В рассматриваемой ситуации речь, скорее всего, идет о том, что собственник квартиры взял кредит или займ под залог квартиры. И для того, чтобы рассчитаться, вынужден продать квартиру. Сложность заключается в том, что квартира находится в залоге и для ее продажи нужно согласие кредитора. Кредитор же без погашения долга может не дать согласия, да и покупателю не хочется покупать квартиру с обременением. Что делать? Можно пойти тремя путями.
Первый вариант идеальный для продавца. Сначала покупатель, например, по предварительному договору купли-продажи вносит аванс, задаток или обеспечительный платеж, за счет которого продавец погашает долг перед кредитором. Далее вносится запись в ЕГРН о погашении ипотеки и квартира продается уже необремененной.
В данной схеме рискует покупатель, так как продавец может отказаться продавать это жилье, а понудить его это сделать можно будет только через суд. Поэтому такие ситуации достаточно редко встречаются на практике.
Второй вариант: использовать в расчетах аккредитивные счета. Покупатель открывает в пользу собственника квартиры и его кредитора два аккредитивных счета (покрытых и безотзывных). Проще говоря, деньги резервируются на счетах: на одном счете сумма предназначена для продавца, на втором — для кредитора. Продавец и кредитор получат деньги, когда собственником квартиры станет покупатель. При этом кредитор для получения денег должен будет успеть снять обременение.
Плюс данного варианта в том, что все расчеты происходят безналично. Продавцу не нужно проверять подлинность денег и их пересчитывать. Также ему не нужно требовать от кредитора бумагу о том, что долг погашен.
Третий вариант: вместо аккредитивов можно использовать расчет посредством банковских ячеек. Все то же самое, как при аккредитиве, только здесь деньги физически помещаются в ячейки. Одна из них предназначена для собственника, вторая — для его кредитора. При таком положении дел продавцу следует предварительно проверить и пересчитать денежные средства. Также нужно присутствовать при их закладке в ячейку.
Между всеми участниками (покупателем, продавцом и кредитором) рекомендуется составить акт закладки денежных средств. Покупатель попросит у продавца расписку о том, что он передал деньги. Вот здесь продавцу надо быть предельно внимательным. Ни в коем случае не стоит передавать расписку до получения доступа к ячейке. Рекомендуется писать расписку уже после того, как состоялся переход права собственности.
Один из вариантов обеспечения безопасности продавца — заложить расписки в отдельную ячейку. Соответственно, покупатель получит расписку в получении денег продавцом в тот момент, когда станет собственником, а у продавца будет открыт доступ к ячейке с деньгами.
Если же ипотеки нет, все очень просто: согласие кредитора не требуется, должник продает квартиру как обычно и просто рассчитывается с кредитором.
Прежде всего, чтобы правильно продать квартиру с долгами, нужно определиться, какие это долги. Это могут быть долги по кредитам или накопленные долги за жилищно-коммунальные услуги. Жилое помещение может быть арестовано за долги продавца или заложено; на него могут претендовать другие лица или требовать, чтобы с ними согласовали продажу.
Во всех случаях необходимо точно узнать сумму долга и сопоставить ее со стоимостью квартиры. Разницу между суммой, вырученной от продажи квартиры, и суммой долга можно использовать для приобретения другого жилья. Сделки по продаже квартиры и покупке другого жилья лучше провести одновременно. Чтобы устранить риски, связанные с продажей квартиры и уплатой долга, придется дополнительно согласовывать условия сделки с кредиторами, подписывать необходимые согласия и, если потребуется, снимать обременение с квартиры.
В любом случае для того, чтобы безопасно провести сделку и не остаться без квартиры и с долгом, необходимо обратиться к специалистам, которые помогут правильно составить и подписать все необходимые документы, продумать порядок расчетов и минимизировать риски.
Продажа таких квартир осуществляется на публичных торгах, назначаемых Федеральной службой судебных приставов по решению суда. Только такой способ может считаться безопасным.
Если мы говорим о наличии долгов по ЖКХ, действующее законодательство РФ не запрещает продажу приватизированной квартиры с такими задолженностями. Несмотря на смену владельца жилья, долги не обнулятся и управляющая компания будет требовать оплату уже с нового собственника квартиры.
При наличии долга целесообразнее всего уменьшить стоимость квартиры на его сумму. Такой подход должен устроить всех участников сделки. Факт наличия задолженности, ее размер и способ погашения обязательно указываются в договоре.
Жизнь такая разнообразная и интересная) рассказываю о своих наблюдениях в различных сферах со вкусом
