Меры поддержки арендаторов в условиях кризиса, вызванного распространением COVID-19, предусмотренные законодательством РФ
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон
Часть 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
По существу это правило не предоставляет каких-либо дополнительных преимуществ арендатору, так как стороны договора аренды в любом случае не ограничены в возможности менять арендную плату любое количество раз в течение года, если такое изменение происходит именно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (см. п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора
Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Это правило распространяется и на аренду части недвижимой вещи (вопрос 6 Обзора N 2).
Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239, Указ N 294).
Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.
Однако практическое осуществление арендаторами права, предусмотренного ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, может столкнуться с определенными препятствиями. Эта норма не конкретизирует, что следует понимать под уменьшением арендной платы за период 2020 года, должен ли арендатор быть полностью освобожден от оплаты аренды за какой-то период или арендная плата подлежит уменьшению в какой-то пропорции (и, если так, то как эта пропорция рассчитывается); как арендатор может реализовать свое право - достаточно ли для этого будет одностороннего заявления или необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды; вправе ли арендатор настаивать на том, чтобы измененные условия о размере арендной платы распространялись на весь период с момента введения в субъекте РФ ограничительных мер, то есть применялись бы и к отношениям сторон, возникшим до даты изменения условий договора. Дать ответы на эти вопросы может только правоприменительная практика. На сегодняшний день Верховным Судом РФ сформулирован следующий подход: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2). То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).
Вместе с тем, остается неясным, как быть в ситуации, когда стороны не согласовывали определенное назначение использования недвижимости, переданной в аренду. Представляется, что в этом случае при наличии спора между сторонами договора аренды суд будет устанавливать, мог ли арендатор использовать имущество по иному назначению, в том числе без несоразмерных затрат, необходимых для изменения вида предпринимательской деятельности с использованием арендуемой недвижимости.
Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.
С учетом изложенного выше, полагаем, что для реализации этого права арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи он вправе предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды. В этом аспекте ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ соотносится с правилами ст. 451 ГК РФ, которые позволяют изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом изменение договора возможно по решению суда, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Вместе с тем, полагаем, что правило ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не исключает применение ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон договора аренды в части, которая касается возможности расторгнуть договор. То есть ограничительные меры, введенные в 2020 году для предотвращения распространения коронавируса, предоставляют стороне ранее заключенного договора аренды - как арендатору, так и арендодателю - право потребовать расторжения договора, если исполнение договора (в том числе с учетом возможного снижения арендной платы) повлечет за собой такой ущерб для стороны, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ, см. также вопрос 8 Обзора N 1). Причем это касается аренды не только недвижимости, но и движимого имущества. Также можно заметить, что арендатор движимого имущества (например, транспортных средств), на которого не распространяется действие ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не лишен возможности потребовать снижения размера арендной платы в 2020 году на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничительными мерами, вызванными угрозой коронавируса), доказав, что для него наступили последствия, указанные в пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
