Обзор законопроекта о запрете на выселение из ипотечного жилья

Приветствую всех читателей моих статей и публикаций. Сегодня хочу отразить свое мнение о внесенном в Государственную думу законопроекте № 80490-8 «О внесении изменений в федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из текста законопроекта следует, что предлагается увеличить срок, позволяющий кредитным организациям обращаться в суд с исковыми требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, с 3 месяцев до года. А также внести запрет на выселение из ипотечного жилья сроком на 2 года после вступления в законную силу судебного акта.

Указанный законопроект был внесен в Госдуму как мера поддержки граждан РФ, оказавшихся в сложной экономической ситуации в связи с событиями, произошедшими 24 февраля 2022 одаг.

Положительные и отрицательные моменты

Ознакомившись с текстом законопроекта, можно выделить положительные и отрицательные моменты:

1. Должники, допустившие просрочки по ипотечным кредитам на срок 3 месяца и до 1 года, имеют возможность попытаться восстановить свою платежеспособность и иметь гарантии того, что банк не сможет обратиться в суд в течение 2022 года с заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, и это действительно положительный момент.

Однако данный законопроект не затрагивает внесение изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, который допускает кредитным организациям иметь право на подачу заявлений о признании должника банкротом и введение процедуры банкротства "реализация имущества должника гражданина", в том числе без обращения в суд общей юрисдикции о взыскании задолженности.

Данный момент является отрицательным упущением депутатов, предложивших на рассмотрение законопроект.

Вторым отрицательным моментом является то, что законопроект не предусматривает никаких послаблений для заемщиков, оформивших ипотечный кредит на покупку апартаментов, которые в последние 3 года активно продвигались кредитными организациями и застройщиками.

Ранее я уже публиковал статью с отличиями апартаментов от жилого помещения.

2. Должники, получившие судебный акт, вступивший в законную силу, предусматривающий выселение из жилого помещения, вправе получить отсрочку исполнения судебного акта на 2 года.

Положительным моментом является то, что за 2 года должники имеют возможность попытаться восстановить свое финансовое состояние, и приставы их не смогут принудительно их выселить.

Однако законопроект также не регламентирует порядок приобретения жилого помещения в рамках организованных торгов при банкротстве физического лица. Следовательно, должник, чье жилье продано в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства, не может рассчитывать на предлагаемые преференции.

Кроме того, отчасти законопроект не предусматривает механизма разрешения конфликта, возникающего между покупателем, купившим жилое помещение на организованных торгах по исполнительному производству или в банкротстве, а также самим должником, у которого «как бы» возникает право не выселяться в течении 2 лет.

Учитывая, что законопроект не предусматривает разрешение таких ситуаций, то в проигрышном положении снова оказываются должники.

В текущей редакции законопроект затрагивает только ситуации, когда банк подает заявление в суд об обращении взыскания на жилое помещение в счет погашения задолженности. Получает решение суда, судебные приставы организуют торги, и в случае, если после повторных торгов имущество не реализуется, банк забирает жилое помещение себе в собственность и потом инициирует процедуру выселения должника.

Однако такой порядок уже давно не актуален и реализуется в редких случаях, когда действительной сумма долга незначительна, а объект недвижимости возможно реализовать по более высокой цене после выселения должника и членов его семьи. В настоящее время актуальны случаи, когда банк первым подает заявление на банкротство должника, оспаривает сделки, реализует имущество через финансового управляющего по максимальной цене, и выселением уже занимается новый владелец, купивший недвижимость на организованных торгах.

3. Законопроект не учитывает прав иностранных граждан и лиц без гражданства, которые на праве собственности имеют жилое помещение, в том числе не обремененное ипотечным кредитом. С учетом ранее вынесенного постановления Конституционного суда РФ №15-П от 26.04.2021 г. такое жилое помещение, даже если оно является единственно пригодным для проживания должника и членов его семьи, подлежит обращению взыскания. Такие нормы права активно применяются судами общей юрисдикции. При этом сохранить исполнительный иммунитет стало гораздо сложнее после таких изменений.

Полагаю, что законопроект был поспешно направлен в Государственную думу и не проработан в полном объеме, нормы законопроекта не учитывают важных и актуальных аспектов, поэтому законопроект, вероятно, потребует доработки и как результат не будет принят в оперативном порядке. В случае принятия закона в первоначальном состоянии закон положительного эффекта иметь не будет, так как затрагивает минимальную категорию граждан.

Также законопроект не предусматривает компенсаций кредиторам и взыскателям, которые будут вынуждены терпеть неудобства, связанные с реализаций вышеназванных положений, результатом чего может быть увеличение процентных ставок по кредитам, а также введение более жестких требований при выдаче ипотечных кредитов, что в свою очередь повлечет невозможность многим семьям оформить ипотеку или рефинансировать действующий кредит, как результат невозможность улучшить свои жилищные условия или снизить кредитную нагрузку.

Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу на платной основе. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора, и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.