Можно ли провести нотариальную сделку купли продажи комнаты в коммунальной квартире без согласия постоянно проживающего в ней гражданина?

995₽ VIP

Проживающий преимущественного права не имеет, также как и не требуется его согласия. Собственник имеет права, он и вправе продать в данном случае (ст. 30 ЖК РФ). перспектив в оспаривании нет.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 30]

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Регистрация не дает право на имущество в вашем случае, только собственник вправе распорядиться комнатой - см. ст. 209 ГК

Но если данный гражданин не участвовал в приватизации (см. как квартира была приобретена в собственность - по договору ли приватизации) то он имеет право на постоянное бессрочное проживание в квартире

Этот вопрос обязательно нужно выяснить

собственник жилого помещения имеет право распоряжаться по своему усмотрению

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 30]

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

можно провести сделку ст 209 гк ф, у зарегистрированного гражданина никаких прав на комнату нет, более того его можно будет выписать в суд порядке по ст 31,4 жк рф

В судебном порядке его выпишут, так как собственник сменился (ст.209 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ).

Если указанный зарегистрированный гражданин не имеет пожизненного права пользования жилым помещением (не отказывался от приватизации комнаты), то никакого риска в покупке такой комнаты нет. Преимущественного права покупки в порядке ст. 250 ГК РФ у него нет, т.к. он не является сособственником, его согласия на отчуждение комнаты не требуется.Вам как новому собственнику придется обращаться в суд с иском о выселении, если он проживает, либо с иском о признании его прекратившим право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрационного учета на основании ст. 292, 304 ГК РФ. Это займет определенное время, примерно 6-8 месяцев, возможно, и меньше. То, что комната продавалась несколько раз и никто из новых собственников не пожелал обратиться с иском в суд, наводит на некоторые размышления. Обязательно выясните основания регистрации данного гражданина в комнате.

"Какие юридические последствия могут быть для меня как для покупателя ( на предмет ее оспоримости постоянно зарегистрированном и проживающем в этой комнате гражданином."

Просто признают Вашу покупку недействительной на основании ст. 168 ГК РФ:

"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки".

Меняйте "нотариуса".

Светлана Владимировна, если комната в коммуналке перепродается много раз,то есть вероятность, что сделка, совершенная первоначально с данным гражданином, может привести к недействительности купли-продажи, как сделки, противоречащей основам правопорядка или нравственности ( Статья 167 ГК РФ)

Данный гражданин, изначально являвшийся собственником квартиры, не имел права ее отчуждать в силу своего физического состояния.

Поэтому, каждый последующий собственник, за малые деньги решивший свои насущные проблемы сегодняшнего дня, завтра, незамедлительно старается избавиться от данного, проблемного объекта.

Если обращаться в суд и выписывать данного жильца, то можно потерять деньги и не добиться результата. Он продолжая пользоваться квартирой, остается потенциальным ее собственником.

....Сделка по данной квартире, на мой взгляд, сомнительна.

....В статье 558 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сказано, что существенным условием договора продажи части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продажи жилым помещением.

В Вашем случае договор купли продажи, составленный нотариусом, не содержит этого существенного условия – оно проигнорировано.

....В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, при отсутствии существенного условия в договоре договор не считается заключенным, его могут обжаловать те же продавцы или собственник квартиры.

Кто Вам предложил нотариуса? Продавец?

....И ещё один момент.

Если прописанный человек по каким-то причинам до сих пор не выписан предыдущими собственниками, к сделке следует отнестись с особой тщательностью.

.....В связи с чем необходимо выяснить, на каком основании прописан данный человек. Информации от соседей и продавца в данном случае, думаю, недостаточно, лучше самостоятельно запросить архивную справку по квартире, из которой будет видно, кто был зарегистрирован в данной квартире и на каком основании.

.....Теперь к ответам на Ваши вопросы.

Для ответа на 1и 2 Ваши вопросы необходимо для начала выяснить, что это за гражданин, имеет ли он право пожизненного пользования данной квартирой в соответствии с законом. Когда выясните это, тогда и поучите однозначные ответы на свои вопросы.

Желаю удачи.

Право собственности является первостепенным. Собственник решает - кто будет, а кто- не будет проживать в жилом помещении, кто владеет и пользуется жильем.

Прошу обратить внимание, что право проживания в жилом помещении принадлежит также членам семьи собственника. Поэтому после оформления сделки купли-продажи, вы можете обратиться в суд с требованиями о выселении постороннего гражданина из ВАШЕЙ комнаты.

Статье 288 Гражданского кодекса РФ гласит:

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Уважаемые специалисты, при ответе прошу обратить внимание: а) на суть моего вопроса в части преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты гражданином который постоянно зарегистрирован в этой команте и постоянно в ней проживает - такого же преимущественного права какое имеют на покупку этой команты соседи-сосбственники жилого помещения, и только после отказа от преимущественного права покупки соседями собственик может предлагать свою команту сторонним покупателям таким как я. Своей первой частью вопроса я спрашиваю не о праве собственника продать вообще, а о праве собственника продать кому-в первую очередь соседям , а во вторую очередь сторонним покупателя таким как я . Так вот имеет ли гражданин постоянно зарегистрированный и постоянной проживающий в отчуждаеемой команте преимущественно право на ее покупку Б) полноту моего вопроса - есть ли у меня законные основания выписать этого гражданина из квартиру и прекратить его право пользование

Какими конкретными правовыми основаниями я буду владеть (после регистрации сделки в УФРС) для прекращения права пользования и снятия с рег учета гражданина ( данный гражданин не отказывался от приватизации- в свое время покупал эту комнату за деньги) если он в этой комнате проживает и конституционное право о свободе передвижения граждан исвободе выбора места жительства никто не отменял. а ст 292 ГК РФ мне кажется не подлежит применению в данном случае , поскольку в ней прямо указывается на прекращение права пользования членами семьи прежнего собственника, но постоянно зарегистрированный и постоянно проживающий гражданин не является членом семьи прежнего собственника, мне кажется мы должны толковать законы буквально как в них написано

Я благодарю всех специалистов, отозвавшихся на мой вопрос, но в рамках этого вопроса прошу разъяснить мне некоторые нюансы в которых я пока не разобралась ,: 1. Имеет ли право собственик (на законных основаниях) продать свое жилое помещение , но не выписываться из него и не прекращать право пользования им. (новый собственник не возражает) 2) Основания для прекращения права пользования жилым помещением ( то что указано в каких либо законах) .