Как не попасть при продаже жилья на налог

Недавно меня клиент просто поразил своим рассуждением:

"Если я продам свою приватизированную квартиру за 7 млн и куплю в этом же году дом за 7 млн, то никакого налога с продажи я платить не буду! Так как продажа и покупка произошли в одном году, да еще и по одной цене".

Я не знаю, что за нехороший человек распустил такие слухи по всему свету, что люди, начитавшись такого бреда в Интернете, спокойно продают свое имущество, а через год приходят с круглыми глазами, не понимая, откуда возник такой налог!

Итак, еще раз развеем этот МИФ!

Постараюсь кратко и понятно.

1) Закон предоставляет нам льготные сроки владения.

Простыми словами, если вы продаете жилье, которым владели более 3 или 5 лет (в зависимости от способа приобретения), то без разницы, какую сумму вы укажете в договоре, налог платить не придется!

Пример, вам в наследство досталась квартира. Срок владения начинает течь со дня смерти наследодателя.

На момент продажи вы владели этой квартирой 4 года, потом захотели ее продать, а взамен купить дом.

Супер! Налога при продаже не будет.

А если же эта квартира была вами куплена, тогда владеть ей необходимо минимум 5 лет, иначе встает вопрос налогообложения.

Исключение, если это ваше единственное жилье, тогда льготный срок сокращается до 3-х лет.

2) Также отдельно рассматривается вопрос семей с двумя детьми.

При выполнении всех пяти условий, определенных законом, семья может полностью освободиться от налога при продаже, независимо от того, сколько они владели жильем.

3) И вот скорей всего откуда растут ноги этого МИФа.

Есть такое простонародное понятие, как взаимозачет.

У каждого гражданина РФ, если он является резидентом (то есть проживает в России 183 дня и более в течение года), имеется право на получение покупного вычета с суммы покупки жилья, не превышающей 2 млн руб.

Если же вы этим вычетом не воспользовались или воспользовались не в полном объеме, тогда сможете сделать зачет встречных однородных требований (взаимозачет).

Простыми словами: продали приватизированную квартиру в 2023 году за 7 млн и в этом же году купили дом за 7 млн.

По логике клиента раз за 7 млн продал и купил другое жилье за такую же сумму, то налога нет.

Логика налоговой – доход от продажи квартиры составил 7 млн, так как квартира была приватизирована, то есть расходов на ее приобретение вы не несли, тогда уменьшить налогооблагаемую базу можно на 1 млн.

7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000. С них должны уплатить 13% налог, то есть 780 000 руб.

А вот если вы в этом же году купили другое жилое помещение стоимостью 2 млн. и более, и ранее не пользовались покупным вычетом, тогда сумму от продажи квартиры можно уменьшить на те самые 2 млн. руб.

И тогда сумма к оплате составит: 7 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 4 000 000 х 13% = 520 000 руб.

Есть еще варианты для оптимизации налогообложения, но нужно рассматривать каждую ситуацию конкретно. Так как сумму налога можно еще уменьшить и на уплаченные проценты по ипотеке, а также на расходы по лечению и обучению.

Не верьте всему, что пишут в интернете! Обратитесь к специалистам - налоговикам или хотя бы позвоните на горячую линию налоговой, чтобы потом не кусать локти.

Ну не зря же русская пословица гласит: "Семь раз отмерь, один раз отрежь".