Как понимать условия обращения взыскания на заложенное имущество?

Цитата: при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

То есть: просрочка на 1 копейку в течении 3-х месяцев повод для отъема квартиры?

Цитата: при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

То есть: просрочка на 1 копейку в течении 3-х месяцев повод для отъема, банком квартиры?

Всем привет. Ситуация следующая. Гражданин Иванов продал свою однокомнатную квартиру и заключил договор ипотеки на 500.000 рублей со Сбербанком на 15 лет, сроком до 2025 года, для приобретения 2-комнатной квартиры. Исправно выплачивал ипотеку в течение 5 лет. Затем взял 2 потребительских кредита (кредит 1 и кредит 2). Все три договора присоединены к одному рассчетному счету. Гражданину Иванову выдали пластиковую карту, на которую он должен был класть по 15.000 рублей (5000 тысяч по ипотеке, 5000 тысяч по кредиту 1 и 5000 тысяч по кредиту 2) ежемесячно по всем трем договорам. Гражданина Иванова уволили с работы и определенный период времени не мог выплачивать по 15.000 тысяч в месяц. Однако, все равно выплачивал по 5000 – 10.000 рублей в месяц. Банк самостоятельно распределял полученные средства. В один месяц деньги шли на погашение ипотеки, второй месяц на погашение кредита 1, третий месяц на погашение кредита 2. В настоящий момент банк подал исковое заявление на дорочное погашение ипотеки на обращения взявкания на заложенное имущество. Поскольку по договору ипотеки была допущена просрочка более 3 месяцев. Сумма основного долга составила 350.000 тысяч, сумма просроченной задолжненности на момент подачи иска составляла 25.000 рублей. В настоящий момент банк полностью всю сумму кредита по ипотеке – 375.000 рублей записал в просроченную задолженность и требует погасить полностью всю сумму. Либо реализовать заложенную недвижимость с торгов и погасить задолженность. Согласно ст. 50 Закона об ипотеке - Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

То есть формально основания для подачи искового заявления соблюдены.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст. 54.1 Закон об ипотеке Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Банк считает, что сумма просроченной задолженности составляет 375.000 рублей.

Я считаю, что сумма просроченной задолженности составляет 25.000 рублей и банк не имеет права требовать выплаты полной стоимости кредита по ипотеке и вот почему:

1) Срок договора до 2025 года, то есть срок договора еще не истек, а значит банк не может говорить о просроченной задолженности по основному долгу.

2) В одностороннем порядке банк не имеет права досрочно расторгнуть договор и требовать выплатить полную стоимость кредита.

3) Письменного добровольного соглашения о досрочном расторжении договора между сторонами заключено не было.

4) Нет вступившего в силу решения суда о досрочном прекращении договора.

Значит на сеодняшний день сумма просроченной задолженности составляет лишь 25.000 рублей, что менее 5% от стоимости заложенного имущества. Квартиру оценили в 2.500.000 рублей.

Более того, гражданин Иванов уже внес 25.000 рублей по договору ипотеки, но в связи с тем, что банк записал сумму основного долга в просроченную задолженность, то в справке из банка указано, что сумма просроченной задолженности составляет 350.000 рублей. На мой взгляд, это не правильно, по обстоятельствам описанным выше. Таким образом, я считаю, что на сегодняшний день у гражданина Иванова нет просроченной задолженности договору ипотеки и согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке и обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается.

Однако, у банка все равно есть право требовать дорочного расторжения договора в связи с допущенными ранее нарушениями условий договора со стороны гражданина Иванова. Но, на мой взгляд, в этой ситуации опять же, частично виновен банк, поскольку средства поступавшие на расчетный счет от Иванова, банк распределял самостоятельно и вместо того, что бы вносить поступившие средства на погашение долга по ипотеке, вносил их на погашение потребительских кредитов (и это было не однократно).

Поговорил с юристами банка, заключать мировое соглашение или отказываться от иска они не хотят, поскольку считают, что тогда не смогут повторно обратиться в суд с аналогичным заявлением, в случае нарушения условий договора со стороны Иванова в будущем. Здесь опять с ними не согласен, поскольку:

1) в случае образования новой просрочки – это будет уже новое основание для подачи иска (и каждый раз при образовании просрочки это будет являться новым основанием для подаачи иска).

2) согласно ч. 2 ст. 54.1 Закон об ипотеке, отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Как считаете, уважаемые юристы, может ли банк удовлетворить требования банка о досрочном расторжении договора и об обращении взыскания на заложенное имущество?

Меня интересует несколько вопросов об ипотеке.

1) В договоре о залоге недвижимости могут ли быть не денежные обязательства должника перед кредитором? Например, обязательство должника каждую субботу танцевать русскую пляску и каждый четверг приносить по указанному в договоре адресу салат из свежих помидоров и огурцов?

Насколько я понимаю статью «ГК РФ Статья 307. Понятие обязательства», это возможно:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f8f542de1a8540a32701afd8495edb3873597ece/

2) Если такое возможно, то в случае неисполнения должником своих обязательств, кредитор должен в суде доказать неисполнение? Например, привести свидетелей, предоставить видеозапись?

