Как не лишиться жилья: Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке недвижимости

1 018 просмотров
57 дочитываний
28 комментариев
Ковригина Светлана Витальевна
Автор публикации
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг5.1М
Ковригина С.В.
Барнаул
Запись на консультацию
Написать
Подписаться

Всем доброго времени суток! Жилье, на так называемом вторичном рынке, чаще всего дешевле новостроек. Однако, приобретение жилья на вторичном рынке связано с определёнными рисками, особенно если продавец квартиры - семья с несовершеннолетними детьми.

Полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ при рассмотрении спора, связанного с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Суть спора

Женщина, проживающая в Челябинской области, решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из ребятишек принадлежало по 1/3 доли.

Как и положено, перед продажей, женщина получила письменное согласие органов опеки, которое содержало условие: квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат так же по 1/3 доли. Сообщить о покупке необходимо было в течение месяца после продажи жилья.

Купля продажи квартиры состоялась, новая собственница полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье, однако пожить в новой квартире ей не удалось.

Права детей нарушены

Прежняя владелица, вопреки взятых на себя обязательств: не приобрела на детей новую квартиру, то есть нарушила прописанное в разрешении условие.

Отдел опеки и попечительства потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, нарушающей требования закона.

Аргументы покупательницы


Покупательница жилья утверждала в суде, что разрешение опеки на сделку незаконно, так как в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

Кроме того: при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей и не проинформировали покупательницу о том, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Суд первой инстанции


Городской суд полностью согласился с доводами опеки: удовлетворил иск, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней собственницы и ее детей. Ну а женщине, так и не ставшей полноправной собственницей квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки.

Апелляция

Челябинский областной суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение: отказав опеке, обосновав своё решение следующими доводами:

  • то что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.
  • сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Позиция Верховного суда (дело № 48-КГ 18-1)


Опека дошла до Верховного суда РФ, который изучив материалы спора с выводами областного суда не согласился, указав на следующие моменты:

  • Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания недействительности, эти основания предусмотрены в ст. 168 "Сделка, противоречащая закону" и статье 173.1 "Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".

  • Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят.

  • Первая инстанция не сослалась ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась.

  • Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности.

  • Апелляция не приняла во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

  • Нет доказательств соблюдения прав детей: того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Спор отправлен на пересмотр.

Что необходимо знать потенциальному покупателю жилья

  • Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства: оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

  • Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы необходимо попросить у продавца квартиры (для своего спокойствия).

  • Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя: они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

  • Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

  • Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Приобретение недвижимости - ответственный шаг, поэтому будьте внимательны при совершении сделки: лучше потратить время при оформлении сделки, чем в последствии доказывать свою правоту в суде. Благодарю за внимание!

Использован источник:

https://rg.ru/2020/02/24/verhovnyj-sud-raziasnil-na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke-vtorichki.html

Вам так же могут быть полезны публикации:

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе: позиция Верховного суда

Подробнее ➤/

Госдума одобрила законопроект, обязывающий разведённых родителей обеспечить ребёнка жильём

Подробнее ➤

Добрый день! Если Вы попали в сложную юридическую ситуацию ( в отношении вас совершено преступление, либо напротив, вы нарушили закон, необходимо решить вопросы раздела имущества и алиментов, вернуть долг) и Вы не знаете что делать – пишите и мы решим Вашу проблему вместе. Мой стаж в юриспруденции более 20 лет. Дистанционно консультирую по вопросам уголовного, гражданского права, составляю процессуальные документы, исковые заявления. Связаться со мною и обсудить проблему можно отправив заявку на адрес электронной почты: 20633@list.ru

А вы на чьей стороне: органа опеки или покупательницы?

Проголосовали:68

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Ваш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикации
101 / -1
нет
Поделиться в социальных сетях:

Комментарии (28)

Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
VIKTOR

Покупательница знала о решении органа опеки? Знала!

Она понимала. Что НИКАК не может повлиять на покупку жилья детям? Понимала!

Покупательница полностью виновата сама.

Она могла настаивать на альтернативной сделке: при ней одновременно должна была покупаться новая квартира. И сделку делать только у нотариуса.

Хотела деньги сэкономить? Вот, и получила

0
Ответить
Цитировать
Евграфова Елена Алексеевна

Покупателей жалко - ведь они-то ни в чем не виноваты. Лучше не связываться с той квартирой, где продаются доли несовершеннолетних.

+7 / 0
Ответить
Цитировать
Ковригина Светлана Витальевна

Согласна с Вами: добросовестная покупательница пострадала не за что...

+1 / 0
Ответить
Цитировать
Валерий

Вот как раз это одно из скрытых существенных функций мат. капитала.

А жаль всех и продавцов и покупателей.

+1 / 0
Ответить
Цитировать
REFERENDUM
Регистрация доменных имён REFERENDUM
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг 56.6к

Жалко и покупательницу и ребёнка...

+6 / 0
Ответить
Цитировать
Попов Андрей Олегович

Спасибо.

+5 / 0
Ответить
Цитировать
Ковригина Светлана Витальевна

Взаимно, Андрей Олегович.

0
Ответить
Цитировать
Таштимиров Урал Ильгамович

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Попов Павел Евгеньевич

Интересно.

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Чугунова Эльвира Ивановна

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Бабешко Анжелика Геннадьевна

Благодарю за интересную публикацию.

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Ковригина Светлана Витальевна

И Вам спасибо, Анжелика Геннадьевна.

