Задать вопрос юристу
8 800 505-92-65
Звонок бесплатный

Или требовать расторжения договора уже с нами?

Анна Александровна, г. Ханты-Мансийск
Анна Александровна Россия, г. Ханты-Мансийск
11.07.2009 в 15:56

Вопрос у меня следующий. Мы купили жилой дом у юридического лица, никаких обременений на нём не было, никто ничего не упомянул, всё тщательно проверили. Однако через несколько месяцев, когда мы попытались въехать в дом, выяснилось, что он сдан бывшей собственницей (продавшей этот дом ООО, у которого мы дом купили) по договору найма жилого помещения. И установлена арендная плата - 100 рублей включая коммунальные платежи.

Нас никто о таком обременении не предупредил, наниматели сидят в доме почти год, даже эти сто рублей непосредственно нам не платили ни разу и покидать его до истечения срока договора (пять лет) не намерены.

Что именно лучше требовать в суде? Признания их договора с бывшим собственником ничтожным (мы знаем, что договор они написали практически при нас, только даты поставили ещё до продажи, но доказать этого не можем)? Или требовать расторжения договора уже с нами? С нами у нанимателей никакого договора нет, но в ГК написано, что мы после покупки помещения должны стать стороной по сделке. Что мы вообще имеем право требовать от продавца, который ООО, от первого собственника, заключившего договор найма, и от нанимателей? Половина из которых вообще юр. лица, хотя договор, который они предъявляют, только на одно физическое лицо.

vip  номер вопроса №818704
прочитан 95 раз
Срочная консультация юриста
8 800 505-91-11
бесплатно
  • Карпович Юлия Васильевна
    Юрист Россия, г. Смоленск
    Карпович Юлия Васильевна
    11.07.2009 17:08
    отзывов: 3

    Действительно, Вы теперь являетесь стороной в договоре аренды до истечения срока аренды. Вы можете изменять арендную плату, но не чаще одного раза в год. Однако договором может быть предусмотрено, что Вы, как арендодатель, такого права вообще не имеете.

    Вы можете арендатору (нанимателю) направить предупреждение о необходимости внести задолженность по уплате арендной платы. Если не оплатят - обращайтесь в суд с требованием досрочного расторжения договора (это право предусмотрено ст. 619 ГК - не платят более двух раз подряд).

    Продавец (ООО) обязан был Вас уведомить о правах третьих лиц на дом (ст. 460 ГК). Поскольку в договоре купли-продажи ничего об этом не говорится, Вы имеете право потребовать у ООО уменьшить цену дома или расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возмещения убытков.

    Собственник, который продал дом ООО, никакой ответственности перед Вами не несет.

    Оставить отзыв об ответе?
  • Адвокат Россия, г. Новосибирск
    11.07.2009 21:07
    отзывов: 798 Личная консультация

    Договор аренды недвижимости на срок более 1 года подлежит государственной регистрации. Исходя из ситуации, такой регистрации у арендаторов нет. (иначе Вам было бы известно при регистрации сделки).

    Получите из рег палаты справку, о том что право пользования не обременено и обращайтесь в суд с иском о признании договора аренды ничтожным.

    Или как уже указал коллега, можете обратиться вс уд с иском о расторжени договора купли продажи.

    Сайт адвоката - advokat54.su
    Группа в "ВКонтакте" http://vk.com/club107684118
    Оставить отзыв об ответе?
Анна Александровна, г. Ханты-Мансийск
Анна Александровна Россия, г. Ханты-Мансийск
12.07.2009 в 09:11

Спасибо за ответ, но, к сожалению, ООО, которое продало нам дом, ныне банкрот, а имущество его продано с торгов. Так что расторгать сделку просто не с кем. Плюс за это время цена дома увеличилась почти в три раза в результате роста цен на недвижимость по округу, терять дом бы нам очень не хотелось, мы ведь не для того его покупали. А чтобы купить дом, мы взяли ипотечный кредит, по которому выплатили уже больше миллиона рублей, не считая процентов. И надо нам именно выселить тех, кто там живёт сейчас.

Уважаемый Андрей Николаевич, если бы всё было так просто, то я бы не обращалась за консультацией. Дело в том, что они заключили договор НЕ аренды, который и правда требует государственной регистрации, а КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, для которого ГК устанавливает вообще другие правила. И который государственной регистрации не требует. А требует простой письменной формы.

Вопрос: Если мы банальным образом срежем замки, поставим новые и выгоним все сидящие в нашем доме фирмы, авторемонтную мастерскую и жильцов, что они могут требовать с нас по суду? Если их плата за найм составляет всего 100 рублей в месяц. И по договору там вообще должно быть только одно физическое лицо, причём для целей проживания оно должно использовать наше помещение. Какие убытки в этом случае мы будем им возмещать? Нужно ли возмещать убытки субнанимателям? Какие основание расторжения договора коммерческого найма вообще существуют?

vip  номер вопроса №818881
прочитан 9 раз
  • Касьянов Николай Вячеславович
    Юрист Украина, г. Днепропетровск
    Касьянов Николай Вячеславович
    12.07.2009 13:48
    отзывов: 194

    Здравствуйте, Анна Александровна.

    Совершенно верно вы рассуждаете, реально выселить, а после, встречный иск, о расторжении\недействительности договора.

    Ибо, иначе, практически, проблемы не решить.

    Основание: ГК. РФ.

    Оставить отзыв об ответе?

Похожие вопросы

У меня такой вопрос купили жилой дом через ипотечный зам с использованием средств материнского капитала, но в доме осталась
читать ответы (1)
Вопрос у меня следующий: в 2003 году я купил квартиру, в 2004 году получил за нее возврат подоходного налога (полностью)
читать ответы (1)
26 января у меня умер дедушка, Ветеран ВОВ, Все затраты за похороны мы взяли на себя, не было времени обращаться в
читать ответы (1)
Вопрос заключается в следующем. Имеется жилой дом с землёй оформлен в собственности на меня. После развода бывшая жена по
читать ответы (1)
У меня такая проблема купил авто когда покупал проверил на сайте гибдд на аресты машина была чистая в промежуток времени
читать ответы (1)

Ваш бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 (800) 505-91-11, юрист Вам поможет.
Консультация юристов и адвокатов
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
спросить
Администратор печатает сообщение