Квартиру сдают и снимают по разным причинам. Кто-то на короткое время, кто-то на неопределенный, но длительный срок. И конечно, нанимателям хочется, чтобы потраченные на съем жилья деньги не пропали. А собственникам – чтобы в квартире была полная сохранность имущества.
С наймом квартир связано немало веселых историй. Одна из них – история о том, как стороны заключили договор найма, в котором был пункт о том, что состояние квартиры и мебели в момент окончания действия договора должно соответствовать первоначальному состоянию. Жилец въехал, прожил более 5 лет, отмыл пол, стены, плиту, тараканов вывел. Когда съезжал, задумался: должен ли он опять привести квартиру в то самое первоначальное состояние?
В статье я расскажу о том, на что следует обращать внимание при заключении договора найма прежде всего, с чем соглашаться, а от чего лучше отказаться. С точки зрения юриста, а также с использованием личного опыта.
Проверяйте документы
Сдавать жилое помещение вправе только собственник. Не пренебрегайте своим правом проверить документы на собственность, а также паспорт собственника или собственников. Если собственники супруги, заключать договор можно с любым из них, поскольку в силу ст. 253 ГК РФ согласие второго собственника (супруга) предполагается. При долевой собственности (т.е. во всех остальных случаях, когда собственников более одного) необходимо согласие всех других собственников.
Кто будет проживать в квартире совместно с нанимателем
Этот пункт никогда не стоит обходить стороной во избежание конфликтов в будущем. Если вы заключаете договор от своего имени, но планируете, что вместе с вами будет еще жить ваша жена, а также периодически будет приезжать, например, ее брат, лучше записать и его тоже. Иначе его приезд может обернуться заявлением наймодателя об одностороннем расторжении договора по его инициативе (хотя если кто-то будет проживать временно, а собственник постоянно живет за пределами города, можно его в договоре и не указывать во избежание повышения месячной платы). Если в квартире будет находиться животное, его также необходимо указать в договоре (для этого в договоре отведен раздел "Особые условия").
Особые случаи возникают, когда вы въезжаете, например, вдвоем, но планируете в ближайшем будущем родить ребенка или хотите завести животное. В таком случае лучше сразу обговорить это с собственником, даже если собственник живет далеко и не намерен к вам приезжать с проверками, а животное будет маленькое и никому не будет мешать. Просто собственникам очень не нравится, когда их обманывают.
Не пытайтесь оставить урегулирование ряда вопросов на день заключения договора: мол, когда придем с деньгами, собственник будет готов принять волкодава. Не будет, проверено. Только время потеряете.
Случай из практики
Гости с Кавказа хотели снять квартиру. Вполне приличная обеспеченная семья: мама, папа и двое детей. Искали трешку с хорошим ремонтом. Много вариантов пересмотрели на сайте, везде отказ. А там, где соглашались, клиентам не нравилось. Наконец, нашли один вариант: два собственника-супруга, муж согласен, жена колеблется. Наконец, жена согласилась, клиенты приехали, посмотрели. Всех все устроило, сели заключать договор. И тут ребенок выдает: "А где мы кролика поселим? Как оказалось, въезжать они планировали с животным". Сделка расстроилась мгновенно, хотя до этого собственники против животных не возражали.
Состояние квартиры/мебели
Внимательно осмотрите квартиру. Если вы видите в квартире сломанный стул, стол, сломанный диван, обязательно оговорите это в договоре. Также в договоре может быть условие о том, что вы вправе выкинуть старый диван и вместо него приобрести новый, поделив расходы с собственником квартиры, например, 50/50. Может быть также оговорена максимальная цена, при которой хозяин будет обязан разделить с вами расходы. Она определяется исходя из разумной цены, за которую вещь может быть приобретена.
Обычно в типовых договорах такого условия не содержится, его можно вписать в "Дополнительные условия".
Например, вы считаете, что диван подлежит замене, хозяин согласен (если хозяин настаивает, что диван в полном порядке, а тот заваливается на одну сторону, подумайте, стоит ли вам заключать договор с таким хозяином). Вы договариваетесь о том, что диван можно будет купить не дороже 20 000 руб., при этом вы должны будете направить чек хозяину.
Это не значит, что вы не можете приобрести его дороже, но все траты сверх оговоренной суммы лягут на вас. Если вы приобрели диван за 25 000 руб., то в таком случае вы вправе требовать от хозяина компенсации лишь 10 000 руб., поскольку именно такая договоренность была достигнута при заключении договора. А вот компенсация в большем размере – это только по доброй воле хозяина.
Составляйте акт приема-передачи жилого помещения с приложением аписи передаваемого имущества. Обязательно внесите в опись дорогостоящую бытовую технику, мебель, ковры, картины и укажите их количество и недостатки по каждому предмету (при наличии). Можно сфотографировать состояние квартиры, но лучше это сделать в дополнение, а не вместо описи имущества. Кроме того, в акте должно быть записано количество комплектов ключей, которые передаются нанимателю.
