Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу об основных вопросах, которые нужно знать собственнику, для эффективного управления многоквартирным домом (МКД).
Для того, чтобы поддерживать дом и придомовую территорию в надлежащем состоянии, гражданам необходимо знать какими правами и обязанностями они обладают. Потому что качественное обслуживание МКД создает не только комфортное проживание, но и повышает стоимость Вашей недвижимости.
Как следует из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД это обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества МКД, решение вопросов пользования общим имуществом, постоянная готовность инженерных коммуникаций, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.
Управление МКД осуществляется посредством выбора управляющей организации, созданием ТСЖ, кооператива или непосредственным способом.
Для того, чтобы управление домом, а, следовательно, и обслуживание начало осуществляться, необходимо реализовать способ управления МКД.
Для чего необходимо, заключить договор с управляющей организацией, или зарегистрировать ТСЖ (ТСН), либо, при непосредственном способе управления провести собрание собственников жилья и создать специальный счет для сбора денежных средств на капитальный и текущий ремонт дома.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 28 и 29 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества…" содержание помещений осуществляется собственниками за счет собственных средств.
Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом МКД (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество МКД пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в его собственности.
Собственники нежилых помещений в МКД имеют те же права и обязанности, что и собственники жилых помещений.
Для того, чтобы определить размер доли на общее имущество в МКД необходимо общую площадь, принадлежащую собственнику разделить на общую площадь всех помещений в доме. При этом, не учитывается площадь балконов, лоджий и террас.
Законодательство РФ не допускает продажу, дарение, то есть отчуждение доли собственника на общее имущество (ч. 2 ст. 290 ГК РФ). Потому что это имущество общее, и пользование им необходимо не только для того, чтобы по нему ходить, как например по лестнице, но и для того, чтобы имелась возможность обслуживать инженерные коммуникации общего имущества.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Это лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и не несущие конструкции данного дома, земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и т.д.
Управление МКД должно осуществляться согласно стандартам управления МКД.
Которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами").
Данные Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД:
-Управляющими организациями;
-ТСЖ, ТСН, или других кооперативов;
-собственниками помещений при непосредственном способе управления домом.
Собственникам необходимо учитывать, что уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников в данном доме, путем реконструкции этого имущества.
Например, один из собственников решил сделать выход из своей квартиры, расположенной на последнем этаже МКД на технический этаж, оборудовав там мансардное помещение.
Он вправе это сделать только после проведения собрания, на котором все собственники разрешат ему это сделать. Так как без их согласия он не вправе самостоятельно уменьшить размеры общего имущества дома.
Земельный участок также является общим имуществом МКД. При этом собственники МКД не вправе осуществлять его продажу, или любым другим образом отчуждать его.
О том, как будет использоваться земельный участок, должны решить собственники МКД на общем собрании.
На общем собрании собственников может быть решен вопрос об ограждении земельного участка забором. Такие решения принимаются 2/3 голосов.
Например, собственники МКД решили огородить свой земельный участок забором для того-чтобы только им парковать на нем свои машины или, чтобы их детскую площадку могли посещать только дети их МКД.
Собственники МКД вправе сдать земельный участок в аренду, например, для размещения рекламной конструкции.
Вправе сдать в аренду одному из собственников, для осуществления пристройки к дому.
Вправе установить сервитут (ст. 274 ГК РФ).
Что касается вопроса ведения документации об управлении домом. Данный вопрос подробно раскрыт в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД.
Остановлюсь лишь на том, что собственник помещения в МКД вправе ознакамливаться с любой информацией, касающейся управления МКД, а управляющая организация, ТСЖ, или кооператив, обязаны эту информацию предоставлять (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).
Если обслуживающая организация отказывается предоставлять какие-либо документы, касающиеся управления МКД, в том числе свою финансовую отчётность, то собственник вправе подать жалобу в Жилищную инспекцию
(ч. 10 ст. 161 ЖК РФ), в прокуратуру с заявлением о защите нарушенных прав (ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре в Российской Федерации»), в общество защиты прав потребителей (ч. 2 ст. 45, ст. 46 Закона о защите прав потребителей), или в суд с требованием обязать обслуживающую организацию раскрыть информацию по управлению МКД (п. 4 Стандарта раскрытия информации) (Кассационное определения Санкт-Петербургского городского суда от 07.11.2011 N 33-16529).
За отказ обслуживающей организации раскрыть информацию собственнику предусмотрена административная ответственность по части 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Кто несет ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме?
Это зависит от выбранного способа управления МКД.
Если управление домом осуществляется управляющей организацией, тили ТСЖ, или кооперативом, то они несут ответственность за содержание общего имущества в тех пределах, которые определены договорами управления (ст. 161 ЖК РФ), (письмо Минстроя России от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04).
Если способ управления домом непосредственный, то за содержание общего имущества отвечает организация, с которой собственники заключили договор на обслуживание МКД.
А если не заключили, то отвечают за общее имущество сами собственники.
Застройщик, после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию отвечает за содержание общего имущества в доме сам, или посредством заключенного договора с Управляющей организацией до тех пор, пока не передаст помещения собственникам по передаточному акту или иному документу о передаче.
Собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений и оплачивать расходы на содержание общего имущества.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включая услуги по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, плату за ЖКУ и взносы на капитальный ремонт.
Размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения в МКД и является одинаковым для собственников жилы и нежилых помещений.
Размер оплаты за содержание общего имущества устанавливается решением общего собрания на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
При этом не проживание собственника жилого помещение, не освобождает его от платы расходов на содержание общего имущества.
Также сдача в аренду нежилых помещений не освобождает собственников таких нежилых помещений от оплаты услуг за общее имущество. Не арендатор, а арендодатель, то есть собственник нежилого помещения обязан оплачивать данные услуги (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).
Как должен осуществляться текущий ремонт МКД?
Текущий ремонт общего имущества производится на основании решения общего собрания собственников большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников.
В зависимости от выбранного способа управления МКД собственники вправе осуществлять текущий ремонт самостоятельно, или привлекать иных лиц по договору.
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Поэтому дополнительной обязанности сбора денежных средств на текущий ремонт законом не предусмотрено.
Но и не запрещено. Поэтому при необходимости собственники МКД вправе провести общее собрание собственников и выбрать дополнительные источники финансирования.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества, приведен в приложении № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации.
Сроки устранения неисправностей при выполнении текущего ремонта приведены в приложении № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации. Поэтому рекомендую проконтролировать, чтобы в договоре управления МКД было включено условие на соблюдение сроков, предусмотренных Правилами.
Таковы основные правила, о которых я хотел рассказать.
Надеюсь, что статья была Вам полезной. Если Вы хотите более полно понимать, как происходит регулирование правоотношений в жилищных вопросах, смотрите мой канал на YouTube «Честный юрист».
