Законные действия при просрочке заключения основного договора и возможность взыскания пени

Здравствуйте. Для ответа на вопрос нужно ознакомиться с договором.

Андрей, изучение договоров для выработки позиции по делу осуществляется на платной основе. На сайте можно получить бесплатную консультацию в рамках вопрос-ответ, что не подразумевает предварительное ознакомление с документами.

Предварительный договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче Продавцом в общую долевую собственность Покупателей в равных долях (по ½ каждому) (далее по тексту - «Основной договор») квартиру № 24 общей площадью (без учета площади балконов, лоджий и террас) 34,9 кв. м., на 5 этаже, состоящей из 1-комнат(далее по тексту– Квартира), расположенную в жилом доме по адресу: Ленинградская область, (далее –Объект).

1.2. Продавец приобретает право собственности на Квартиру на основании:

- Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Земельный участок (кадастровый номер 47:24:0104001:620) серия 47 АБ № 759553 от 03.04.2013 года, запись регистрации № 47-47-17/039/2013-186, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области;

- Разрешения на строительство № RU47506106-0279 выдано Администрацией муниципального образования города Коммунар Гатчинского муниципального района Ленинградской области 16.08.2013г.;

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 47-506106-0279-2013 от 29.05.2015 года, выданное Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

1.3. Стороны договорились, что Основной договор будет заключен в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента наступления следующих условий:

- регистрации права собственности Продавца в отношении квартиры;

- выполнения Покупателем обязанностей, указанных в п. 2.2.3., п. 3.3. Договора,

но в любом случае не позднее «30» декабря 2015 г.

1.4. Основной договор будет заключен в простой письменной форме.

1.5. Квартира, передаваемая Покупателю, имеет следующие характеристики:

- установлены оконные рамы с остеклением, выполнено ограждение и остекление балкона;

- выполнена электрическая разводка, установлены электрические розетки и выключатели;

- установлен квартирный счетчик электрической энергии;

- выполнено устройство стояков холодного водоснабжения и канализации, без установки сантехоборудования и выполнения трубных разводок в санузлах и на кухне;

- установлен газовый котел с трубной разводкой к отопительным приборам;

- установлен счетчик расхода газа;

- выполнено устройство системы отопления Квартиры с установкой радиаторов водяного отопления;

- установлена входная дверь в квартиру, без установки межкомнатных дверей;

- установлены квартирные счетчики расхода холодной воды.

- выполнены малярные работы

1.6. Продавец гарантирует, что при подписании настоящего Договора, квартира не является предметом спора, либо залога, не находится под арестом, не обременена иными правами третьих лиц, не является предметом иного Предварительного договора. В случае нарушения данного условия, Продавец возмещает убытки Покупателя в полном объеме.

1.7. Право собственности на Квартиру, а также право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у Покупателя после заключения Основного договора и с момента государственной регистрации права собственности Покупателя в органе, уполномоченном производить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.8. При подписании Договора Стороны провели осмотр квартиры и подтверждают, что квартира соответствует п. 1.5. Договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. До наступления срока, указанного в п. 1.3. Договора, подготовить все необходимые документы для заключения Основного договора и письменно известить Покупателя о готовности заключить Основной договор. В целях толкования настоящего и последующих пунктов, содержащих указание на отправление уведомления, Стороны установили, что Покупатель считается получившим уведомление с момента вручения соответствующего уведомления ему лично (либо его представителю по доверенности) под роспись, либо по истечении 7 (семи) календарных дней с даты направления уведомления по адресу, указанному в Договоре, либо указанному Покупателем в письменной форме.

2.1.2.Продавец обязуется передать Покупателю Квартиру, отвечающую характеристикам, указанным в п. 1.5. Договора, в течении 10(десяти) дней с момента выполнения Покупателем п.3.4. настоящего Договора по акту приема-передачи С момента подписанияакта приема-передачи Квартиры , Квартира считается переданной Покупателю, а обязательство Продавца по передаче Квартиры Покупателю - исполненным в полном объеме и надлежащим образом. При этом риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры, а также ответственность за вред, причиненный третьим лицам, и обязанность по оплате эксплуатационных расходов и иных коммунальных платежей переходят на Покупателяс момента подписания акта приема-передачи Квартиры.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1.Оплатить стоимость Квартиры по Основному договору в порядке, определенном п.3.2. Договора и на условиях и в сроки, определенны п.3.3. Договора.

2.2.2. В срок, согласованный с Продавцом, но не позднее срока, указанного в п. 1.3 Договора, заключить Основной договор.

