Как безопасно продать квартиру и не стать жертвой мошенников

Приветствую всех читателей моих публикаций!

Итак, после того как собственник принял решение о продаже своей квартиры, надлежит убедиться, что все документы готовы к сделке, а именно: право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, что подтверждается свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРН; основанием к возникновению права собственности может быть: договор отчуждения, а именно: купли-продажи, мены, долевого участия, передачи в собственности на безвозмездной основе (приватизации) или иное соглашение, а также судебный акт, на основании которого возникло право собственности или свидетельство о наследстве. Также необходимо подготовить актуальную справку по форме 7, 9, 12, которые можно заказать в ОВиРУ.

При этом справка по форме №7 – характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, такие как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом. Также желательным будет подготовить (найти) технический паспорт (план) с отражением характеристик расположения и метража жилого помещения, сведения, содержащиеся в справке №7 и техническом паспорте, должны совпадать.

Справка по форме №9 отражает сведения о зарегистрированных лицах и лицах, которые были ранее зарегистрированы.

Справка по форме №12 отражает сведения о снятых с регистрационного учета лицах, в том числе причины такого снятия (добровольные или принудительные).

Актуальная выписка из ЕГРН отражает также отсутствие или наличие обременений на квартиру, следовательно если есть обременения в форме запрета на регистрационные действия, наложенные службой судебных приставов, то перед подачей объявления о продаже желательно снять эти обременения, так как потенциальные покупатели могут не рассматривать вариант приобретения такой квартиры, из-за того что придется потратить дополнительное время для освобождения квартиры из-под ареста перед заключением сделки.

Если обременение наложено в силу ипотеки, то круг потенциальных покупателей будет ограничен теми, у кого одобрена ипотека в вашем банке, или покупателями с наличными. При этом желательно в объявлении указывать, что квартира под обременением конкретного банка, так как покупателям будет проще понимать, в какой банк им подавать заявку на ипотеку, чтобы купить вашу квартиру.

Если квартира приобреталась в браке, то для заключения сделки потребуется сделать нотариальное согласие супруга (-ги).

Если в покупке (оплате) квартиры использовались средства материнского капитала, то необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры, т.к. при использовании материнского капитала необходимо выделять доли детям, следовательно продажа квартиры возможна в случае улучшения жилищных условий детей.

Какие потребуются документы

1) Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
2) Документы основания приобретения собственности: договор отчуждения, а именно: купли-продажи, мены, долевого участия, передачи в собственности на безвозмездной основе (приватизации) или иное соглашение, а также судебный акт, на основании которого возникло право собственности или свидетельство о наследстве.
3) Согласие супруги (-га) на продажу.
4) Квитанции по ЖКУ без задолженности.
5) Справки по форме 7, 9, 12 и технический паспорт.
6) Согласие органов опеки на продажу при необходимости.
7) Справку о размере задолженности, если ипотека на квартиру не погашена.

После подготовки документов, подтверждающих законность и обоснованность собственности, можно переходить к размещению объявления на продажу квартиры и поиску покупателя.

После того как будет найден покупатель, необходимо определить условия и сроки расчетов по сделке.

От покупателя на сделку потребуется

• Паспорт и присутствие самого покупателя или его представителя по доверенности;
• согласие супруги на покупку недвижимости или брачный договор;
• если расчеты совершаются с использованием ипотечных средств, то заявку на ипотеку, как и сам объект недвижимости должен быть одобрен банком;
• если квартира приобретается в ипотеку, то покупатель заблаговременно или в день сделки (в зависимости от Банка) должен заключить договор страхования, определенный условиями ипотечного кредита;
• денежные средства для первоначального взноса или в полном объеме, если сделка совершается без использования ипотечных средств.

Расчеты по сделке могут быть в форме передачи наличных денежных средств, перевода через банк, через аккредитив или депозитарий.

Безопасными средствами расчета по сделке являются перечисление через банк, аккредитив, банковская ячейка (депозитарий).

При этом безопасными для продавца и покупателя являются расчеты через аккредитив и банковскую ячейку, так как расчеты проводятся в случае наступления юридического факта, а именно: регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, следовательно каждая из сторон заинтересована совершить максимально быстро действия с целью завершения сделки, а именно подписать все необходимые документы: договор купли-продажи, предоставить документы для регистрации права собственности в МФЦ или Росреестр, получить готовые документы о регистрации. В случае приостановления регистрационных действий совершить действия для устранения выявленных недостатков.

Аккредитив

Аккредитив – это безопасная форма безналичная расчетов, при которой покупатель открывает специальный банковский счет на свое имя и вносит денежные средства, достаточные для проведения полной оплаты за квартиру. Если покупатель приобретает квартиру с использованием собственных и ипотечных средств, то сначала покупатель вносит на аккредитив собственные денежные средства, затем подписывает заявление о переводе ипотечных средств в банке, с которым заключен договор ипотеки, с указанием реквизитов счета аккредитива.

Также аккредитивом могут быть указаны дополнительные условия его раскрытия, т.е. перевода денежных средств продавцу, а именно предоставление в банк выписки из ЕГРН совместно с подписанным актом приема-передачи квартиры или предоставлением чистой справки по форме №9, т.е. с отсутствием зарегистрированных лиц в квартире.

Следовательно, форма расчетов через аккредитив защищает права как продавца, так и покупателя. При исполнении всех условий продавец вправе предоставить оговоренные документы и получить денежные средства на свой банковский счет, а покупатель может быть спокоен, что сделку точно зарегистрируют и он не потеряет свои деньги.

Банковская ячейка (депозитарий или индивидуальный банковский сейф)

Банковская ячейка (депозитарий или индивидуальный банковский сейф) – это безопасная форма расчетов наличными. Для проведения такой формы расчетов требуется присутствие продавца и покупателя на оформлении банковской ячейки и закладки денег, при этом так же как и в форме расчетов аккредитивом можно прописать в соглашении дополнительные условия раскрытия ячейки. После получения готовых документов и исполнения дополнительных условий продавец и покупатель раскрывают банковскую ячейку и продавец получает денежные средства за проданную квартиру.

При оформлении договора аренды банковской ячейки стороны могут воспользоваться услугами проверки и пересчета купюр денежных средств, такая услуга обезопасит продавца от получения фальшивых купюр от покупателя.

После завершении расчетов и передачи ключей покупателю, а также освобождения квартиры от имущества продавца сделку купли-продажи можно считать завершенной.

Статью подготовил эксперт по сопровождению дел о банкротстве Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Аккредитованный партнер ЮКК «Квадрат» в г. Санкт-Петербург.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу на платной основе.

Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, "ВКонтакте" и в журнале "Юридическая книга" осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.