О перепланировке, переустройстве и текущем ремонте

Здравствуйте, уважаемые читатели публикации!

Буквально недавно я стал свидетелем разговора двух моих знакомых. Один из них говорил другому, что в арендуемом им помещении арендодатель поменял окна. Он же (мой знакомый арендатор) осуществил за свой счет ремонт полов в арендуемом помещении. Второй сказал, что ремонт полов должен быть засчитан в счет арендной платы. Арендатор сказал, что ничего он этого делать не должен, что текущий ремонт должен производить арендатор за свой счет. Я понял, что не все знают эти нюансы, поэтому и решил опубликовать сегодняшнюю статью. Буду рад, если кому-то пригодится. А заодно поговорить по поводу переустройства и перепланировки.

О перепланировке и переустройстве

Если вы задумали в квартире что-то изменить (кроме перестановки мебели, конечно!), то на это необходимо разрешение. Об этом говорит безоговорочно ст. 26 ЖК РФ.

ЖК РФ. Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Причем если вы проживаете в частном одноквартирном доме, то разрешение на это вам все равно потребуется! Нет, если вы не собираетесь его продавать, то тогда, по большому счету, вам оно не нужно! Переделывайте и живите! Но вот если вы собираетесь впоследствии его продавать, вот тогда возникнут проблемы.

Дело в том, что в техническом паспорте у вас будет одно, а по факту – совершенно другое! (Например, из одной комнаты площадью 20 кв. м вы сделали две площадью по 10 кв. м каждая.) В таком случае новому хозяину зарегистрировать свои права на домовладение будет проблематично! И не каждый согласиться купить такой дом.

Лично я, например, купил бы! Но цену я бы сбросил в десятки раз! Вот поэтому я считаю, что не лишним будет вам, уважаемые читатели, знать об этом. Не буду, уважаемые читатели, объяснять, чем отличается переустройство от перепланировки, потому как не вижу в этом смысла. Почему? Да потому, что и для того, и для другого необходимо получение разрешения органа местного самоуправления. И по большому счету без разницы, на что вы будете брать разрешение.

А что будет, если вы не взяли такого разрешения и переустроили свой дом или квартиру без оного?

Снесут? Переделают, все назад как было? Вовсе нет. Если вы сделали это без разрешения, то, что бы вы ни сделали, перепланировку ли, переустройство ли, у вас только один путь – с иском в суд! Только в судебном порядке можно узаконить подобное. Для этого необходимо заключение строительной экспертизы о том, что ваше переустройство (перепланировка) выполнено без нарушений норм градостроительного кодекса, не создает опасности проживающих лиц, не нарушает прав и интересов других лиц и дом (квартира) подлежит дальнейшей эксплуатации по прямому назначению: проживанию в нем (ней) людей. Вот потому, уважаемые читатели, как я говорил выше, лично я бы купил дом (квартиру) в перепланированном (переустроенном) состоянии, но цену сбил бы здорово. И еще: осуществив самовольную перепланировку (переустройство), можно попасть под административный штраф по ст. 7.21 п. 2 КоАП РФ на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей; на должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей.

О текущем ремонте

А теперь, уважаемые читатели, хотел бы сказать несколько слов о том, с чего и началась моя публикация. О споре между моими знакомыми. Второй спорщик был абсолютно прав! Текущий ремонт целиком и полностью входит в обязанности арендатора. Об этом прямо и безоговорочно говорит п. 2 ст.616 ГК РФ.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Какое отношение имеет текущий ремонт к переустройству и перепланировке? Это с какой стороны посмотреть! Перепланировка относится к капитальному ремонту, а капитальный ремонт обязан производить за свой счет арендодатель. Переустройство помещения может относиться, а может и не относиться к капитальному ремонту. Согласно п. 14.2 Градостроительного кодекса РФ:

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Так что, заменив полы в помещении, арендатор произвел текущий ремонт.