2.2.3. Не позднее дня заключения Основного договора предоставить Продавцу документы, необходимые для заключения Основного договора (нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение Основного договора или нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака, а также иные документы, необходимые в соответствии с действующим законодательством РФ).

2. ОПЛАТА ЦЕНЫ КВАРТИРЫ

3.1. Стороны договорились, что цена Квартиры по Основному договору составляет 2 180 000 ( Два миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается, и будет оплачиваться Покупателем Продавцу за счет собственных денежных средств в размере 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей, и за счёт кредитных денежных средств в размере 780 000 (Семьсот восемьдесят тысяч) рублей, предоставляемых Покупателю в будущем (при заключении Основного Договора) кредитной организацией (Банком). Перечисление Продавцу кредитных денежных средств, осуществляется после оплаты Покупателем собственных денежных средств на счет Продавца. Сумма обеспечения, внесенная Покупателем на условиях заключенного между Покупателем и Продавцом Соглашения № 24/15 об обеспечении исполнения обязательства от, с момента заключения Основного договора зачитывается в счет оплаты цены Квартиры по основному Договору.

3.2. Покупатель осуществляет оплату цены Квартиры посредством внесения наличных денежных средств в кассу Продавца, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, либо иным, не запрещенным законодательством способом. В случае проведения взаимозачетов, датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата подписания актов взаимозачета.

3.3. Покупатель осуществляет оплату цены Квартиры в следующие сроки:

-Сумму в размере 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей до 05.10.2015 года включително;

- Сумму в размере 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей, в срок не позднее 16 ноября 2015г.

- Сумму в размере 300 000 (Триста тысяч) рублей в день заключения Основного Договора, путем проведения зачета встречных обязательств Сторон в соответствии с условиями Соглашения № 24/15 об обеспечении исполнения обязательств от 30.09.2015.

- Сумму в размере 780 000 (Семьсот восемьдесят тысяч) рублей в течение 3(трех) рабочих дней с момента регистрации права собственности Покупателя за счёт кредитных денежных средств , предоставляемых Покупателю в будущем (при заключении Основного Договора) кредитной организацией (Банком), в соответствии с условиями Основного Договора. С целью обеспечения исполнения обязательств по заключению Основного договора Покупатель вносит в кассу, либо на расчетный счет Продавца денежные средства (обеспечительный платеж), их размер и условия внесения определены Сторонами в соглашении об обеспечении исполнения обязательства. Указанное соглашение подписывается не позднее даты заключения настоящего Договора. Оплата обеспечительного платежа производится за счет собственных средств.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п. 2.2.3. Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены квартиры за каждый день просрочки исполнения обязательств. Оплата неустойки осуществляется любым незапрещенным законодательством способом. Обязанность Покупателя по уплате указанной неустойки наступает не ранее предъявления Продавцом соответствующего требования о ее взыскании.

4.3. В случае нарушения Покупателем обязанности, предусмотренной п. 2.2.2. Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 0,5 % от цены Основного договора за каждый день просрочки исполнения обязательств. Оплата неустойки осуществляется любым незапрещенным законодательством способом. Обязанность Покупателя по уплате указанной неустойки наступает не ранее предъявления Продавцом соответствующего требования о ее взыскании.

4.4. В случае нарушения Продавцом обязанности, предусмотренной п. 1.3. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 0,5 % от цены Основного договора за каждый день просрочки исполнения обязательств. Оплата неустойки осуществляется любым незапрещенным законодательством способом. Обязанность Продавца по уплате указанной неустойки наступает не ранее предъявления Покупателем соответствующего требования о ее взыскании.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием событий или обстоятельств непреодолимой силы. К таким событиям и обстоятельствам Стороны, в частности, относят: стихийные бедствия, войну или военные действия, забастовки, изменения текущего законодательства, принятие органами власти или управления решений, повлекших за собой невозможность исполнения Договора. При наступлении указанных обстоятельств, Сторона, для которой произошло наступление этих событий, должна немедленно известить другую Сторону. При отсутствии своевременного извещения виновная Сторона обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные не извещением или несвоевременным извещением, в порядке, установленным действующим законодательством.

6. ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, при этом прекращаются обязательства Сторон по подписанию Основного договора.

6.2. В одностороннем (внесудебном) порядке Стороны могут расторгнуть настоящий Договор при наступлении следующих условий:

6.2.1. В случае если Покупатель уклоняется от исполнения обязанностей предусмотренных п. 2.2.2., 3.3 Договора более, чем на 10 (десять) рабочих дней, Продавец может в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым по истечении 7 (семи) дней с момента направления письменного уведомления Покупателю.

