Что необходимо знать о торгах залогового имущества?! Ну прежде всего то, что в результате несвоевременной оплаты кредита за недвижимое имущество являющееся предметом залога, Вы вполне можете оказаться на улице! Не стоит уповать на то, что уж с Вами то это никак не может случиться, и Вас обязательно поймут, поддержат, пожалеют – не поймут, не поддержат и не пожалеют.
Как только кредитор поймет, что Вы неплатежеспособны, а Ваше недвижимое имущество представляет для него интерес, последует судебный иск о взыскании с Вас всей суммы задолженности и обращении взыскания на объект залога. После вступления такого решения в законную силу, будет возбужденно исполнительное производство, в рамках которого будут проводиться торги. Торги будут проводиться далеко не исходя из Ваших интересов, а потому немного юридической грамотности в этом вопросе не повредит.
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).
Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3).
Статьей 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).
Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
На что следует обратить внимание если вдруг сложилась ситуация в результате которой Ваше недвижимое имущество оказалось на торгах и возникла необходимость их оспорить?
1. Рыночная оценка объекта недвижимости и ее срок.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что начальная продажная цена устанавливается судом, поэтому судебным приставом-исполнителем имущество должно быть передано на торги по оценке, указанной судом в решении. Однако, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Нередко случается такая ситуация, в которой к моменту проведения торгов проходит более шести месяцев с момента составления отчета о рыночной оценке объекта недвижимости, а это основание для признания торгов недействительными.
2. Участники публичных торгов
В силу положений ч. 5 статьи 449.1 ГК РФ в публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц. Участие вышеперечисленных лиц в торгах может привести к признанию их недействительными.
3. Правила подготовки торгов
В ч. 3 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" указано, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Так, информацию на сайте www.torgi.gov.ru о дате и времени проведения торгов должна быть размещена с учетом "Методических рекомендаций по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество". Нарушение вышеперечисленных правил проведения торгов может привести к их недействительностм.
В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", если в судебном порядке публичные торги признаны недействительными и применены последствия недействительности сделки, заключенной на торгах, постановление об окончании исполнительного производства может быть отменено старшим судебным приставом или его заместителем по собственной инициативе или по заявлению взыскателя в порядке, предусмотренном частью 9 статьи 47 Закона об исполнительном производстве. В этом случае судебный пристав-исполнитель должен осуществить исполнительные действия по организации новых публичных торгов, поскольку надлежащее обращение взыскания на имущество должника не завершено.
Исходя из анализа приведенных положений в их взаимосвязи следует, что основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