Занесите в акт состояние сантехники, труб, плиты и др. бытовой техники и мебели, не упуская из виду ничего. Иначе замена дефектного оборудования будет возложена целиком на вас, и вы не сможете доказать, что именно так все было, когда вы заселялись. Это не распространяется на случаи скрытых недостатков,
Оплата коммунальных услуг
По договоренности сторон оплата может входить в размер оплаты найма квартиры или оплачиваться отдельно.
Если коммунальные услуги входят в оплату найма квартиры, наниматель сверх этого оплачивает счетчики и водоотведение (которое тоже считается исходя из количества использованных кубометров воды). Кстати, некоторые хозяева такой пункт, как водоотведение, в оплату не включают.
Особого внимания заслуживает вопрос, когда коммунальные услуги оплачивает наниматель. Такое обычно случается, когда хозяин квартиры живет за пределами города, в котором сдает квартиру.
На что надо обращать внимание сторонам, если оплата услуг ЖКХ возлагается на нанимателя:
1. Вы все равно должны будете передавать хозяину квартиры показания счетчиков. Но их внесение уже будет зависеть от хозяина. И если он показания не вносит, в таком случае плата за ЖКХ может существенно возрасти. Допустим, хозяин добросовестный и по собственной воле никогда не допустит нарушений. Но с ним может случиться неприятность, он может попасть в больницу, и тогда просто некому будет вносить показания счетчиков. Либо недобросовестному хозяину лень вносить показания счетчиков, и однажды вы видите в квитанции сумму, которую вовсе в бюджет не закладывали.
2. С другой стороны, оплата услуг ЖКХ нанимателями влияет не на их права, а непосредственно на права хозяина квартиры, и если он перестает контролировать данный вопрос в силу объективных или субъективных причин – негативные последствия наступают именно для хозяина. Например, жильцы не оплачивали ЖКХ, потом съехали – долг придется оплачивать собственнику. Но если собственник платит налоги – он вправе обратиться в суд к бывшим квартирантам и взыскать долги, но это будет уже в порядке регресса и после оплаты долга ЖКХ самим собственником.
Кстати, это достаточно часто происходит, если квартира предназначается для сдачи. В таком случае собственник не планирует туда заселяться, соответственно, он равнодушно относится к внесению показаний счетчиков.
Показания счетчиков определяются на день заселения и должны быть указаны в договоре либо в акте приема-передачи. В случае, если заселение планируется позже даты заключения договора, а в квартире еще проживают предыдущие жильцы, - в таком случае поступают следующим образом: при заключении договора показания счетчиков не записываются, в день заселения новые жильцы отправляют наймодателю показания счетчиков и вносят их в договор или в акт!
Как показывает практика, возложение платы за коммунальные услуги на нанимателей может повлечь негативные последствия, поэтому данный способ оплаты я бы не рекомендовала применять. Хотя сначала это может выглядеть привлекательно, поскольку при подписании договора размер месячной оплаты снижается примерно на размер ЖКХ.
Случай из жизни
Когда я заключала договор найма, хозяйка снизила цену за квартиру на 3000 руб. с условием, что оплата коммуналки ляжет на меня. Я не возражала, да и коммуналка, судя по квиткам, была не очень большой – в пределах 2500 руб. Плюс счетчики – получалось даже выгоднее, чем первоначальные условия.
Но спустя полгода коммуналка выросла раза в два. Хозяйка призналась, что она уезжала и забыла ввести данные счетчиков, но она это исправит в следующем месяце. Через 2 месяца ситуация повторилась, только вот ставить в известность о том, что у нее периодическая амнезия на внесение данных счетчиков, она не торопилась. И чтобы выполнить условия договора, нужно было платить за воду по общедомовым счетчикам. В общем, вскоре договор был расторгнут.
Ежемесячная оплата за жилое помещение и ее способы
В случае, если наймодатель и наниматель договорятся о безналичной оплате, необходимо обратить особое внимание на следующие обстоятельства.
1. В договоре должен быть указан расчетный счет, на который необходимо перечислять денежные средства. В этом случае, если наймодателю не поступили деньги за очередной платеж, легко будет установить, по чьей вине это произошло. Кроме этого, может быть указан номер банковской карты.
2. Момент исполнения обязательства нанимателя по внесению платежей может быть привязан к дате перечисления денежных средств нанимателем либо к дате поступления их на расчетный счет наймодателя. Практически никогда на эту дату не обращают внимания. Но если будет сбой в электронной системе, либо, например, наймодателю понадобится перевыпустить банковскую карту, ваши деньги могут «зависнуть».
