Краткое содержание:
1. Вступление.
2. Алгоритм действий участника долевой собственности при продаже доли.
3. Вывод.
1. Вступление.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. Алгоритм действий участника долевой собственности при продаже доли.
Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли постороннему лицу
При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.
По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения (указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату) либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.
Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.
При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.
Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.
Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля в квартире, принадлежит продавцу.
Обратите внимание на то, что не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли в квартире одному из них.
Порядок продажи доли постороннему лицу
Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
При удостоверении договора отчуждения взимается нотариальный тариф (государственная пошлина) в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации).
Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 6, 7 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).
С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ):
• заявление о государственной регистрации прав;
• оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
• документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
• документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
• документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
• иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на государственную регистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 4 ст. 3, ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ:
• если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на долю в квартире на основании электронных документов;
• если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).
Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ.
3. Вывод.
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации)
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
