Как разделить дом на квартиры

На территории любого региона Российской Федерации немало жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности нескольких семей. Доли в таких домах обособленны и имеют собственные коммуникации.

Правообладатели таких долей, как правило, стремятся выделиться в самостоятельный объект. И это правильно, это дает возможность самостоятельно распоряжаться своей частью жилого дома.

Что говорит закон

Реализация такого права закреплена ч. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Однако такой выдел в натуре возможен в отношении не каждого жилого дома. Виды объектов недвижимости, сведения о которых вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и в отношении которых осуществляются регистрационные действия, предусмотрены п. 1 ч. 4 ст. 8 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации): земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости законодательством не предусмотрена. Соответственно, не может быть предметом гражданского оборота, как объект для регистрации права собственности.

Таким образом, часть жилого дома не что иное как помещение либо совокупность помещений в жилом доме.

При этом следует учесть, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (ч. 7 ст. 41 закона о регистрации) или жилом строении (федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Как же быть собственникам долей в жилом доме и урегулировать вопрос выделения в самостоятельный объект?

Есть разные варианты решения этой ситуации.

Первое, чему необходимо уделить внимание, – это земельный участок под жилым домом. Поскольку при разделе жилого дома необходимо учитывать требования к минимальному размеру площади земельного участка и соответствие вида разрешенного использования намеченным целям.

Зачастую под такими домами, где живут отдельные семьи, под каждой такой частью образован свой земельный участок или же участок находится в общей долевой собственности.

К объектам капитального строительства относятся в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Если при разделе жилого дома не образуются места общего пользования, то этот дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. Понятие жилого дома блокированной застройки закреплено в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) и определяет его как жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, часть жилого дома в виде помещения либо совокупности помещений, составляющих блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом, в том числе и для проведения государственного кадастрового учета.

Согласование органами местного самоуправления строительства (реконструкции) в отношении жилого дома блокированной застройки осуществляется в соответствии со ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ, требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию.

Если при разделе жилого дома образуются места общего пользования, то этот дом подпадает под признаки многоквартирного дома. В таком случае возможен только выдел квартир с присвоением им кадастровых номеров. Соответственно и сам дом меняет статус с жилого на многоквартирный. Значит, необходимо решать вопрос об изменении назначения дома. При необходимости привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.

В обоих случаях решение о разделе жилого дома как на блоки, так и на квартиры решается всеми участниками долевой собственности. В случае спора необходимо обратиться в судебный орган.