В связи с распространением в России и других странах в 2020 году новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV (далее также - коронавирус), и принятыми в связи с этим ограничительными мерами на практике возникают вопросы о том, каковы правовые последствия этих событий для исполнения обязательств по договорам аренды, в частности, вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в этом случае договорные обязательства и т. д. Рассмотрим эти вопросы с точки зрения прав, которыми может воспользоваться арендатор, и условиями их осуществления.
Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор
По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Критерии обстоятельств непреодолимой силы раскрываются в правоприменительной практике. Так, в п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее - Постановление N 7) указано, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).
В некоторых нормативных актах субъектов РФ ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, прямо названы обстоятельством непреодолимой силы. Можно заметить, что законодательство не предоставляет органам государственной власти право квалифицировать те или иные обстоятельства в качестве форс-мажора. Свидетельствовать обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ уполномочена ТПП РФ. Тем не менее, запретительные (ограничительные) меры, которые введены в отдельных регионах РФ в связи с угрозой распространения коронавируса, действительно, можно охарактеризовать как форс-мажор. Но также следует отметить, что форс-мажор освобождает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (далее также - предприниматель), от ответственности при условии, что нарушение обязательства обусловлено именно непреодолимой силой. Поэтому в спорной ситуации сторона договора аренды должна будет доказать, что причиной неисполнения ею своего обязательства являются обстоятельства, вызванные угрозой распространения коронавируса, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению его распространения (см. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Например, может быть освобожден от ответственности предприниматель, не передавший арендатору своевременно здание, помещение, транспортное средство, иное имущество в связи с ограничениями на передвижение граждан (режим самоизоляции), временным запретом на осуществление тех или иных видов деятельности, иными мерами ограничительного характера. Также арендатор должен быть освобожден от уплаты неустоек (штрафов, пеней), если он не смог своевременно уплатить арендную плату по причине тех или иных ограничительных мер, вызванных угрозой распространения коронавируса.
Иными словами, признание распространения коронавируса обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. В спорной ситуации суд будет устанавливать наличие форс-мажора с учетом обстоятельств конкретного дела (см. вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утвержден Президиумом ВС РФ 21.04.2020, далее - Обзор N 1).
Можно сказать, что формально ограничительные меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в Обзоре N 1 (вопрос 7) сформулирован следующий правовой подход: если отсутствие у должника денежных средств, необходимых для исполнения обязательства, вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).
Основываясь на этой правовой позиции, арендатор при определенных обстоятельствах может быть освобожден от ответственности за нарушение срока оплаты аренды (взимание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков и т. д.), если он не может исполнить обязательство в связи с тем, что принятые на региональном уровне ограничительные меры для борьбы с коронавирусом привели к отсутствию у него необходимых денежных средств.
С конца марта 2020 года получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими субъектами предпринимательской деятельности, можно в торгово-промышленной палате субъекта РФ
Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не от исполнения этого обязательства, если оно возможно после того, как действие обстоятельств непреодолимой силы прекратилось (п. 9 Постановления N 7). Поэтому арендатор, не уплативший своевременно арендную плату в связи с наличием обстоятельств непреодолимой силы, освобождается от уплаты пеней за просрочку, от иных санкций со стороны арендодателя, но непреодолимая сила сама по себе не прекращает его обязанность оплатить аренду за те периоды, когда имел место форс-мажор (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 N 6). После того, как действие соответствующих ограничительных мер прекратится, арендатор обязан будет внести арендную плату за истекшие неоплаченные периоды аренды в разумный срок (ст. 314 ГК РФ), если не будет оснований для полного или частичного освобождения его от оплаты аренды в этот срок (например, в связи с отсрочкой оплаты аренды, уменьшением арендной платы и т.д.). То же касается арендодателя, не предоставившего имущество в аренду в установленный для этого срок в связи с действием непреодолимой силы (если арендатор не откажется от договора по причине утраты интереса к исполнению - п. 2 ст. 405 ГК РФ) (см. также вопрос 5 Обзора N 1).
При определенных условиях, о которых пойдет речь ниже, у арендатора возникает право требовать переноса сроков внесения арендных платежей вне связи с форс-мажором. В этом случае доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы не требуется (см. письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
