Важно! Подписан Закон о защите прав добросовестных покупателей жилья

Всем доброго времени суток!

В "Российской газете" опубликован очередной Федеральный закон, призванный защитить права добросовестных приобретателей жилья.

Федеральный Закон от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

Принят по требованию Конституционного суда, призван обеспечить безопасность сделок с недвижимостью и направлен на защиту прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от "изъятия жилья в пользу государства.

Закон вступает в закону силу с 1 января 2020 г.

Статистика на рынке продажи недвижимости

В последние годы рынок жилья стремительно развивается. Согласно информации Росреестра: в 2018 г. граждане зарегистрировали 3 619 441 право собственности на недвижимость. А за девять месяцев 2019 г. - уже 2 552 096.

• В числе этих цифр и граждане, ставшие жертвой обмана: честные покупатели жилья, которые уже после совершения сделки, иногда спустя годы узнают, что у приобретенной квартиры - «темное» прошлое, например: права на квартиру оформлено путем обмана, с использованием поддельных документов.
• Чаще всего, по статистике источника, воровали квартиры у государства: например подделав документы на наследство после смерти хозяина муниципальной квартиры.

• По данным Росреестра, за 1-ое полугодие 2019 г. в России рассмотрено 9890 исков с требованием вернуть недвижимость, из них 267 касались жилья. Рекордсмены по искам: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростовская область.

• По имеющейся практике: суды отнимали жилье и целые семьи оказывались на улице: без жилья и без денег.
• Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку - оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые метры жилья. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками - все по закону.

Цель закона

• Обезопасить сделки по приобретению недвижимости на рынке вторичного жилья;
• Защитить права добросовестных приобретателей жилья.

Основные изменения

1. Законом установлена презумпция добросовестности приобретателя жилья, основывающегося на данных Росреестра.

Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество дополнена определением добросовестного приобретателя, признавая им приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные государственного реестра.

2. Изменён порядок и основания истребования недвижимого имущества от добросовестного приобретателя.

Статья 302 ГК РФ дополнена новым пунктом: "истребование имущества от добросовестного приобретателя", согласно которого: государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

До принятия закона добросовестным приобретателям никто не мог помочь. Жилье у них, как правило, по решению суда отнимали.

3. При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья, что защитит владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники. У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам, если, конечно они будут установлены.

4. Законом уточнены сроки приобретательной давности.

Статьёй 234 ГК РФ установлено, что течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, - не позднее момента госрегистрации такого права.

5. Государство, субъект, муниципалитет не смогут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя.

Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

Изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости

В августе текущего года были подписаны поправки в Закон "О государственной регистрации недвижимости", касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года.

Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя - либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

Резюме

• Закон, конечно, направлен на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости и предусматривает дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище.

• Однако гражданам в первую очередь самим необходимо быть более осмотрительными и внимательными при приобретении жилья: в обязательном порядке перед передачей денежных средств за жильё и подписанием договора проверять сведения о недвижимости в государственном реестре и внимательно изучать документы продавца.

Благодарю за внимание!