0
Ответить
Цитировать
Боголюбов Александр Алексеевич

Спасибо.

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Ковригина Светлана Витальевна

Взаимно.

0
Ответить
Цитировать
Любовь Григорьевна

Статья понравилась, конечно 5

+4 / 0
Ответить
Цитировать
Ковригина Светлана Витальевна

Спасибо, Любовь Григорьевна.

0
Ответить
Цитировать
Показать ещё комментарии (28)

Читайте также

НЕЛЬЗЯ ВЫПИСАТЬ РОДСТВЕННИКА
Вот родственники поссорились, один из жильцов съезжает из квартиры. Другой обращается в суд, хочет выписать, так как тот не проживает в квартире. Подтверждая тот факт, что нет личных вещей и ...
сегодня, 16:22 - 24 просмотрa
Подробнее
Миллионер по ошибке
Банк переводит вам деньги по ошибке из -за технического сбоя.Если кто-то случайно перевел вам деньги на карту, нет смысла радоваться: он вправе потребовать их обратно. Случайное зачисление может ...
сегодня, 16:10 - 14 просмотров
Подробнее
Призыв к действию в защиту детей! Призыв встать всех тех, кто считает себя русским человеком.
Добрый день, дорогие читатели!Сегодня, мы не будем писать статью обыденную и обычную.Сегодня мы хотим обратиться к каждому, у кого есть сострадание и душа, к каждому кто хочет безопасной жизни ...
сегодня, 11:04 - 91 просмотр
8 комментариев
Подробнее
ВС РФ ответил на вопрос: Больница должна содержать мать умершего по вине её хирурга пациента?
Мы нередко читаем статьи о врачебных ошибках. Вот ещё об одной. Но не только об ошибке, но и о её последствиях. В этой ситуации мать, которую содержал умерший по вине хирурга сын, по мнению судов,...
сегодня, 13:03 - 143 просмотрa
25 комментариев
Подробнее
Машину продали, а проблемы остались. История о чужих штрафах и неожиданных налогах
Никогда не знаешь, когда в твою жизнь ворвутся приключения. Мы тоже не думали, какие развлечения несет в себе продажа автомобиля в трейд-ин. По идее человек заключает договор с дилером, а тот ...
вчера, 10:40 - 544 просмотрa
9 комментариев
Подробнее
ВС РФ защитил право человека на самооборону: спасти свою жизнь, не став преступником
Вопросы о необходимой самообороне, оценке угрозы при ее применении и превышении необходимых для ее осуществления мер, являются одними из самых проблемных в отечественном праве. Не проходивший
25.09.2021, 16:46 - 673 просмотрa
48 комментариев
Подробнее
Когда можно получить доплату к пенсии за внука, даже если ПФР отказывает: два примера
Помимо пенсий, закон предусматривает различные доплаты, которые должны предоставляться при определенных обстоятельствах. И внуки входят в число этих обстоятельств.Вот несколько примеров
25.09.2021, 15:55 - 156 просмотров
Подробнее
Можно ли есть продукты в торговом зале?
В супермаркетах нередко можно увидеть, как люди едят продукты, не доходя до кассы. Многие из них объясняют, что впоследствии точно оплатят взятый товар. На это администрация в некоторых магазинах ...
25.09.2021, 12:48 - 63 просмотрa
3 комментария
Подробнее
Апелляция и кассация: Не каждое двустороннее соглашение стоит исполнять
Уважаемым подписчикам и гостям предлагаю интересный материал. Интересен он мне, думаю, заинтересует и многих. Как хитрому работодателю, который убедил после аварии работника заключить с ним договор ...
25.09.2021, 13:03 - 343 просмотрa
35 комментариев
Подробнее
ВС: в России прекращают дела в отношении 23% подсудимых
Председатель Верховного суда России Вячеслав Лебедев рассказал, что в отношении 23% подсудимых российские суды прекращают уголовное преследование. Об этом пишет
24.09.2021, 17:49 - 91 просмотр
2 комментария
Подробнее
Нарушивших закон из-за бедности - по-возможности не сажать!
ВС РФ объяснено, что не стоит сажать на реальные сроки граждан, совершивших из-за бедности преступления. Нетяжкие.Коллегией по уголовным делам Верховного суда была изучена жалоба на обвинительный ...
25.09.2021, 13:03 - 238 просмотров
41 комментарий
Подробнее
Полицейским передадут часть функций органов опеки
На днях член Совета Федерации – Елена Мизулина рассказала о подготовке целого пакета поправок к Семейному кодексу РФ, которые касаются работы органов опеки и попечительства. В будущем планируется
23.09.2021, 15:52 - 58 просмотров
6 комментариев
Подробнее
Теперь выписать ребенка из квартиры собственнику будет еще сложнее
По общему правилу, никто не может быть зарегистрирован в квартире без согласия собственника. Однако если речь идет о прописке несовершеннолетнего, мнение собственника квартиры не имеет значения....
22.09.2021, 16:25 - 1 305 просмотров
6 комментариев
Подробнее
Российские садоводы могут остаться без кошек и собак
Россиянам могут запретить держать кошек на садовом участкеФото: Игорь Меркулов © URA.RUЗапрет Верховного суда РФ на разведение кур на садовых участках распространяется и на других животных. При ...
22.09.2021, 06:02 - 85 просмотров
1 комментарий
Подробнее
Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных и Правилами пользования сайтом.