Спор с ресурсоснабжающей организацией - применимость ФЗ о защите прав потребителей в системе ЖКХ

Распространяется ли на правоотношения, связанные с выполнением УК обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, законодательство о защите прав потребителей? На этот вопрос Президиум ВС РФ дал утвердительный ответ. Аргументы представлены в статье.

Позиция Президиума ВС РФ

Вопрос 3 из Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 г. созвучен тому, который вынесен в преамбулу. При ответе на него судьи опирались на следующие нормы права:

- на преамбулу к Закону о защите прав потребителей , согласно которой данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями , продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг);

- на ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ, раскрывающие суть договора управления и объем обязательств УК при управлении МКД.

--------------------------------

Утвержден Президиумом ВС РФ 04.06.2014.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1.

Гражданами, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими или приобретающими работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Организациями независимо от организационно-правовой формы, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору.

Исходя из содержания названных норм, судьи пришли к выводу, что граждане - собственники помещений в МКД являются потребителями услуг, оказываемых им УК по возмездному договору управления. Следовательно, на отношения, возникающие между собственниками и УК, Закон о защите прав потребителей распространяется в полной мере.

В качестве дополнения судьи напомнили, что Закон о защите прав потребителей также охватывает взаимоотношения ТСЖ (ЖСК и т.д.) и граждан, в том числе членов этих организаций, в части оказания (выполнения) платных услуг (работ).

Таким образом, можно смело утверждать, что в случае, когда договор управления заключен УК непосредственно с собственником помещения, взаимоотношения сторон по данному договору подлежат специальному регулированию не только со стороны ЖК РФ и отраслевых подзаконных актов, но и со стороны Закона о защите прав потребителей.

А что если УК привлечена к управлению домом не собственниками, а иными заинтересованными лицами? Как в этом случае определить, попадают ли договорные отношения в сферу действия названного Закона? Чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо рассмотреть каждый договор в отдельности. Для этого выделим два основных типа договоров, с применением которых УК осуществляет свою профессиональную деятельность. Первый - договор управления, второй - договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Договор управления МКД

Договор управления МКД в зависимости от конкретной ситуации может быть заключен между УК и (п. 2 ст. 162 ЖК РФ):

- собственниками помещений в МКД;

- органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;

- лицами, принявшими от застройщика помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- застройщиком.

Независимо от того, кто из перечисленных лиц является заказчиком по договору управления, обязанностью УК по такому договору признается оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме.

Одновременно в силу п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, предусмотренных договором и законом.

Поговорим о каждом из таких договоров подробнее.

Договор с собственниками помещений в МКД

Договор управления между УК и собственниками помещений в МКД может быть заключен, когда:

- на общем собрании собственники помещений в МКД определили способ управления домом (управление управляющей организацией), выбрали УК и заключили с ней соответствующий договор;

- собственники не выбрали или не реализовали способ управления домом, поэтому орган местного самоуправления (ОМСУ) по результатам проведения открытого конкурса определил УК, заключение договора с которой обязательно для всех собственников (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Любопытный факт. По ряду причин мы не беремся утверждать, что заключение договора управления между собственниками и УК по инициативе ОМСУ можно считать выбором соответствующего способа управления. Ведь в п. 3 ст. 161 ЖК РФ прямо говорится о том, что способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений в доме. В данном случае таковое не проводится. Одновременно в п. 6 ст. 161 ЖК РФ сформулировано следующее правило: за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного собственниками с УК в результате проведения открытого конкурса, ОМСУ созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления МКД, если такое решение ранее не было принято в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ.

Несмотря на то что в первом случае собственники помещений в МКД заключают договор управления, реализуя свое право на выбор способа управления домом, а во втором - заключают договор с УК, подчиняясь требованию закона и ОМСУ, на сущности договорных отношений собственников и УК это никак не сказывается. Следовательно, даже если договор управления заключен собственниками "вынужденно" в силу требований п. 5 ст. 161 ЖК РФ, правоотношения по такому договору подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

Договор с органами управления ТСЖ

Договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) возможен, если в доме реализован способ управления в виде управления товариществом, но при этом принято решение о необходимости привлечения УК в целях надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Подчеркиваем, что даже после заключения договора с УК способ управления таким домом не меняется. Этот вопрос решен на уровне Президиума ВАС РФ еще три года назад (Постановление от 22.03.2011 N 11333/10).