6.2.2. В случае если Продавец уклоняется от заключения основного договора более, чем на 10 (десять) рабочих дней Покупатель может в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым по истечении 7 (семи) дней с момента направления письменного уведомления Продавцу.

6.3. При расторжении Договора по любым причинам (при отсутствии иного соглашения Сторон), денежная сумма, оплаченная Покупателем в счет цены Основного договора за счет собственных средств, подлежит возврату Продавцом Покупателю за вычетом штрафа в размере обеспечительного платежа в соответствии с соглашением № 24/15 об обеспечении исполнения обязательства от 30.09.2015г.. Возврат денежных средств осуществляется на счет Продавца в течении 60(шестидесяти) дней со дня расторжения Договора.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Покупатель в срок, согласованный с Продавцом, но не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Основного договора, за свой счет обязуется произвести необходимые действия для регистрации своего права собственности в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

7.2. При изменении реквизитов Сторон (адрес, телефон и т.п.) Сторона обязана в течение 10 (десяти) календарных дней письменно известить другую Сторону о произошедших изменениях и сообщить новые реквизиты. Уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом, или телефаксом по адресу, указанному в Договоре, либо по адресу, указанному в последнем извещении об изменении реквизитов.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Любое переустройство или перепланировку квартиры Покупатель вправе производить в порядке, установленном действующим законодательством РФ только после регистрации своего права собственности на Квартиру.

8.2. С момента подписания акта приема-передачи Квартиры Покупатель несет риск утраты и повреждения имущества и оборудования, находящегося в Квартире. А также оплачивает все коммунальные и эксплуатационные затраты по счетам, выставляемым обслуживающей Объект организацией

8.3. В случае расторжения Договора до заключения Основного Договора, Квартира передается Покупателем Продавцу по акту возврата в состоянии в соответствии с п.1.5. Договора в течение 10(десяти) дней с момента расторжения Договора

8.4. В случае нарушения Покупателем условия п.8.3. Договора по сроку возврата Квартиры, Квартира считается переданной в пользование Продавцу по истечении 10(десяти) дней с момента расторжения Договора.

8.5. Все неотделимые улучшения, произведенные Покупателем в Квартире, в случае расторжения Договора становятся собственностью Продавца. Затраты на произведенные улучшения возврату Покупателю не подлежат.

8.6. Уступка прав Покупателем по Договору возможна только при условия письменного согласия Продавца. В этом случае, Продавец оставляет за собой право потребовать от Покупателя досрочного исполнения обязательств в соответствии с п.3.3.Договора.

8.7. В случае невыполнения Покупателем условий п.7.1. Договора в срок, Продавец имеет право предъявить Покупателю требование об уплате штрафа в размере 10% от цены Квартиры.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Основного договора.

9.2. Все дополнения и приложения к настоящему Договору действительны в случае их составления в письменном виде и подписания обеими Сторонами. За исключением процедур, определенных п.8.4 и п.6.2. Договора.

9.3. Во всем, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ.

9.4. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, решаются Сторонами путем переговоров. В случае не достижения Сторонами соглашения по возникшим разногласиям, спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.5. Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

9.6. Приложение № 1: Форма Основного договор купли-продажи квартиры.

Основной договор:

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатели покупают в общую долевую собственность, в равных долях, по ½ доли каждый, принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: Ленинградская область, (далее по тексту - «Квартира).

2. Квартира расположена на 5 (Пятом) этаже, состоит из 1 (Одной) жилой комнаты, имеет общую площадь 34,9 (Тридцать четыре целых и девять десятых) кв.м., в том числе жилую площадь 14,3 (Четырнадцать целых и три десятых) кв.м, что подтверждается Кадастровым паспортом помещения от «15»декабря 2015 года № 47/201/15-859322, кадастровый номер: 47:24:0104001:937.

3. Квартира находится в собственности Продавца на основании:

Разрешения на ввод в эксплуатацию от 29.05.2015 года № RU-47-506106-0279-2013, выданного Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серии 47-АВ № 450452, выданным 17.12.2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.12.2015 года сделана запись регистрации № 47-47/017-47/017/059/2015-704/1;

4. Квартира продается по цене 2 180 000 (Два миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей.

5. Стороны установили следующий порядок расчетов:

- часть стоимости квартиры в размере 1 400 000 рублей (Один миллион четыреста тысяч рублей 00 копеек) Покупатели оплачивают за счёт собственных денежных средств до либо в день подписания настоящего договора, что подтверждается платежным поручением об оплате и/или другими документами, формы которых используются для проведения расчетов на территории Российской Федерации, с указанием соответствующей цели платежа.

