Как управляющие компании обманывают жильцов?

просмотров: 47 280 | комментариев: 360

Краткое содержание:

Обзор судебной практики 9111.ru на тему самых распространенных нарушений прав собственников помещений в многоквартирных домах, которые допускают управляющие организации, а также о способах восстановления нарушенных прав.

Непередача денежных средств, уплаченных собственниками за содержание и ремонт общего имущества, доходов от сдачи в аренду общего имущества и других сбереженных в ходе работы УК средств

В случаях, когда собственники помещений в МКД подозревают управляющую компанию в присвоении денег, которые уплачиваются в виде обязательных платежей на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также в присвоении доходов от передачи общего имущества в пользование, они могут обратиться в УК с просьбой представить отчет о состоянии лицевых счетов и на общем собрании принять решение о смене УК и об истребовании новой управляющей компанией денежных средств, составляющих накопления по дому.

Если заявление новой управляющей компании о выполнении полного расчета с собственниками по остатку оплаченных, но не израсходованных денежных средств по лицевым счетам многоквартирных домов, не будет удовлетворено предыдущей УК добровольно, в отношении нее новая УК подает иск на основании ст.ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ с требованием о взыскании сумм неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В отношении взносов на капремонт суды признают, что они являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению капитального ремонта. Те накопления, которые не были израсходованы по назначению, при избрании новой УК должны быть переданы прежней. Управляющая компания, к которой предъявляется такое требование, должна представить доказательства того, на какую сумму выполнены работы по текущему и капитальному ремонту (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2017 г. по делу № А33-8818/2017).

Использование общего имущества собственников без согласования ними, то есть без принятого на общем собрании решения (ст. 44, 46 ЖК РФ)

Часто управляющие компании сдают в аренду без ведома собственников придомовые территории и чердачные помещения. В указанных случаях собственники помещений в МКД в силу положений ст.ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также имеют право на защиту своего владения.

Так, в нарушение п.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ ТСЖ одного из домов допустило пользование ОАО «Мегафон» общим имуществом дома для размещения оборудования связи в отсутствие решения общего собрания собственников об определении порядка пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. В судебном порядке ТСЖ предложено демонтировать оборудование или решить вопрос о его размещении на общем собрании с оформлением протокола (Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 304-КГ16-20755 по делу N А81-4177/2015).

В другом случае управляющая компания сдала в аренду под закрытую парковку придомовую территорию, с чем не согласился один из проживающих в доме граждан. Решив, что это нарушает его право на беспрепятственный доступ к общему имуществу, он обратился в суд. 

Суд первой инстанции отказался удовлетворить его требование о предоставлении возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории, сославшись на то, что имеется решение общего собрания собственников о порядке пользования придомовой территорией, которое не оспорено, соответственно, истцом не доказано нарушение прав. При рассмотрении жалобы вышестоящий суд отменил решение, указав, что непризнание недействительным решения общего собрания собственников не является безусловным основанием для его применения.

При недостаточности общего имущества, в использовании которого заинтересованы все собственники помещений (или их значительная часть) решением общего собрания необходимо разрешить вопрос о порядке использования такого имущества с тем, чтобы все собственники имели равную возможность по его использованию, а также определить механизм, не допускающий получения каких-либо преимуществ одних собственников перед другими (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.02.2018 по делу N 33-1884/2018).

Завышение размера платы ОДН за счет использования нормативов, а не показаний общедомового прибора учета

Если собственники обнаружили, что плата за коммунальные услуги начисляется по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, следует обратиться с жалобой на нарушение прав потребителей в части завышения размера оплаты коммунальных услуг в Роспотребнадзор и указать в ней просьбу о проведении внеплановой проверки платежных документов. Если в результате проверки будет установлен факт нарушения прав граждан, Роспотребнадзор вынесет предписание о перерасчете платы за коммунальную услугу. В случае его неудовлетворения управляющей компанией ведомство подает иск о признании незаконными действий управляющей компании по расчету платы за коммунальные услуги в отношении неопределенного круга лиц (см. Решение Раменского городского суда от 17 января 2017 г. по делу № 2-484/2017).