--------------------------------

Правлением или председателем правления, общим собранием членов ТСЖ или общим собранием собственников - вопрос дискуссионный (см. Постановление ФАС ПО от 14.01.2014 по делу N А72-7929/2012).

В этой ситуации заказчиком по договору является юридическое лицо - ТСЖ (ЖСК и т.д.), а не граждане, приобретающие соответствующие работы и услуги для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) последнее осуществляет контроль за выполнением УК своих обязательств, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставлением коммунальных услуг.

На уровне нормативных актов особенности правоотношений в случае заключения договора между ТСЖ и УК описываются несколько подробнее.

Так, согласно п. 16 Правил содержания общего имущества надлежащее содержание общего имущества в доме обеспечивается в зависимости от способа управления МКД:

- собственниками помещений путем заключения договора с УК;

- ТСЖ (ЖСК и т.д.) (при управлении МКД) путем членства собственников помещений в товариществе, а также путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ.

Ремарка "при управлении МКД" наводит на мысль, что товарищество может и не управлять домом, а лишь контролировать того, кто в действительности этим занимается (например, УК). Поэтому осмелимся предположить, что в данной ситуации правоотношения УК и ТСЖ в рамках договора управления тоже подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

Пункт 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг (далее - новые Правила) также взаимоувязывает предоставление коммунальных услуг со способом управления домом. Так, условия предоставления коммунальных услуг определяются:

- в договоре управления МКД, в том числе заключаемом органом управления ТСЖ (ЖСК и т.д.) с УК, выбранной для управления домом;

- в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ (ЖСК и т.д.) с собственниками помещений в доме, в котором создано товарищество (кооператив);

- в договорах энергоснабжения, заключаемых собственниками помещений в МКД с соответствующей РСО.

В 2007 г. Минрегион России при разъяснении положений прежних Правил предоставления коммунальных услуг (см. Письмо от 03.05.2007 N 8326-РМ/07) отметил, что в случае если ТСЖ (ЖСК и т.д.) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с УК договор управления МКД, то заключение им договоров ресурсоснабжения с РСО не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Важное дополнение. Согласно п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения ТСЖ (ЖСК и т.д.) договора управления МКД потребители коммунальных услуг в этом доме вносят плату за них управляющей организации, если, конечно, собственники не перешли на прямые расчеты с РСО.

Мы находим эти разъяснения актуальными до сих пор.

В свою очередь, в силу п. 13 новых Правил предоставление коммунальных услуг обеспечивается посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Таким образом, в домах, где созданы ТСЖ (ЖСК и т.д.), которые привлекают УК по договору управления, исполнителем коммунальных услуг следует считать именно управляющую организацию. Это подтверждается и содержанием п. 15 новых Правил о начале и прекращении предоставления коммунальных услуг потребителям со стороны ТСЖ.

Таким образом, и в части предоставления коммунальных услуг договор управления между УК и ТСЖ (ЖСК и т.д.) находится в сфере действия Закона о защите прав потребителей.

Стелла Павловна огромное Вам спасибо за столь важную и полезную информацию!Позвольте лишь уточнить мою ситуацию,и тогда возможно,Вы измените свою позицию по этому вопросу.Дело в том,что в нашем доме отопительный сезон начался с опозданием на 1 месяц.Причина в том ,что УК не смогла вовремя отремонтировать внутридомовые инженерные сооружения.Жильцы же дома платят за тепло непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.Поэтому полагал ,что и возврат своих денег надо требовать с тех кому они незаконно были уплачены.А уж дальнейшие разборки должны делать между собой УК и ресурсоснабжающая организация.Но ресурсоснабжающая организация отвергла закон о защите прав потребителей и отказалась возвращать жильцам деньги отослав всех нас за возмещением убытков в УК ,как виновника ремонтных работ,ибо свою работу ресурсоснабжающая организация исполнила и тепло к дому подвела вовремя.Вот такая ситуация.Изменилась ли Ваша точка зрения на мое подробное объяснение?Спасибо