- часть стоимости квартиры оплачивается за счет кредитных средств, в размере 780 000 рублей (Семьсот восемьдесят тысяч рублей 00 копеек), предоставленных Покупателям по Кредитному договору от «20» февраля 2016 года № , заключенному в городе Санкт-Петербург между Покупателями и АО «Россельхозбанк» (далее по тексту – «Банк»), находящимся по адресу: РФ, 119034, г. Москва, Гагаринский пер., дом 3, ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890, зарегистрированным «24» апреля 2000 года Центральным банком Российской Федерации, в Книге государственной регистрации кредитных организаций № 3349, свидетельство о государственной регистрации кредитной организации – регистрационный № 3349; БИК 044030910, КПП 775001001, (именуемому далее – «Кредитный договор»). Кредитные денежные средства оплачиваются путем перечисления на расчетный счет Продавца (реквизиты для перечисления: ЗАО «47 ТРЕСТ», ИНН 7807020417, КПП 780501001,р.сч. 40702810172000001125 в филиале ОПЕРУ-4 ПАО Банк ВТБ в г.Санкт-Петербурге, к.сч.30101810200000000704).

6. В день подписания настоящего Договора Покупатели открывает в пользу Продавца безотзывный покрытый аккредитив на сумму кредитных средств в АО «Россельхозбанк» на следующих условиях:

Сумма аккредитива – 780 000 рублей (Семьсот восемьдесят тысяч рублей 00 копеек).

Срок аккредитива – 90 дней.

Плательщик – ЧЕ

Банк-эмитент и исполняющий Банк - акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», имеющее сокращенное фирменное наименование: АО «Россельхозбанк», ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890, местонахождение (почтовый адрес): РФ, 119034, г. Москва, Гагаринский пер., дом 3

- Банк получателя средств: Филиал ОПЕРУ-4 ПАО Банк ВТБ в г. Санкт-Петербурге

- Получатель средств: ЗАО «47 ТРЕСТ»;

- Комиссии банка-эмитента оплачиваются за счет Плательщика;

- Комиссии исполняющего банка оплачиваются за счет Плательщика;

- Способ извещения получателя средств об открытии аккредитива: сопроводительным письмом руководства Банка-эмитента не позднее рабочего дня, следующего за днем выпуска аккредитива;

- Срок перечисления денежных средств Получателю: не более 5 (Пяти) банковских дней с момента представления Получателем следующих документов:

А) Оригинал Договора купли-продажи квартиры от «20» февраля 2016 г., содержащего отметку федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации перехода права и отметку о регистрации залога имущественных прав Покупателей, в силу закона в пользу Банка.

Б) Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности.

7. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что у Продавца не возникает права залога на Квартиру.

8. Продавец довел до сведения Покупателей, а Покупатели приняли к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих права пользования Квартирой после приобретения ее Покупателями, в Квартире не имеется.

9. Продавец гарантирует, что на дату подписания Договора Квартира никому не продана, не подарена и не отчуждена третьим лицам иным образом, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, кроме указанных в п.12, не обременена. Указанная Квартира передана Покупателям по акту приема-передачи до подписания настоящего Договора не обремененной задолженностью по оплате квартплаты, коммунальных платежей, электроэнергии, отопления, международных и междугородних переговоров и абонентской оплате за телефон.

10. На момент заключения Договора в Квартире никто не зарегистрирован.

11. Продавец гарантирует, что он заключает Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и Договор не является для него кабальной сделкой.

12. Покупатели подтверждают, что до подписания Договора Квартира им передана по акту приема-передачи, при котором претензий по состоянию Квартиры Покупатели не имеют.

13. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателям в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на Квартиру к Покупателям. При этом Покупатели становятся собственниками Квартиры и принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует соразмерно с площадью Квартиры в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

14. Квартира, приобретаемая Покупателями по Договору, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателям будет в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего Покупателям кредит на покупку Квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств Покупателям по Кредитному договору. При этом покупатели становятся залогодателями. Права Банка как залогодержателя удостоверяются Закладной.

15. Содержание статей 131, 167, 209, 223, 256, 288, 292, 421, 461, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, 75, 76, 77 и 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам Договора известно и понятно.

16. Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Квартиры у Покупателей по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателям все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами.

17. Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Расходы по заключению Договора оплачивают Покупатели.

19. Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения Договора.

20. Замена предмета ипотеки в силу закона по настоящему Договору и совершение каких-либо иных сделок с Квартирой допускается только с письменного согласия Банка на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему Договору.

21. Договор составлен в 5 (Пяти) экземплярах, 2 (Два) – для Покупателей, 1(Один) – для Продавца, 1(Один) - для Банка, и 1 (Один) - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

22. Договор, переход права собственности и ипотека в силу закона подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.