Проверьте наличие права собственности у продавца — попросите свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Запросите нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги продавца, если недвижимость была приобретена в браке. Поскольку квартира перешла продавцу по завещанию, скорее всего, такое согласие не потребуется. Однако убедитесь, что оно действительно отсутствует.
Получите заключение психиатра о психическом здоровье продавца. Несмотря на отсутствие учета, мы настоятельно рекомендуем вам провести психиатрическое освидетельствование продавца перед сделкой, особенно учитывая возраст продавца и возможное желание сына оспорить сделку впоследствии. Если возникнет необходимость, это освидетельствование подтвердит полную дееспособность гражданина в момент заключения договора купли-продажи. Согласно статье 28 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна.
Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки. Нотариальное удостоверение позволит дополнительно обезопасить вас от возможных претензий третьих лиц, поскольку нотариус проверяет законность всех документов и вправе отказать в совершении сделки, если усмотрит признаки нарушения закона.
Заключайте договор купли-продажи недвижимости с обязательным указанием полной стоимости квартиры. Важно прописывать реальную цену продажи, иначе возникнут проблемы с налогообложением и защитой ваших прав.
Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Сделка считается действительной только после регистрации перехода права собственности на ваше имя.
---
Продавец обязан представить следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий право собственности;
- выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
- справка из наркологического диспансера (желательно, но не обязательна);
- заключение врача-психиатра о состоянии здоровья (обязательно при наличии сомнений в способности продавца понимать значение своих действий).
Рекомендую получение архивной формы №9 (выписки из домовой книги), подтверждающей количество зарегистрированных лиц в квартире на момент покупки, а также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
---
Для минимизации рисков важно включить в договор купли-продажи следующие положения:
- Полное наименование сторон договора, включая ФИО, паспортные данные и адреса проживания обеих сторон.
- Подробное описание предмета договора (адрес, площадь, кадастровый номер недвижимости).
- Правовая основа владения недвижимостью продавцом (например, ссылка на вступление в наследство согласно свидетельству о праве на наследство).
- Четко обозначенная цена сделки, порядок расчетов между сторонами (наличные средства через банковскую ячейку или иным способом).
- Порядок передачи имущества покупателю и освобождения жилья продавцом.
- Гарантия продавца относительно отсутствия притязаний третьих лиц на объект недвижимости (пункт об отсутствии обременений, арестов, долгов по оплате коммунальных услуг и иных задолженностей).
- Ответственность сторон за нарушение условий договора.
- Реквизиты банка, сведения о банковской ячейке (при расчетах наличными средствами через ячейку).
Важно убедиться, что ваш договор соответствует требованиям статей 549–551 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу недвижимости.