Советую предусмотреть в договоре пункт о возможности изменения даты внесения платы за проживание. В основном такие согласования в случаях разовых задержек происходят устно в зависимости от сложившихся взаимоотношений сторон. Но если у вас изменяются условия получения зарплаты или иного дохода, вы переходите на другую работу, на которой дата получения зарплаты наступает позже даты оговоренного платежа (очень существенно для договоров, заключающихся в начале месяца), тогда об этом необходимо предупредить наймодателя во избежание конфликтов и его инициативы в прекращении договора найма.
Если вы договорились с наймодателем о том, что плата за проживание осуществляется наличными платежами, ОБЯЗАТЕЛЬНО укажите лицо, которому вы будете передавать деньги. И передавайте деньги только тем, кто указан в договоре! Иначе вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда за деньгами приходит родственник (дочь, сын и т.д.), а потом выясняется, что собственник этих денег не получил. И ОБЯЗАТЕЛЬНО берите расписку в получении денег.
При отсутствии в договоре условия о получателе денег таким лицом по умолчанию признается собственник. Если вы передали деньги не собственнику, а его родственнику, не имеющему доверенности, и тот потратил деньги по собственному усмотрению,-собственник вправе предъявить вам требование о внесении платы за наем либо заявить о расторжении договора в связи с неоплатой проживания.
Контроль со стороны собственника
В договоре на любой срок вы вправе включить условие о том, сколько раз в месяц, кто и когда может прийти для проверки условий соблюдения договора и состояния имущества, а также время, за которое наймодатель должен вас известить о своем визите.
Это нужно в первую очередь для того, чтобы исключить возможность собственника приходить в квартиру в любое время, в том числе в ваше отсутствие, а также исключить возможность появления в квартире кого угодно якобы от имени собственника.
При отсутствии таких условий вы можете столкнуться с тем, что застанете собственника в квартире, придя с работы, или же собственник вам предъявит требование о расторжении договора найма, поскольку вы якобы препятствуете ему контролировать соблюдение договора: он приходил несколько раз, а вы дверь не открывали. В конце концов, собственник может надоедать вам своими визитами 2–3 раза в неделю. Обычно так любят делать пожилые люди – просто потому что скучно, а вы такие милые ребята.
Для этого в договоре в разделе об ответственности сторон необходимо записать условие, в соответствии с которым наймодатель вправе лично осуществлять проверку состояния квартиры и соблюдения правил проживания.
Возможность и условия показа квартиры потенциальным квартирантам
Этот пункт очень важен как для нанимателей, так и для наймодателей, хотя встречается он не во всех договорах. В основном на него обращают внимание только при заключении краткосрочного договора найма, например, когда жилое помещение находится в процессе продажи, и показы предполагаются. Хотя для долгосрочных договоров найма это не менее важно.
В долгосрочном договоре найма желательно закрепить условия, согласно которым показ квартиры очередным квартирантам осуществляется только после достижения сторонами договоренности о расторжении договора и дате освобождения жилого помещения.
Среди таких условий могут быть дни и часы, когда могут осуществляться просмотры, обязательное присутствие хотя бы одного из нынешних квартиросъемщиков, а также срок, за который они извещаются о визите собственника или риэлтора с новыми квартирантами. Например, вы можете установить, что наймодатель или его представитель вправе показать квартиру потенциальным нанимателям, известив нанимателей не менее чем за 24 часа до визита, в выходные дни с 12:00 до 18:00, в будние дни с 19:00 до 21:00. Это защитит от внезапных визитов, а также от постоянного нахождения нанимателей в режиме боевой готовности.
Подписание документов
Во избежание конфликтных ситуаций рекомендуется подписывать каждый лист договора.
В случае, если в договоре имеются свободные места, подлежащие заполнению, они либо заполняются, либо перечеркиваются буквой Z .
В случае, если вы столкнулись с ситуацией, когда вопрос необходимо урегулировать, но в проекте договора такого пункта не содержится (например, не предусмотрен пункт о времени визита собственника, о лицах, которые вправе получать деньги в счет оплаты проживания, и т.д.), для этого существует раздел «Дополнительные условия». При отсутствии этого раздела можно прямо при заключении договора составить допсоглашение, в котором указать иные условия договора, по которому вы достигли соглашение.
Советы
1. Когда собираетесь идти смотреть квартиру или заключать договор, пригласите юриста или просто знакомого – они могут обратить внимание на то, что вы упустите, и отговорят от найма ненадежной, но очень симпатичной или очень дешевой квартиры, а также от устного решения многих вопросов с собственником.
2. Прежде чем подписывать договор найма, внимательно его прочитайте, проговорите пункты, которые вас смущают.
3. Никогда не откладывайте на потом решение важных вопросов. Не надейтесь, что, познакомившись с вами, наймодатель пойдет вам на всевозможные уступки. Лучше скажите все сразу и честно – наймодатели это ценят и часто разрешают то, на что раньше не соглашались (проверено).
