Знаете ли вы, что……
наниматель муниципальной квартиры имеет право сдавать свою квартиру в поднаём, продолжая владеть и пользоваться жилым помещением на законных основаниях.
Такое право возникает у нанимателя жилого помещения со дня заключения им договора социального найма с муниципальным образованием, поскольку договор поднайма жилого помещения вытекает из соглашения о социальном найме.
По договору поднайма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель вправе передать в поднаём (владение и пользование) часть занимаемого им жилого помещения в конкретно установленных границах, а в случае, если наниматель на время покидает место своего жительства, поднаниматель вправе арендовать всё жилое помещение полностью.
Далеко не все наниматели муниципального жилья осведомлены о том, что сдача жилого помещения в поднаём, им выгодна.
Разбираемся, какую выгоду можно из этого получить.
Начнём с того, что договор поднайма, о котором ведётся речь, является возмездным. Это значит, что за пользование недвижимым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата.
Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаём жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть установлены по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения и подлежат изменению также на основании взаимного соглашения сторон договора, то есть, по обоюдному согласию.
Таким образом, поскольку сторонами договора поднайма является наниматель и поднаниматель, заключая договор поднайма, «сдающая» сторона делит бремя денежных затрат на содержание жилого помещения с поднанимателем, а в случае долговременного выезда «сдающего», обязанность по содержанию жилого помещения и вовсе возникает у поднанимателя.
Учитывая, что предоставление жилых помещений в социальный наём муниципалами осуществляется преимущественно из жилья вторичного рынка, подпадающего в скором времени под снос, внести изменения в договор социального найма в части указания в договоре в качестве «прибавившегося потомства» членов семьи нанимателя очень сложно, почти невозможно.
Происходит это потому, что наймодатель несёт риски расселения членов семьи нанимателя в случае признания жилого помещения аварийным в части обязанности предоставления жилья на каждого члена семьи общей площадью не менее учётной нормы. А зачем муниципалу это нужно? Не нужно.
Поэтому, как вариант, можно воспользоваться заключением соглашения с прибавившимися родственниками о поднайме жилья.
Далее юридическая сторона вопроса.
Основные законодательные требования, предъявляемые к договору поднайма
Основные законодательные требования, предъявляемые к договору поднайма, мало чем отличаются от правил оформления договора социального найма, то есть, договор поднайма жилого помещения практически полностью копирует собой договор социального найма.
Ключевым условием заключения соглашения о заселении поднанимателя-является сохранение общей площади на одного проживающего не менее учётной нормы, что же касается поднайма коммунальной квартиры, то здесь действует условие о сохранении общей площади не менее нормы предоставления на одного проживающего, то есть, после совершения юридически значимых действий по вселению, общая площадь жилого помещения на одного проживающего должна находиться на предельно допустимом уровне.
Заключая договор поднайма, наниматель жилого помещения обязан заручиться согласием наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Согласие наниматель обязан получить в письменной форме. Заключается такой договор также в простой письменной форме. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Пользование по договору поднайма жилым помещением осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом РФ, иными нормативными правовыми актами.
Необходимо отметить, в этой связи, что поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель, а посему, вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается оформленным на срок, равный 1 году со дня его подписания.
По истечении срока, на который он был заключен, договор поднайма, прекращается, то есть, считается расторгнутым.
Продления срока проживания можно добиться путём повторного заключения договора аренды.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут до истечения срока действия по иным основаниям:
- 1) по соглашению сторон;
- 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
При прекращении договора социального найма жилого помещения соответственно прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан и в случае нарушения ими правил пользования жилым помещением.
Договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя в порядке приватизации.
Соглашение о поднайме жилого помещения не лишает поднанимателя права обратиться в Департамент жилищного хозяйства муниципального образования с заявлением о признании нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма и постановке на учёт по указанному основанию.
Надеюсь, основные юридические аспекты поднайма жилого помещения, сданного в социальный наём наймодателем, муниципальным образованием, изложенные в статье, достаточно ясны и не вызовут у Вас дополнительных вопросов.
