безопасный способ оплаты цены квартиры продавцу, можно выбрать аккредитив.

Данные меры позволят обезопасить покупателя от возникновения имущественных и финансовых споров после покупки квартиры.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

С какими проблемами Вы сталкивались при покупке квартиры?

Проголосовало: 136

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Комментировать Голосовать
Автор: Юрист Варданян Карапет Хачатурович
Нажмите на звезду, чтобы оценить мою публикацию
Проголосовало: 58
Рейтинг 4,67
Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации

Комментарии (18)

Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения
Вверх
8
Вниз

Спасибо за ценную информацию, как всегда все изложено очень информативно и профессионально.

+8 / 0
Вверх
5
Вниз

Очень полезная информация, спасибо.

+5 / 0
Вверх
5
Вниз

Спасибо, полезная информация.

Сама чуть не "проснулась на угольках", а подруга - чуть не купила "обремененную квартиру".

Опять же, ещё думала купить хорошую однуху, продав свою двуху (метраж почти одинаков за счёт коридора и кухни), но там коммуникации оказались гнилые с прошлого века.

+4 / -1
Вверх
4
Вниз

Статья понравилась. Тема раскрыта очень хорошо и это одна из самых полных статей по приобретению движимого и недвижимого имущества. Только вот справки из псих и невролога лучше заменить заключением этих врачей. Адвокат хорошо, если заключить с ним договор о материальной ответственности за справки и работу проведенную им.

+3 / -1
Вверх
4
Вниз

Спасибо за интересную и ценную информацию в статье.

+4 / 0
Вверх
3
Вниз

Слишком категорично будет заявлять о том, что юрист может полностью исключить риски при покупке жилья. На самом деле 100% гарантии дасть не может никто из-за множества факторов, предвидеть которые все очень сложно. Для клиента 100% гарантией может служить разве готовность юриста предусмотреть в договоре правового сопровождения сделки купли-продажи недвижимости обязанность в полном объёме возместить клиенту ущерб в случае оспаривания сделки и истребования жилья.

Все документы проверить на подлинность проблематично.

Для примера разных мошеннических схем и разные риски со сделками купли-продажи недвижимости привожу следующие публикации:

Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов:

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Также приведу примеры разных возможных нюансов, зная о которых, по крайней мере можно минимизировать риски и здесь обращу внимание, что негативные последствия для покупателя могут возникнуть не только вследствие злого умысла, но из-за элементарной неграмотности продавца, которые просто хотел продать жильё:

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Подробнее >>>

В настоящее время законодательством предусмотрены правовые механизмы защиты прав добросовестных покупателей, об этом следующие публикации:

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Но и здесь есть нюансы, когда теперь гораздо проще быть признанным добросовестным покупателем и претендовать на компенсацию от государства, что впрочем не отменяет прав законного собственника жилья, который всё равно может по суду его истребовать обратно.

Так что оптимальным является просто максимально подробно знать о мерах безопасности со сделками купли-продажи-недвижимости, об этом следующие публикации:

Подробнее >>>

Подробнее >>>

Также важно обратить внимание на порядок оплаты за жильё, чтобы на этой стадии одной из сторон не пострадать, об этом следующая публикация:

Подробнее >>> Со своей стороны рекомендую производить оплату с использованием банковского счета эскроу, это наиболее безопасный способ как для продавца, так и для покупателя, при этом расходы на банковские услуги справедливо распределять поровну между сторонами, т.к. каждая сторона, если она добросовестная, в равной степени заинтересована в безопасной сделке.

И напоследок отдельно отмечу способы защиты прав дольщиков:

Подробнее >>>

+3 / 0

Спасибо, просмотрю информацию.

+1 / 0
Вверх
2
Вниз

Благодарю за очень полезную информацию.

+2 / 0
Вверх
2
Вниз

Проголосовал за статью, однозначно 5 баллов. Познавательная и нужная информация. Теперь буду узнавать, есть ли такие услуги в риэлторских конторах. Если да, то буду заключать с ними договор. Или я не прав?

+2 / 0

Вы правы, надо внимательно прочитать договор оказания услуг агента (риэлтора), так как очень часто они только на словах говорят о том, что в компании есть юрист и он все проверит, а на самом деле ответственности никакой не будет если и не было письменной договоренности об оказании услуг по проверке юридической чистоты сделки. Многие компании предлагают заключить отдельный договор оказания услуг по экспертизе юридической чистоты сделки за дополнительную оплату.

+3 / 0
Вверх
2
Вниз

Очень хорошая статья!

+2 / 0
Вверх
2
Вниз

Очень нужная информация.

+2 / 0

Читайте также

0 X