3) При обращении взыскания на заложенное имущество по ФЗ «Об исполнительном производстве» возможно ли предусмотреть, чтобы на приобретателя имущества переходили обязательства по договору должника, а объект снова был в залоге у того же залогодержателя?

То есть, чтобы залог и обязательства следовали за объектом недвижимости, а не прекращались после обращения взыскания. Кредитору достаточно наказать должника таким образом, что его имущество продаётся, денежная компенсация не нужна и даже не желательна.

Или единственный вариант – купля-продажа? В договоре ипотеки оцениваем на 1000 р. ущерб от неисполнения танца и не предоставления свежего салата, прописываем, что в случае неисполнения своих обязательств должник (залогодатель) имеет право на поиск покупателя своего объекта в течение 1 года, а кредитор (залогодержатель) не имеет права отказать в продаже объекта любому покупателю, не являющемуся близким родственником должника.

Таким образом, должник, не желая доводить до реализации с торгов, за 1 год найдёт покупателя, на которого перейдут обязательства с сохранением залога.

То есть смысл в том, чтобы не довести до обращения взыскания на предмет залога, а заставить провести обычную куплю-продажу, при которой:

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

4) В «Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество» сказано:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

А что если цена объекта на момент заключения договора ипотеки = 1000 000, обязательство должника перед кредитором = 100 000 = 10%. Потом должник делает неотделимые улучшения на 9000 000 (например, строит дом на участке), теперь обязательство = 1%. Кредитор не сможет обратить взыскание?

Банк оставил залог (квартиру) после несостоявшихся торгов себе. Это по иску в суде общей юрисдикции об обращении взыскания оставшегося долга по ипотечному кредиту на залог. Кроме этого, пока шли торги банк обратился в арбитр суд о взыскании задолженности по этому же кредиту на момент подачи иска. Арбитраж вынес решение о взыскании процентов и неустойки, причем в 3 раза превышающей сумму самих процентов. На текущий момент банк уже оформил заложенное имущество на себя. Согласно ст. 61 Закона об ипотеке задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки (при оставлении залогодержателем предмета ипотеки себе). Сам договор ипотеки предусматривает обеспечение как возврата суммы кредита, так и процентов и неустойки. Исполн производство по обращению взыскания на залог закрыли. Могу ли я требовать от суд приставов закрыть на основании ст. 61 Закона об ипотеке другое исполн производство (арбитраж) по взысканию оставшегося долга по этому же ипотечному кредиту? Или есть какой-то другой вариант для отстаивания своих прав?

Здравствуйте. В договоре залога имеется данный пункт. "В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательств по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество, требования Залогодержателя удовлетворяются за счет передачи предмета залога Залогодержателю в собственность."

Так же указанно что, "Обращение взыскания на заложенное право производится без обращения Залогодержателем за судебным решением."

Является ли формулировка о переходе прав на собственность законной и обязательной к исполнению?

Благодарю.

Если между двумя гражданами заключено соглашение об обращении взыскания предмета залога (авто) во внесудебном порядке, то при наступлении обстоятельств, которые влекут это самое обращение, то как производится порядок обращения взыскания на предмет залога? (правильно ли я понимаю, что просто передать предмет залога залодержателю нельзя, а нужно проводить торги)?

Спасибо за ответы!

Ипотека в швейцарских франках на 30 лет. По прошествии 5 и лет стоимость квартиры не изменилась, а стоимость франка увеличилась на 70%. Платить больше не могу. Стоимость квартиры не покрывает стоимость долга.

Нашел соломинку:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА, НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества п 5. Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Поможел ли мне это. Да и вообще, нужны советы по минимизации ущерба по дефолту.

Спасибо.

Сергей.

Вступило в законную силу решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Оценка истца на предмет стоимости залога позволяла предъявить подобный иск. После принятия судом решения я сделал свою оценку заложенного имущества, и выяснилось что сумма иска составляет менее пяти процентов от стоимости залога. Я хочу подать иск о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, и инициировать судебный отказ в обращении взыскания на предмет залога, в соответствии со ст. 348 ГК РФ, и ст. 54.1 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Я был должным образом извещен о сути и времени заседания, но намерение произвести собственную оценку возникло у меня только после вынесения решения. Будет ли считаться мой аргумент вновь открывшимся обстоятельством? Ведь на момент суда я не мог знать о результатах будущей оценки, но факт стоимости объекта уже существовал.

Можно ли сослаться на Постановление ВАС №10 от 17 февраля 2011 г п.8 Наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. При этом независимо от результатов рассмотрения этого дела суд в соответствии с частью 1 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) относит судебные расходы на залогодержателя, не представившего доказательств предпринятых им безрезультатных попыток внесудебного обращения взыскания на предмет залога или иных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (за исключением случаев, когда стороны договора о залоге предусмотрели возможность как судебного обращения взыскания на предмет залога, так и обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке).

в гражданском споре между банком и физическим лицом?