Завышение размера платы за комуслуги на общедомовые нужды при расчете по показаниям общедомового прибора учета в случае, когда этот размер больше расчета по нормативам (нарушение п. 44 Постановления N 354)

Собственник, проверив расчеты, обнаружил, что начисление по электроэнергии, предоставленной на общедомовые нужды превышает расчет по  нормативам. Вместе с тем, согласно п.44 Постановления N 354, распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН в доме, оборудованном коллективным прибором учета, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления на ОДН. Иное допускается в случае принятия общим собранием собственников решения о распределении превышения между всеми жилыми и нежилыми помещениями. Если такое решение не принималось, суды признают, что исполнитель услуг завысил размер платы и обязывают исполнителя услуг произвести перерасчет (см. Решение Энгельсского районного суда от 2 июня 2015 г. по делу № 2-2115/2015).

Завышение затрат на работы по ремонту общего имущества, включение в смету ложных сведений

По требованию истицы для решения проблемы с негреющей батареей УК произведена замена общего стояка. После проведения ремонтных работ истица обратилась в УК с вопросом о предоставлении сведений по проведенным работам и затратам на эти работы. Выяснилось, что по смете были затрачены средства на приобретение 25 метров трубы, однако стояк заменили только по трем этажам, для чего столько метров трубы не требуется. 

В результате её обращения в управляющую компанию был составлен акт и установлена нехватка трубы и других деталей, а также был обещан перерасчет, который не сделан. Истица обратилась в полицию, но уголовное дело возбуждено не было в связи с отсутствием события преступления.  

Для защиты своих прав истица обратилась в суд с иском просила признать незаконными действия УК по включению в затраты по текущему ремонту указанных расходов. Суд, установив факт завышения расходов, иск удовлетворил, также взыскал в пользу истицы моральный вред и штраф (Решение Энгельсского районного суда от от 1 февраля 2016 г. по делу № 2-163/2016).

Выставление отдельного счета за то, что уже входит в плату за содержание общего имущества

Управляющая компания выставила в квитанциях истице суммы за ремонтные работы. По  жалобе истицы в Госжилинспекцию было установлено, что начисление этой платы произведено с нарушением положений ст.ст. 154, 158 ЖК РФ, выдано предписание, которое УК не исполнила и не оспорила в суде. При этом УК пыталась взыскать указанные суммы с гражданки в суде, обосновывая свои требования тем, что дом требовал ремонта и значительных финансовых вложений в этих целях. 

Удовлетворяя требования о признании незаконными действий УК, суд указал, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре (управления), а оснований для взимания платы за них сверх установленного тарифа не имеется, поскольку УК вправе ее требовать только при наличии обстоятельств, которые она не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает (Апелляционное определение Вологодского областного суда № 33-213/2015 33-6191/2014 от 14 января 2015 г.).

Завышение платы за коммунальные услуги за счет учета тех граждан, которые фактически в жилом помещении не проживают

При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения. Потребитель обязан информировать исполнителя услуг (управляющую организацию) об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и вправе требовать составить акт о числе проживающих, перерасчет платы при неучете изменений числа проживающих (п. 33 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Так, УК начисляла плату за комуслуги, исходя из количества проживающих в квартире, зарегистрированных постоянно и временно, в количестве 5 человек по формуле расчета оплаты, исходя из установленного тарифа и нормы площади, приходящейся на человека, проживающего в квартире. При этом один из этих лиц в квартире не проживал, был только временно зарегистрирован, о чем УК была уведомлена с просьбой произвести перерасчет. УК отказала, следствием чего стала подача иск в суд. 

Суд иск удовлетворил, так как сведения о том, что временно зарегистрированный в квартире истца гражданин не проживает ответчик не проверил, доказательств его проживания не предоставил. Довод ответчика о том, что временная регистрация гражданина в квартире сама по себе является основанием для начисления оплаты за ЖКУ суд отклонил и обязал УК произвести перерасчет, возвратить незаконно начисленную оплату.

Подпишитесь на 9111.ru в «Яндекс.Дзен» и «Яндекс.Новостях»
Понравилась статья? Поделитесь ей с друзьями в соцсети!
Автор публикации
Организация НИАН
Россия, г. Санкт-Петербург
1

А Вам приходилось конфликтовать с УК?

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

+267 / -12
Ваше мнение...